宝安区房地产市场状况透视(doc15)-地产综合(编辑修改稿)

宝安区房地产市场状况透视(doc15)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

大优势宣传 三、新安、西乡片区研究 （一）新安房地产市场研究 施工面积 /竣工面积 新安片区房地产施工与竣工面积的比例逐年上升， 2020年达到 ，说明新安的房地产市场开发的工程效率在降低，但尚在房地产开发要求的正常水平内。 产品价格 价格稳步增长，但增幅较小，连续几年为宝安区最高，说明新安房地产市场的接受程度较高。 销售市场发展水平分析 资料统计，新安房地产市场客户集中在 2635岁之间，共占全部客户的 55%； 新安房地产市场内地客户占据约 50%；新安是宝安各片区中客户分布区域最广的片区，体现了新安作为宝安政治、经济、文化、金融中心的优势。 综合评价： ◆ 销售面积 /预售面积 19972020年，新安销售面积 /批准预售面积比在 ，新安的市场消化能力波动大，市场需求稳定性差。 ◆ 存量房交易量 /增 量房交易量 交易量中存量房成交量与增量房成交量比 表 15： 2020年、 2020年新安房地产二、三级市场交易数据 2020年 2020年 二级市场（万平方米） 三级市场（万平方米） 三级 /二级 资料来源：宝安房地产交易中心 根据表 15的数据得出：新安房地产市场交易量中存量房成交量 /增量房交易量的比例 2020年为 ， 2020年为 ，变化不大。 存量房成交量相对增量房成交量而言，份额小，新安房地产交易市场中增量房交易仍占据主要地位，新安房 地产市场的成熟度较低，但其成熟度仍居各片区之首。 新安房地产发展水平的 评价：新安是宝安区辖区面积最小的镇（办事处），但土地可建设比率最高，与西乡城区已经连成一体。 现东片区基本为已建成区，建设强度高，是宝安区大部分行政、事业单位和写字楼集中地，今后建设重心在西片区；尤其是宝安新中心区的规划将对新安房地产市场的发展有着更大的推动作用。 新安居住人口层次高，第三产业较为发达，金融机构是宝安最为集中的镇（办事处）区，房地产开发项目多，且集中。 房地产发展的外部条件比较成熟，结合对新安房地产市场总量和发展水平评价指标的分析，新安的房地产市场的发展水平是宝安各区镇最高的片区，与深圳房地产市场 相比较市场发育仍不成熟。 （二）西乡片区房地产市场研究 土地市场发展水平分析 （ 1）土地出让单价 西乡的土地市场出让工业用地的单价具有明显的增值趋势；住宅用地的价格发展势头良好，但存在同种性质用地价格差异非常大的现象，说明西乡的土地市场操作缺乏规范性，土地使用权的权属复杂，可能成为西乡房地产市场发展的制约因素。 （ 2）经营性土地招投标率为零 （ 3）经营性土地出让比例 =经营性土地量 /（自用土地量 +经营性土地量） 西乡 2020年经营性土地出让比例 =100%； 西乡 2020年经营性土地出让比例 =149967平方米 /151393平方米 =99%。 开发市场发展水平分析 A、投资主体的分析 ◆ 投资主体数量： 西乡房地产市场投资主体数量少于新安、龙华，列宝安区第三位； ◆ 投资主体实力： 由于与新安片区的融合发展，西乡房地产市场投资主体的实力较高。 B、供给产品的分析 ◆ 产品建筑类型演变 西乡房地产市场 1999年出现小高层， 2020年开始出现高层建筑；多层建筑数量自 2020年锐减，小高层、高层增长迅速，说明西乡房地产市场产品 2020年实现转型，房地产开发水平在提高。 C、产品价格的分析 多层物业价格继续攀升 ，小高层物业价格趋于平稳。 综合评价： 施工面积 /竣工面积 西乡 2020年施工面积 /竣工面积的比为 ，说明西乡房地产工程开发效率正常。 产品价格：产品价格仅低于新安片区。 销售市场发展水平分析 西乡房地产市场客户年龄主要分布在 2636岁之间。 客源分布范围广，市场的开放性相对较高。