山东济宁某住宅小区开发建设项目可研报告(58页)-地产可研(编辑修改稿)

山东济宁某住宅小区开发建设项目可研报告(58页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

住宅设计努力创造新颖、灵活可变的住宅类型，采用进深适当，空间灵活的可分隔住宅，以满足不同层次居民的不同需求。 住宅设计体现以起居室作为全家活动中心的原则 ，合理安排各厅、室的位置，使之公私分离，同时具有良好的自然采光通风条件，良好的空间尺度。 合理的厨房和卫生间面积能适当分隔、组合。 住宅形体设计既要体现地方特色， 23 又能表现一定的时代美感。 各楼间距满足规划日照间距要求。 （ 5）公建配套 依据本项目公建分布情况，结合住宅楼公建设置要求，合理安排住宅楼公建。 做到配套完善、经济合理。 （ 6）绿化系统 小区内绿化分为四个层次：公共绿化带、街区半公共绿化、组团绿化及周边隔离绿化带。 小区内绿化景观遵照线面结合的原则，以公共绿化带形成开阔的小区空间，以绿轴为主线，形 成被绿化包围着的住宅街区，提高了绿化的可观性。 楔形公共绿化带由草地、硬地和水体间隔构成，是小区内主要的景观轴线。 同时，绿化带内设有小区休闲设施，以满足住户平时休闲及活动需求。 半公共绿化中心分别与楔形公共绿化带相连通，形成绿化渗透和景观视线通廊。 城市隔离绿化带起到使小区空间相对隔离的作用，而且为小区周边住宅提供了可视绿化景观，体现了设计中景观环境的均好性原则。 最后，结合绿化带设置整个小区人行系统，自然穿插于各个组团。 车行、人行分开，使人置身于绿带之中，既方便安全，又获得美的享受。 小区绿地树木种植注重空间层次、高低结合，并努力做到三季有花、四季常青。 （ 7） 管线 给排水、煤气管道沿区内道路依次布置并留有检查井，采用直埋方式，埋深不小。 24 （ 8）竖向设计 小区场地比较平坦，场地平整时地面坡度和车行道坡度不小于 3‰，人行道需设无障碍和防滑措施。 地面排水一般采用单侧设雨水口收集排放，其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡确定。 建筑物室内外高差取 ～。 三、主要经济技术指标 序号 项目 单位 数量 1 小区总用地 公顷 2 总户数 户 316 3 总人数 人 1106 4 户均人数 人 5 总建筑面积 平方米 45080 6 住宅总建筑面积 平方米 38853 其中：高层住宅建筑面积 平方米 26748 多层住宅建筑面积 平方米 12105 其中：保留多层住宅面积 平方米 2703 规划多层住宅面积 平方米 9402 7 公建面积 平方米 6227 其中：商业办公面积 平方米 5525 幼儿园面积 平方米 462 其它公建面积 平方米 240 建筑密度 % 25 8 容积率 25 9 绿化率 % 42 第二节 土建工程方案 一、设计依据 上级部门的有关批文 小区情况资料 现行国家、部委、省市有关规范、标准和文件 二、建筑设计方案 本小区商业公建面积为 6227 m2；住宅楼总建筑面积为38853m2， 共 316 户。 小区建筑为二类建筑，防火等级为二级，合理使用年限为 50 年。 （一）、商业公建建筑设计方案 商业公建平面布局灵活，分隔合理。 充分考虑商业购物之需要，营造符合现代购物心理的优雅空间，拼弃繁杂、拥挤、杂乱。 商业公建周边 留足开阔街面。 商业建筑底 层层高 ，其它层层高。 商业公建建筑 采用欧式风格，气派典雅，富有生气，附以绿树、夜景，给商贸、游人、晨练，晚间散步创造舒适、安全、卫生、清洁的生态空间。 立面处理采用跃动、现代、无拘束、富个性的手法。 在设计中应充分考虑现代人购物的心态，使建筑整体造型充满动感和现代气息，极富吸引力。 以不同的手法处理建筑立面，采用不同的色彩和形状，以求表现出独特和丰富之立面设计，刻意营造温馨而带节日气氛26 之建筑造形，丰富人们的视觉感受。 （二）、住宅建筑设计方案 本小区住宅楼总建筑面积为 38853m2，其中规划住宅 楼总建筑面积为 36150m2， 共 316户，高层 184 户，多层 132 户。 住宅户型分配如下表： 住宅户型分配表 面积 户数 比例 高层 50~100平方米 74 40% 100~110平方米 46 25% 110~120平方米 46 25% 120~130平方米 18 10% 多层 50平方米 6 % 65平方米 12 % 80平方米 66 50% 100~120平方米 48 % 住宅平面设计力求灵活、适用、新颖。 按照大卫、大厅、大厨、小卧的原则 区分功能，合理布局，优化设计。 住宅均保证明厨、明卫、明卧、明厅，日照窗地比满足规范要求。 房屋开间进深适当，门、窗尺寸及位置符合采光、通风的要求。 室内房间布置以起居室为中心，合理安排各厅、室及厨房、卫生间的位置，既满足日常生活的需要，又满足住室隐秘性的要求。 住宅楼底部为架空储藏室层，层高 ；以上为各层住27 宅，层高为 ，顶部为阁楼层。 小高层住宅每单元设交通电梯一部。 住宅立面造型上体现现代化居住片区的形态和风貌。 根据市区规划及立面美观要求，住宅楼采用红色粘土瓦，坡屋顶，立面造型简洁、大方， 外墙面以浅咖啡色为主色调，色彩淡雅、恬静，设黑色分隔线条，外窗为白色塑料窗，与小区绿化相应衬，形成色彩鲜明的立面效果。 进入小区，给人以赏心悦目的感觉。 人在绿树红瓦蓝天间尽享生态自然生活。 （三）、建筑做法说明 建筑填充墙体采用多排孔烧结粘土砖等，符合本市发展节能墙体材料的要求。 户内分隔墙采用 GRC 隔墙，以尽量增大户内使用空间。 入户门采用防盗门，内门采用夹板门，窗户采用塑料窗，沿城市道路外窗采用双层中空玻璃，以满足建筑节能要求。 架空层地面采用防潮地面；住宅楼面为 C20细石砼地面；厨房、卫生间地面为贴防滑砖地面 （带防水层），墙面皆为混合砂浆墙面，刷乳胶漆，顶棚为免抹灰顶棚，厨房、卫生间、阳台地面标高皆低于其它地面 20mm。 屋面平屋顶处为膨胀珍珠岩保温屋面，坡屋面处为红色粘土瓦屋面。 屋面排水为有组织排水，雨水管采用 PVC 塑料落水管。 室外坡道为混凝土坡道，散水为 900 宽细石砼散水。 28 三、结构设计方案 济宁地区抗震设防烈度为六度，本小区工程结构皆按六度抗震设防要求进行设计。 小区建筑安全等级为二级。 本地50 年一遇风压为 ，雪压为。 商业建筑面活荷载为 ；住宅楼面活荷载 为 ；楼梯间活荷载为 ；屋面活荷载为。 本小区商业建筑主体结构采用框架结构；小高层住宅主体结构采用框架剪力墙结构；多层住宅主体结构采用砖砌体结构。 基础采用桩基，在钢筋混凝土承台上现浇梁板结构，商业部分中庭空间采用钢支柱接索膜结构。 楼面皆采用现浇板，坡屋面板采用现浇板，楼梯为现浇板式楼梯。 围护墙皆按有关结构规范要求设置构造柱、圈梁，并设置墙柱拉结筋，以满足结构抗震设防要求。 门窗洞口顶与圈梁底不在同一标高处，皆设置钢筋混凝土过梁。 本小区建筑物主体结构砼强度等级：框架 及剪力墙砼强度等级为 C基础垫层为 C10，其它处皆为 C20，砌体材料强度等级为 Mu10，砌筑砂浆地面以下采用 ，地面以上为 混合砂浆，钢筋采用 HPB235 级和 HRB335级钢筋。 房屋的“三缝”和未说明的其它结构问题皆按国家有关规范、规程执行。 29 第三节 给水、排水设计方案 一、给水方案 1. 1 需水预测 （ 1） 住宅用水量 一期工程小区规划人口为 1106 人，依据《居住小区给水排水设计规范》居民生活用水定额为 140 升 /人 .日，时变化系数取 ，则最高日生活用水量为 立方 米，最高日最高时用水量为。 (2)市政、商业公建、绿化用水量 根据规划小区中市政、公建设施的性质及数量，确定 市政、公建、绿化用水量取上述的 50%， 最高日生活用水量为 立方米。 (3)未预见用水量及管网漏失水量 规划小区未预见用水及管网漏失水量按其最高日用水量的 15%计，则该用水量为。 综上所述，规划该居住小区最高日总用水量为 立方米，最高日最高时用水量为。 本居住小区利用城市供水管网供水。 从城市干道两个方向各 DN200 以供日常用水。 供水水质符合国家生活饮用水标准。 供水系统根据建筑高度的不同分成 2个不同的压力分压， 30 低压区为市政压力直供区。 建筑物内部采用下行上给式供水方式。 消防用水量，该小区同一时间内按发生两次火灾计，一次火灾用水量 为 20 升 /秒，一次着火时间按 2 小时计，则消防用水量为 280 m3/日 ,并且用消防用水量与小区最高时用水量之和校核管网。 消防栓的布置不大于 120 米，在主要道路交叉口必须设置消防栓，消防栓采用半地下防冻式。 应用两路水源供大楼的消防给水系统。 基地四周道路均可作为消防车道。 建 筑物内每层均设消火栓，并按规定设手提式灭火器。 整个消火栓给水系统设有地上式水泵结合器。 建筑疏散楼梯在数量、间距、疏散宽度等方面均应能满足消防要求。 为了提高小区供水的安全可靠性，管网的布置采用环状与枝状相结合的方式。 主干管以环状网布置，支管以枝状网布置。 在主要道路上布置给水主干管。 二、排水方案 小区本着高起点、高标准的要求，小区室内排水采用污、废水合流制排水系统；室外排水采用雨水、污水分流制排水系统。 31 污水排放量 依据《居住小区给水排水设计规范》，本 小区生活污水量按给水量的 90%计算。 排水管道的布置 由于本小区地形坡度较小，在布置排水管道时，尽量将雨水以最短的距离排出，在项目区东部和北部各设置了一个排水出口，将雨水和污水排入城市排水管网。 雨水排入城市雨水管道，污水通过城市污水管道最终排入城市污水处理厂进行污水综合处理。 第四节 供电及电信设计方案 一、 供电 小区住户每户用电负荷指标为 68KW，计算负荷每户以7KW 考虑，商业公建考虑 30W/m2，需用系数为。 小区计算负荷为 839KW 左右。 该小区设置 800KVA 变压器一台， 10 千伏电力线就近 由中压电网引入。 小区设有完善的火灾自动报警系统、应急照明系统、紧急广播系统、泛光照明系统等。 根据主要功能区域的使用要求，主要设计照明度标准如下： 商业用房 300~400Lux 办公用房 200~300Lux 32 物业用房 50~150Lux 庭院道路 150~200Lux 场区配电采用三相四线制，电源进入建筑物做重复接地，采用 TN－ C－ S 接地形式，三相五线制配电， 沿小区主要道路敷设盖板式电缆沟 (敷设位置位于人行道下 )，电缆沟至建筑物路段采用电缆地下直埋，电缆穿 越有可能受到机械损伤的路段一律加装铸铁管保护。 由变配电室引至各建筑物的线路，采用 VV22 型电力电缆直埋方式敷设，直埋电缆在直线段每隔 50－ 100m 处、转弯处、进入建筑物处设明显方位桩，建筑物内配电线路采用BV 型铜导线穿 PVC 管敷设。 电源进户处断路器设漏电保护功能，漏电保护电流为500mA，以防止电气火灾发生。