宏基世纪新城地产项目价格体系及销售节奏建议报告书(26页)-地产价格(编辑修改稿)

宏基世纪新城地产项目价格体系及销售节奏建议报告书(26页)-地产价格(编辑修改稿)内容摘要：

关楼盘价格 Pi’ Pi’ =( QX/ Qi) Pi 注： Pi 为销售均价 PA’ =(QX/QA) PA=76/69*1780=2255 PB’ =(QX/QB) PB=76/70*1998=2169 PC’ =(QX/QC) PC=76/76*2560=2560 PD’ =(QX/QD) PC=76/81*2150=2017 各相关楼盘权重取值为 Wi(考虑到与本项目的相似性及影响 ) WA=10% WB=10% WC=35% WD=45% PX =Σ PiWi =PA’ WA+PB’ WB+PC’ WC+PD’ WD =2255*10%+2169*10%+2560*35%+2017*45% =2246 城市山水公园 圣泉流云 银海嘉怡花园 兴隆城市花园 本项目小高层 平均分 69 70 76 81 76 均价 PA＝ 1780 PB＝ 1998 PC=2560 PD＝ 2150 PX＝。 评价权重的重点说明： 1）洋房选择可比楼盘权重说明： 珠江湾畔 兴隆城市花园洋房 贝地卢加诺 均价 2850 2600 2520 权重 50％ 30％ 20％ 权重说明 ① 该项目规划建设档次与本项目类比 ② 产品同样以退台洋房为主力产品，借此提升项目的档次与品味 ③ 同样以营造一个有独特社区文化、氛围的大社区为开发理念 ④ 开发商拥有良好的市场口碑效应 ⑤ 小河区已经是成熟的地产开发区域，客户对该区域的地产产品品质，一直有不错的口碑。 小河区拥有一群固定的客户群体。 ⑥ 该项目成本较低，价格上涨空间较大。 这些可以看出， 珠江湾畔将是本项目最主要的竞争对手，将争夺相同的目标客户群体。 ① 兴隆城市花园沐风园洋房产品仅有 24 套，是这个社区少有的精品产品； ② 产品以大露台，大面积、低层吸引客户，得到好评； ③ 兴隆城市花园是过去四年里成都地产项目中的优良产品 ④ 在当时区域条件不成熟情况下，取得了不错的销售业绩。 ① 该项目营销推广中所营造的异国生活氛围，与本案类同。 ② 洋房产品本身与本案不存在可比性。 产品品质较本案较差 ③ 三桥板块地产正处于发展阶段 ，大盘、优盘不断推出，吸引了不少市民的眼球。 拥有一定的市场基础； ④ 是新推出的中高档次项目之一，其项目的成功推向市场，与其前期长时间营销工作的铺垫，有很大的关联性 本案洋房2787元 /平方米 产品价格 2）联排别墅 选择可比楼盘权重说明： 仁恒别墅 泉天下 山水黔城 中天世纪新城 均价 5600 5200 4860 5300 权重 25％ 25％ 40％ 10％ 权重说明 ① 纯别墅的高档次社区 ② 优质产品 ③ 自然环境并不十分优越 ④ 所在区域相 对比较成熟 ⑤ 开发商拥有较强的资金实力与开发经验 ⑥ 近期 开盘销售的同质竞争产品之一 ① 纯别墅高档次社区 ② 优质产品 ③ 拥有良好自然、环境 ④ 所在区域相对比较成熟 ⑤ 开发商拥有一定经验。 ⑥ 近期开始认购的同质竞争产品之一 ① 项目产品类别丰富，高档产品居多，与本案定位思想较为一致 ② 项目处 在小河区的主要交通干道旁，也是小河区的标志楼盘之一 ③ 项目拥有良好规划设计、景观设计、 营销策划 、物业管理等合作开发伙伴。 赢得公众较高的评价。 ④ 但项目开发周期过长，流失的客户相对较多。 ① 距离市区最近的单纯别墅项目。 地理位置独一无二。 也是本项目无法比拟的。 ② 以联排别墅为主导产品，对该类别墅的开发研究相对较专业。 ③ 开发商拥有丰富的开发经验与一批忠实的客户群 体； 本案别墅均价 5214元 /平方米 3）电梯公寓 选择可比楼盘权重说明： 山水黔城 景怡苑 贝地卢加诺 均价 2780 2380 2600 权重 40％ 30％ 30％ 权重说明 ① 项目产品类别丰富，高档产品居多，与本案的产品定位思想较为一致 ② 项目处在小河区的主要交通干道旁，也是小河区的标志楼盘之一 ③ 项目拥有良好的规划设计、景观设计、 营销策划 、物业管理等合作开发伙伴。 赢得公众较高的评价。 ④ 项目小高层、高层产品的设计具有一定的创新性与① 同区域内，近期 开盘 销售的同类产品。 ② 较高品质的经济适用房。 大社区、多产品、全现房、好配套 ③ 地处成都一中旁的优越地理位置，受到“教育”配套的导向影响。 ④ 外商开发，资金实力雄厚。 ① 项目营销推广中营造的异国生活氛围 ，与本案类同。 ② 电梯公寓的户型设计带有超大露台；同时推出了 1户大面积＋ 1户小户型的人性户型 ③ 宣传该区域的景观设计效仿星河湾的景观设计，赢得良好口碑 ④ 三桥板块正处于发展阶段，大盘、优盘不断推出，吸引不少市民的眼球。 拥有一定的市场基础。 是新推出的中高档次项目之一，其项目的成功推向市场，与其前期长时间营销工作的铺垫，有很大的关联性 领导性 本案电梯公寓均价 2699元 /平方米 4）多层住宅 选择可比楼盘权重说明： 圣泉流云 城市山水公园 银海嘉怡花园 兴隆城市花园 均价 1998 1780 2400 2150 权重 10％ 10％ 35％ 45％ 权重说明 ① 新推出的次中心区的多层项目 ② 已空中超大露台做为项目的价格支撑点 ③ 所在区域正处于地产发展时期，吸引了不少市区客户进行选购 ① 第三季度推出的大盘之一； ② 拥有良好的自然环境资源 ③ 较低价格吸引了不少客户 ④ 开发商的开发经验有限，但资金雄厚 ① 市区少有的多层项目 ② 地处成都市教育中心区域 ③ 距离成都较近 ④ 未做推广，将一期销售完毕 ① 成熟的大型社区，产品得到了业内人士及客户的认可 ② 地处成都市近郊板块，达到市中心区域的时间距离相似 本案多层均价 2246元 /平方米 根据以上分析，在目前的市场环境下 成本加层法制定出的总体均价为 2800元 /平方。