山水龙城房地产项目可行性研究报(doc)-地产可研(编辑修改稿)

山水龙城房地产项目可行性研究报(doc)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

虎牙关大道旁。 周围有市内最大的水面虎牙关水库、荆门大学医学院、荆门警校及市公安局多个下属单位，周围环境整洁，人气旺盛，属市内最具升值潜力的地段。 可以说该项目是居住投资两相宜之佳地。 3． 5 交通运输条件 山水龙城住宅小区所在地交通十分便利，三路，八路 ，二十九路，十三路，十九路城市公交车等 城区多条公共交通线路由此而过， 公共汽车交叉穿越而行。 小区周边 道路通畅，大小车辆并行不悖，交通状况良好。 3． 6 原材料供应条件 水泥：用葛洲坝水泥厂和湖北荆工水泥股份有限公司的产品。 砖：用本市各大厂家的产品。 碎石：采用本市内各采石场产品。 砂：砼构件可采用襄樊产的中粗砂，其它可须用沙市青砂或溪河产品。 石灰：可采用本市各生产厂家的产品。 四、建 设 规 模 4． 1 建设规模 根据本小区地块现状 ,初步设计为：小区占地面积约 19933m2,主体建筑物主要为 7 层带坡 屋面 ,临街公用建筑主楼 8 层 ,裙楼 23 层，合计建筑面积 40354m2。 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 建设内容 公建部分 公建面积 10028m2,其中车库会所等 828m2，商铺 9200m2，共 146 间； 住宅部分 住宅面积 30326m2,住宅楼为 14 幢， 21 单元 ,合计 278 套住房。 道路、广场部分 新建道路及广场面积 5600m2,其主体休闲广场 4100m2,道路 1500m2。 绿化部分 绿化面积 8100m2,绿化率 41% 项目建设内容详见项目建设内容一览表 : 项目建设 内容一览表 序号 建设内容 设计建筑面积 (m2) 备注 1 土建部分 40354 住宅部分 30326 二室一厅 2100 二室二厅 4880 二室半二厅 7800 三室二厅 13686 四室二厅 1860 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 公建部分 10028 临街商用 9200 车库、储藏室 828 2 道路、广场部分 5600 道路 1500 休闲广场 4100 3 绿化部分 8100 绿化率 41% 五、公用及辅助设施 给水、排水设施 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 给水方案 （ 1）用水量计算 :用水量标准按每人每天 150 升估算 ,则每户每天平均用水量为 吨。 住宅区总用水量约为 166 吨 /日，其他用水量为 80 吨 /日。 小区总用水量为 246 吨 /日。 （ 2）供水方式 :由于该小区的房屋为 8 层，总高度为 24米，城市供水管网压力为 ,因此 ,该小区的供水可由城市供水管网直接供水。 排水方案 （ 1） 污水排放 :小区生活污水排放量与给水 量相同。 生活污水经化粪池处理后，汇集至小区排水总管，然后排放至城市排水管网。 （ 2） 雨水排放：雨水通过沟渠排入小区雨水总管，然后排放至市政雨水管网。 5． 2 供电方案 5． 2． 1 用户负荷估算 住宅按每户 6KM 计算，门面房按每平方米 计算 ,考虑到综合用电系数 ,则合计用电总量为 1400KW。 供电设施 选用油浸式变压器 2 台 ,将市政线网 10 千伏电压变为 400 伏 ,通过计量柜 ,补偿柜和配电柜各建筑物供电。 设配电室一座，建筑面积 100 平方米。 消防设施 室 外消防设施 在室外供水主管上设置消防阀门 (或室内外消火栓 )8 个。 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 室内消防设施 小区设置消防通路 ,路面宽度为 5 米。 防雷及接地设施 小区住宅楼按三类防雷设计 ,宜用构造柱内钢筋作为引下线 ,接地电阻 =10 欧 ,由单体设计施工图中统一考虑。 电信设施 电话 小区电话按 400 门估算 ,由城市电信线路接通。 闭路电视及宽带 小区闭路电视及宽带按 400 门估算 ,由城市公用线网接通。 道路与停车场 主干道宽度为 5 米。 次要道路宽度 为 3 米。 绿化与园景 绿化面积为 8100 平方米。 园景一处 ,面积为 2100 平方米。 其他 车库 :车库 30 座；路灯：沿主干道设置，在每个支路交叉点布置一个； 垃圾箱（房）：设垃圾收集点 4 处。 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 六、环 境 保 护 生活废水处理 该小区为居住生活区 ,其生活废水为可生化有机无毒水。 因此，废水处理可采用常用的办法，即窨井沉淀，化粪池分解，然后通过小区排水管网排入市政排水管道。 生活垃圾处理 在住宅楼单体设计中不设垃圾管道和垃圾箱 ,在楼外 适当位置修建集中垃圾箱 4 处 ,由小区物业管理部门定时外运 ,以保持小区环境卫生。 施工中的环境保护 施工过程中 ,机械设备的噪声和粉尘飞散对周围的人群和环境会造成污染。 因此，施工中对产生噪声较大的机械设备宜加隔声装置，并合理安排施工时间，避免影响人们的中午和夜间正常休息。 对粉尘应采用喷水除尘，确保大气污染物含量符合环保法规要求。 小区日常生活中的环境保护 由于本小区北侧与焦枝铁路相邻，开发商拟采用多重措施尽可能减小铁路噪音的影响。 6． 4． 1 采用双层玻璃：既能隔音，又可满足人们新提出来的节能要求 ； 6． 4． 2 铁路一侧设置绿化林带 —— “绿林氧吧”：既可隔音又可成为小区的休闲景观； 6． 4． 3 临铁路处另建一道隔音墙：专业的设计高度和反音、吸音面将从铁轨发出的噪音隔在小区之外。 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 七、实施进度及项目管理 7． 1 实施进度 本项目于 2020 年 9 月正式启动，开始报建工作。 项目计划于 2020 年 3 月开工， 2020年 8 月底竣工。 工程总实施进度计划如下： 2020 年 3 月之前 :完成所有报建及开工前前准备工作 2020 年 3 月 2020 年 5 月：土建施工； 2020 年 11 月 2020 年 5 月：单体竣工验收； 2020 年 12 月 2020 年 8 月：绿化及配套工程； 2020 年 8 月：小区项目综合验收； 2020 年 5 月 2020 年 12 月：销售。 7． 2 规划方案 设计单位：深圳市鹏森建筑设计事务所 设计方案：该 小区规划采用当前最最先进的设计理念 设计，能最大程度满足市民的投资与住房需求。 7. 3 设计方案 设计原则 该小区设计贯彻执行建筑方针政策和各种规范规定 ,并应切实把握“商品化住房”和“面向中档收入家庭”的基本要求。 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 设计要求 户型比例及建筑面积（略） 层数及层高 按照规划设计核定层数进行设计 ,层高 米。 装修标准 按毛坯房设计施工 ,在施工过程中也可按购房户要求灵活变通。 其它 (1)小区内统筹安排生活服务网点 ,公共活动场所和配套附属设施。 （ 2）为保持小区外观整洁，设计中应妥善处理厨房油污沿墙外流、空调室外杂乱、空调冷凝水外流及太阳能热水器管道乱拉等现象。 施工方案 本项目通过招标选择了荆门市非常有实力的市嘉园建设有限公司作为施工总包单位，并分 6 个项目组，同时大面积展开施工。 引入竞争机制，采用流水作业，在计划时间内全面完成房屋建筑及配套设施的建设，保证优质工程率达 100%应该是可以实现的。 项目管理制度 本项目建设单位为荆门长龙房地产开发有限公司，该企业组织机构健全，公司下设有财务部，办公室，工程部，荣销部和策划部，现聘总经理，副总经理和总工程师各一人，管理人员都具有一定的房地产经验。 现有员工 21 人，其中具有高级技术职称 1 人，中级技术职称6 人，初级技术职称 8 人。 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项目法人责任制 为确保工程建设质量 ,深化工程建设管理体制改革 ,提高项目投资效益和建设水平 ,必须贯彻执行国务院和省、市建设工作会议精神，实行行政领导人责任制、项目法人责任制，参建单位领导人责任制和工程质量终身负责制。 工程监理制 根据《建筑法》、《湖北省工程建设监理管理办法》以及荆门市政府有关文件精神，该项目在实施阶段必须实行监理制度，通过工程监理，对项目建设实行“质量控制、投资控制、进度控制、合同管理、信息管理和组织协调”，从而确保建筑工程的质量和安全。 招标投标制 按照《工程建设施工招投标管理办法》（ 1992建设部 23号令）文件精神，该项目在实施阶段必须实行招标、 投标制度。 遵循公开、公正、公平竞争的原则，择优选择承包单位。 杜绝各种不正当竞争和腐败现象，维护建筑市场秩序，保证工程质量。 合同管理制 按照《合同法》签订该项目实施阶段的各类合同，明确各自的权利、义务和责任，明确质量要求、履约担保和违约处罚，保证工程建设顺利进行。 销售方案 本公司成立专门班子 ,研究营销策略，同时将策划及销售委托专业公司进行代理。 物业管理方案 按照国家有关规定 ,该小区应成立“物业管理公司”，负责小区内各种建筑物和公用设施 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 的管理和维护，为居民创造安全 、卫生、舒适的良好生活环境。 八、项目销售收入估算 8． 1 项目定位 结合以上分析总结，对本项目进行具体定位。 8． 1． 1 住宅定位 8． 1． 1． 1 项目品质定位 本项目定位为荆门市具有一流景观和一流升值空间的中档综合性住宅小区。 8． 1． 1． 2 住宅价格定位 由于本项目处于起步阶段，现在从市场和竞争对手着手，采用市场比较法预测出本项目的预期价格并分析它的可实现性。 根据各楼盘对市场的影响度和将会对本项目产生的威胁程度主要选取了 11 个楼盘作为本项目价格定位的参考对象。 权重是一个因素对楼盘等级高低影响程 度的体现。 由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的。