山东平阴银座城市广场商业地产项目可研报告(32页)-地产可研(编辑修改稿)

山东平阴银座城市广场商业地产项目可研报告(32页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

山东茂昌世纪投资有限公司 地址：山东省济南市经四维二 49 号大观园商场 12 楼 平阴县三次产业情况01020304050607001年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 0 8 年1 6 月 1 5 % 1 0 % 5 %0%5%10%15%20%25%第一产业 第二产业 第三产业一产增长率 二产增长率 三产增长率线性 ( 一产增长率) 线性 ( 二产增长率) 线性 ( 三产增长率) 工业作为平阴支柱型产业，长期保持最高的增长率。 第三产业增速明显加快，并将于 2020 年超过第二产业。 四、 平阴县商业基本情况 平阴县消费品零售额情况051015202530354001年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 0 8 年1 9 月0%5%10%15%20%25%30%35%消费品零售额（亿元） 增长率 从 2020 年起始，平阴消费品零售额增长率高出济南平均水平，且有逐步拉大的趋势。 2020 年以来，增长速度明显提高，从前三季度的经济运行情况可以预测， 2020 年平阴县消费品零售额将再创历史新高。 山东平阴银座城市广场项目可行性分析报告 共 33 页，第 9 页 山东茂昌世纪投资有限公司 地址：山东省济南市经四维二 49 号大观园商场 12 楼 平阴县非公有制经济所占比重情况60%70%80%90%01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 作为 增加就业、刺激消费、扩大投资需求和增加国民财富的重要渠道，非公有制经济在平阴县进入了加速启动阶段，商业氛围愈加浓厚。 平阴县恩格尔系数32%33%34%35%36%37%38%39%恩格尔系数 % % % % % %02年 03年 04年 05年 06年 07年 就 恩格尔系数分析，平阴县恩格尔系数长期低于 40%，已步入相 对富裕阶段。 2020 年前三季度，平阴县城 共有消费品交易市场 5 个，占地 万平方米，摊位2126 个，年交易额 亿元。 共有商业街 11 条，总长度 万米，网点个数 4200 个，年交易额 亿元。 据此推算人均商业营业面积偏低。 山东平阴银座城市广场项目可行性分析报告 共 33 页，第 10 页 山东茂昌世纪投资有限公司 地址：山东省济南市经四维二 49 号大观园商场 12 楼 五、 平阴百姓生活基本情况 平阴县工资储蓄对比情况040008000120201600001年 02年 03年 04年 05年 06年 07年0%3%6%9%12%15%18%在岗职工平均工资( 元) 城乡居民人均储蓄存款（元）工资增长率 存款增长率线性 ( 工资增长率) 线性 ( 存款增长率) 平阴县城镇居民储蓄占工资比重匡算52%53%54%55%56%57%58%储蓄占工资比重 % % % % % %02年 03年 04年 05年 06年 07年 从长期走势分析，人均储蓄存款增长率略高于工资增长率，且二者间差距相对恒定。 储蓄占工资比重约 55%，略高于全国 %的平均值。 山东平阴银座城市广场项目可行性分析报告 共 33 页，第 11 页 山东茂昌世纪投资有限公司 地址：山东省济南市经四维二 49 号大观园商场 12 楼 平阴县城镇居民收支情况0400080001202003年 04年 05年 06年 07年 1 0 %0%10%20%人均可支配收入 人均消费性支出（元）收入增长率 支出增长率线性 ( 收入增长率) 线性 ( 支出增长率) 从历史发展走势判断，平阴县城镇居民收入增长率远远高于支出增长率，近六年的城镇居民人均可支配收入增长率平均值为 %。 2020 年上半年，全县在岗职工平均工资为 1245 元 /月。 十九大行业中，平均工资位于前三位的分别是：金融业 3091 元 /月；邮政业 2283 元 /月；信息传输、计算机服务和软件业 2069 元 /月。 六、 平阴县房地产市场基本情况介绍 (一 ) 平阴县近年土地供应情况 平阴县近年住宅用地挂牌价情况05101520253035402020 2020 2020平阴县近年商业/商住用地挂牌价情况0510152025303540452020 2020 2020 2020 山东平阴银座城市广场项目可行性分析报告 共 33 页，第 12 页 山东茂昌世纪投资有限公司 地址：山东省济南市经四维二 49 号大观园商场 12 楼 因 2020 年 平阴县 挂牌土地多为郊区锦东新区、济西工业园地段，因此价格略有下降，但从长期趋势分析仍然呈现明显的上升趋势。 详细成交情况参见附件 1《 平阴县近年国有土地招拍挂情况一览表》。 2020 年部分商业 /住宅用地招拍挂结果 位置 土地使用权人 土地性 质 级别 容积 率 土地面积 (亩 ) 成交总价 (万元 ) 成交地价 (万元 /亩 ) 成交日期 东沟街东段路南 刘允民 商业 /住宅 2 2 298 149 翠屏街东段路北 山东长河豪门投资置业有限公司 商业 /住宅 2 3700 平阴县 2020 年 实际 商业 /住宅混合用地 成交价格 在 100 万元 /亩以上。 (二 ) 平阴县房屋建设基本情况 平阴县房地产开发概况00 . 511 . 522 . 5304年 05年 06年 07年0%30%60%90%120%房地产开发投资（亿元） 住宅投资（亿元） 住宅投资比重 2020 年平阴县房地产投资增长迅猛。 2020 年前三季度，房地产开发投资增长 %，比 07 年度将近翻一番。 住宅投资占房地产开发比重持续下降。 结合招拍挂土地性质分析，该比重还将进一步降低。 山东平阴银座城市广场项目可行性分析报告 共 33 页，第 13 页 山东茂昌世纪投资有限公司 地址：山东省济南市经四维二 49 号大观园商场 12 楼 平阴县商品房竣工情况012345678904年 05年 06年 07年 4 0 % 3 0 % 2 0 % 1 0 %0%10%20%商品房竣工面积（万㎡）竣工增长率线性 ( 竣工增长率) 从长期走势观察，平阴县商品房竣工面积持续走高。 2020 年前三季度，施工房屋面积达到 平米，同比增长 %。 平阴县人均居住情况05101520253002年 03年 04年 05年 06年 07年0 . 00 . 10 . 10 . 20 . 20 . 30 . 30 . 4人均居住面积（㎡） 人均居住支出（百元）每平米居住支出（元） 线性（每平米居住支出） 随着恩格尔系数的降低，平阴县人均居住支出呈稳步提升的趋势。 山东平阴银座城市广场项目可行性分析报告 共 33 页，第 14 页 山东茂昌世纪投资有限公司 地址：山东省济南市经四维二 49 号大观园商场 12 楼 平阴县商品房销售情况024681005年 06年 07年0%10%20%30%40%50%60%70%销售面积（万㎡） 销售额（亿元）销售面积增长率 销售额增长率 平阴县商品房销售均价情况0500100015002020250006年 07年 0 8 年1 9 月0%5%10%15%20%25%商品房销售均价（元/ ㎡） 增长率 平阴县商品房销售呈增加趋势，销售额增长率明显高于销售面积增长率，销售价格稳步持续提升。 近五年平阴住宅竣工面积情况 指标 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合计 住宅竣工面积 (万平米 ) 平阴县房地产市场主要靠住宅进行拉动，且 2020 年以来供应量激增。 山东平阴银座城市广场项目可行性分析报告 共 33 页，第 15 页 山东茂昌世纪投资有限公司 地址：山东省济南市经四维二 49 号大观园商场 12 楼 本项目市场可行性分析 一、 平阴县房地产市场容量分析 (一 ) 平阴县商业用房 市场 容量分析 1. 根据目前平阴商业格局及业态布局 对建商业项目可行性 分析 目前平阴县的商业格局以榆山路、黄河路为主要商业繁华区域，整个城市的商业以沿街商铺呈线装分布，缺乏中高档商铺集中的块状商业密集区域及经营面积在 10000 ㎡以上的主力商场，商业整体水准偏低，与平阴 达 亿元的社会消费品零售额及 亿元零售业零售额、城镇人均 月平均零售业零售额 807 元 /人 /月的高额消费力形成强烈反差。 因此随着银座商场的进驻将会在填补平阴大型商场空缺、拉升提高平阴整体商业水准的同时，在平阴县城内形成一个中高档商业经营面积的市场需求量。 2. 根据人口对商业面积容量的分析 人口增长率 ：截止 2020 年底，近 3年人口平均综合增长率为 %，其中平均自然增长率为 %，迁入人口增长率为 %。 2020年平阴县人口及户数总量 ： 区域人口总量： 368702 人； 城镇人口总量： 108536 人； 区域户数总量： 122900 户； 城 镇户数总量： 36179 户； 2020年平阴县人口及户数预计总量 ： 区域人口总量： 401885 人； 城镇人口总量： 118304 人； 区域户数总量： 133961 户； 城镇户数总量： 39435 户； 山东平阴银座城市广场项目可行性分析报告 共 33 页，第 16 页 山东茂昌世纪投资有限公司 地址：山东省济南市经四维二 49 号大观园商场 12 楼 根据人均商业面积之比为 5： 1 考虑，按照 2020 年平阴的人口总量及城镇人口总量测算，平阴县的合理商业面积总量应为： 全县内商业面积合理总量 ： 73740 ㎡ —— 80377 ㎡ 县城内商业面积合理总量 ： 21707 ㎡ —— 23660 ㎡ 3. 根据县城与周边乡镇的地域区别对商业面积容量的分析 考虑到平阴县县 城对周边乡镇的辐射力影响，按照常规城区消费额 50%，乡镇消费额 50%的比例计算： 平阴县城内商业面积合理总量： 36870 ㎡ —— 40188 ㎡ 4. 根据平阴县主力商场对县城内合理商业面积的分析 目前因为平阴县城内缺乏大型商业综合性商场，现有两处大型商业中的原县百货大楼因商业业态调整的问题目前经营状况欠佳，现大卖场因本地块的拆迁将搬离，因此银座商城的进驻平阴将会对平阴县成的商业销售金额的提高起到拉升作用。 考虑到银座商城对周边乡镇的进一步拉动及吸引作用，拥有银座商城后的平阴县城区与乡镇的商业消费面积比为： 60% VS 40% 拥有银座商城后的平阴县城内商业面积合理总量： 44244 ㎡ —— 48226 ㎡ 5. 根据项目在平阴县城中的地理位置对本项目商业总量 的 分析： 考虑道本项目位于目前平阴县城内最繁华地段，开发成功后将是平阴县城内及周边乡镇中规模最大最集中、建筑形态最新颖的商业中心，并且因为拥有银座主力商场后将会对城内周边消费起到吸引作用， 因此本项目位置与县城内周边街道的商业面积之比为： 70% VS 30% 本项目的合理商业面积总量为 ： 30970 ㎡ —— 33758 ㎡，平均值： 32364 ㎡ 山东平阴银座城市广场项目可行性分析报告 共 33 页，第 17 页 山东茂昌世纪投资有限公司 地址：山东省济南市经四维二 49 号大观园商场 12 楼 6. 根据 平阴县城社会群体对 平阴县商业面积容量的分析 平阴县社会家庭存款及社会阶层财富分配 情况 单位：元 项目 人数 比例 人数 户均 人口 户数 财富 比例 存款总额 人均 存款额 户均 存款额 高收入家庭 % 3687 1250 % 1920491609 520882 1536602 较高收入家庭 % 10475 3551 % 675991415 64535 190379 中等收入家庭 % 29759 10088 % 237941364 7996 23587 中下收入家庭 % 84545 28659 % 83752680 991 2922 低收入家庭 % 240192 81421 % 29480000 123 362 总户数 % 368700 124969 % 2948000000 7996 23587 综合分析 商铺投资消费与住宅消费的社会群体上存在两个截然不同的方面，前者为解决了吃穿住行后追求营利的一 种投资行为，而后者为提高改善生活水准的一种消费行为。 因此可以确定：购买商铺的社会群体属于高收入家庭及较高收入家庭。 从上表中更可以看出平阴县目前属于上述两种人群。