宣城市房地产项目简明计划书(doc)-地产综合(编辑修改稿)

宣城市房地产项目简明计划书(doc)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

善，所以在居住选择上人气明显不足，唯一在建楼盘就是 **楼盘，销售均价在 1600 元 /平米左右。 离市区较远，配套设施也不完善，大型居住社区尚未形成，因此刚处于起步阶段。 三．土地现状分析 由于宣城市前任领导在土地问题上栽了跟头，后任领导在思想上趋于保守，导 致近年来宣城的土地供应严重不足，自 2020 年末到 2020 年末政府仅提供 130亩土地用于住宅开发，今年上半年也只有 90 亩地挂牌入市，且都是些十几亩到三四十亩的小地块，现在宣城房产市场上还没有一百亩以上的在建或待建项目的，可见宣城的房产开发水平还处于相对滞后的情况。 针对这种情况，现任领导班子也认识到这个问题，正在采取措施，加大土地供应量，加快房产开发的步伐。 9 □ 新的土地批租政策 —— 拍卖，预示着宣城的土地市场开始进入市场化阶段。 □ 城市改造规划提供大量土地进入市场 —— 新城区建设、城内企业的外迁、老城地区棚户拆迁 ，提供大量可开发土地。 □ 宣城房地产市场各区域发展不平衡，西北片过热，而城南相对较迟缓，因此， 政府有意识地利用调整级差地租的手段， 控制不同区域的土地供应，从而 达到有效地疏散城市人口和平衡各片之间开发水平的目的。 10 加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。 通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡。 三位联动，有力推动城市旧城区改造的进程 以房地产经济为先导，促进多产业并进 规划引导，成片配套，通过市场配置经济杠杆作用，提高土地利用率 信贷 : 政策调整引导理智消费 四、房产开发现状分析 住宅供应量  2020 年住宅开发总量超过 66 万平方米，安居房比例不高  2020 年 6 月止商品住宅供应总量约为 30 万平方米  市区住宅销售竞争不是很激烈  住宅产品规划设计水平和营销策略比较落后 说明： 从宣城的房产开发现状来看，无论是开发规模，还是开发理念，还大都停留在很低的水平上，这就给今后的房产开发留下了很大的空间，相对利润是比较可观的，可操作性是很强的，这是一个不可多得的发展机遇。 当前市场住宅产品位置分布  市场明星楼盘集中在市中心偏西北将 来的政务新区附近（阳光、思佳、陶然、盛宇等）。  住宅集中供应的区域在昭亭北路一带。  市区住宅集中供应位置有“开元”和“九州”两个集中区域（开元、府山、宛溪、丽景）。 当前市场住宅产品价格分布 11  市中心多层住宅一般起价在 2600 元左右，高于 3000 元的不多  高层住宅起价一般在 2700 元左右，均价接近 3200 元  昭亭北路附近多层住宅起价一般超过 2020 元，最高可达 2600 元 当前市场住宅产品单体设计分析  商业中心区的高层住宅裙楼面积较大，但位置较好  主卧室带阳台或凸窗，没有工作阳台的设计较多  有落地窗或弧 型窗，但数量不多  窗户多以塑钢窗配白色玻璃，彩色铝金已出现，以绿色为主  立面开始注重色彩搭配，但没有特点，还比较陈旧  外墙砖使用普遍型的较多 当前市场住宅产品总体规划分析  总体规划较好的小区多在近郊昭亭北路一带，多层住宅因规模限制，总体规划出色的很少。 当前市场住宅产品户型分析  错层、跃式、复式结构住宅太多  三房占当前市场的 %，平均 127 平方米，两房占 %，平均82 平方米，一房单位不足 5%  两房户型中以两厅结构最多，占 46%，一厅结构约占 44%  三房单位以两厅两卫占绝大多数，平均 133 平方米， 为三房总数的60%以上，三房两厅一卫平均 129 平方米，为三房总数的 15%，三房一厅一卫约为 11% 说明： 当前宣城市场上二房、三房面积过大，造成总价过高，限制购买客户群。 当前市场住宅产品环境分析  大都楼盘环境较差  环境营造中有盲目模仿、硬景观太多、脱离居民要求、无主题、与建筑本体脱节、成本过高的现象，给将来物业管理造成很多难题 12 当前市场住宅产品配套分析  少部分小区配套是可以的  方便性智能化设施不多 说明： A、根据调查发现，有个别小区已将智能化设施的采用提到议事日程上，但由于大部分楼盘现均为预订期，居民并 无实际体会。 B、智能化设施配套过于超前，脱离实际需要。 当前市场住宅产品的建筑风格  宣城市场上的楼盘建筑风格均大同小异，只有个别的建筑风格还算可以  部份楼盘已开启了重视建筑风格的先河  单体建筑外观的销售影响力日益重要 第三部分 市场调查 一、市场调查 调查目的 （ 1）、 通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析， 充分了解宣城市房地产市场 供需空间和价格趋势 ， 确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议， 合理规划项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济 指标， 开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。 （ 2）、根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。 （ 3）、 随着全面推进小康社会的。