安邦房地产研究(doc17)-地产综合(编辑修改稿)

安邦房地产研究(doc17)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 8 Real Estate News Letter ANBOUND 节点改造、公交场站设置、公交线路调整，减轻 CBD的交通压力； CBD区域的重大项目按照政府规划将地下空间进行了预留，并在进入 CBD的边缘进行出入口设计即可达到在地下畅通的效果；规划中特意在区域内设置了环状绿化系统、两条绿化轴线以及四个主题公园；未来 CBD地区规划停车位 63450 个，其中 90%为地下停车，建筑面积约为 250万平米，主要在地下二层。 另外，在总面积约 4平方公里的 CBD中又规划出了 CBD核心区，它位于国贸桥东北角，现中服大厦所在区域，将来这一核心区将是超高层大厦集中区域；正在制定泛 CBD 交通规划，泛 CBD是指崇文门内大街至东五环、机场路至广渠路的区域，总计面积 82平方公里。 （ LSJ） 返回首页 上海政策调控出现“环线地域概念”有失公平 近期，上海各银行都不同程度地提 高二手房贷款的“门槛”。 应该说，这正体现了政策调控的意义。 然而，在房贷收紧政策中，上海房地产市场出现了一种“环线地域概念”。 据悉，上海多家银行已停止在奉贤、金山、南汇、崇明等 5 个地区发放二手房贷款；内环线的二手房贷款普遍降至 7 成，内外环间二手房贷款降至 6 成，环线外降至 5成。 显然，在这些银行眼里，内环线以内中心城区的商品房是优质资产，发放贷款更安全。 有例证证明，有开发商在内环、中环及外环线附近几乎同时有楼盘开盘，价格分别为每平方米 万元、 7000 元、4000元左右，出乎意料的是， 售一空。 但目前由于地价的因素，诸多中低价房都建在内环线之外，有的甚至在外环线之外。 这样的群体，应该是房贷政策扶持的对象，而不是限制的对象。 可“环线地域概念”的政策，却有反其道而行之的意味。 越往外走，房贷越少，那么，急需购买中低价商品房以自住的消费者反而得不到足够的贷款。 另外，对奉贤等 5 个地区拒发贷款，想来是由于目前这些地区的楼市发展滞后，但是，以“堵”而不是“导”的方式进行限制，并不是促进这些地区房地产健康发展的良方。 （ LSJ） 返回首页 上海二手房成交量增加，外围地区次新房投资蕴含风险 近日最新的上海二手房指数报告显示， 8 月份二手房指数为 1382点，比上月上升 16 点，涨幅为 %，多数地区成交量有所增加，房价小幅上扬。 从抽样调查数据来看，多数房产中介反映， 8月份二手房此资料来自 ., 大量管理资料下载 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 9 Real Estate News Letter ANBOUND 成交量较上月有所增加，其中闸北区的大宁地区受地铁一号线延伸段即将开通等利好消息的刺激，月涨幅达到 %，位居全市首位。 前几个月，一系列相关政策的出台使市场产生观望气氛。 目前部分以前持观望态度的潜在购房者，尤其是自住型消费者，开始按原有计划实施购房行为。 此外，因年初实施“期房限转”政策而不能上市的期房，随着进入交房期，这在一定程度上增加了二手房的供应量。 例外的是，莘庄等外围地区 8 月份的成交量仍有所下滑。 对此二手房指数办公室专家指出，部分配套较成熟的外围区域次新房成交价格虽居高不下，但由于环境等非地段因素的可复制性较强，再加上这些区域住宅供应量大幅度增加的可能性很大，以及相应的交通等配套设施未必能及时跟进，短期 内被拉高房价的次新房可能蕴含着一定的投资风险。 （ LSJ） 返回首页 上海人口进入老龄阶段，老年公寓有望成为“朝阳产业” 据上海民政局近期公布的调查统计数据显示：去年末，上海全市户籍人口中的 60 岁及以上老年人口已达到 万，占 %， 65岁及以上老年人口占 %。 并且上海人口老龄化的比例还在进一步扩大。 预计 2020 年 2020 年为加速发展阶段， 2020 年 2020 年为高速发展阶段；到 2030年，上海户籍人口中将有一半是 65岁以上的老人。 另据披露，小型家庭成为沪上家庭主流。 老人和子女“分居”比例上升。 但是，作为养老住房的形式之一的老年公寓却少得可怜。 据了解，欧美等经济发达国家入住老年公寓的比例约为 5%6%左右。 而上海老龄人口基数大，如以 5%计，上海入住老年公寓的人数可达 ，如两人一套房、每套 50平方米计，需要 320万平方米的老年公寓。 这将是一个巨 大的老年人住宅市场。 目前上海“老年公寓”都以租赁为主，租金每月 1000 元 1500 元，投资回报周期长。 而在欧美国家中，有一种做法值得借鉴。 即银行联手保险公司，推出“倒按揭”，由退休后的老年夫妻买下老年公寓，并签订一份合同，由机构评估公寓价值和测算人均寿命，每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该公寓归银行等处置。 有关专家认为，上海的老年公寓开发应该提上议事日程。 建议发展商在开发小区时规划几幢老年公寓，使一些家庭从三代同堂变成三代同区；经营好的企业可收购“半拉子”项目楼盘改造，注入适合老年人居住的功 能。 随着本市人口老龄化程度进一步加深，老年公寓的需求必然越来越大，开发老年公寓将是很有潜此资料来自 ., 大量管理资料下载 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 10 Real Estate News Letter ANBOUND 力的“朝阳产业”。 （ LSJ） 返回首页 天津中档楼盘出现真空区 宏观调控以来，天津房价的彪升势头已经有所减缓，但目前天津的房价仍处在一个相对高位上。 实际上，天津楼市呈现出来的动态不仅表 现为价格上涨，更重要的一点是中档楼盘标准在不断提升。 如今，中环线以内已经很难找到 3000元 /平米的房子了，甚至连 4000元 /平米这样的中档楼盘都出现了真空区。 戴德梁行针对天津第二季度房地产的一份调查报告显示， 46月份市场新开盘的十余个项目，均价已经达到 4800 元 /平米。 今年秋季房交会上各参展楼盘的均价也达到了 4620元 /平米。 戴德梁行研究部人员指出，实际上，天津住房消费的承受力还是集中在 4000 元 /平米以下的中低价房，但目前市场中的 4000 元 /平方米以下的商品房供应量越来越少，即使有也大都位于位置相对偏僻 的区域，无形中又增加了工薪阶层的交通成本。 实际上市场已开始出现反应， 7月天津商品房交易量比上月下降 %，存量房交易量比上月下降 %，造成这一变化的主要原因除了天津房屋拆迁速度放缓，市场刚性需求减少外，更重要的就是中、小户型、中低价位商品住宅供应不足而导致的区域性供需结构性矛盾还没有从根本上缓解。 （ LSJ） 返回首页 深圳三级市场交易旺盛，二手房价普遍上涨 今年上半年深圳各区的二手房售价普遍上涨，尤其 是以罗湖区和布吉片区上涨迹象最为明显。 据从各地产中介传来的消息，多层二手住宅成为深圳最受欢迎的户型。 据中原地产的统计数据，上半年，福田区仍然是三级市场成交量最大的区域。 南山区则依赖良好的市政规划和相较新老中心区平实的二手房价，满足首次和多次置业者的置业欲望。 另外，该区新楼盘遍地开花，使该区跃居为二手房市场买卖成交的第二大区，在未来几年也将保持这种优势。 关外三级市场近年发展也很快，上半年已进驻大量中介。 其中以距离市区最近、租售价较市区便宜的布吉三级市场交易量最大。 从上半年一直活跃在三级市场上的多个楼盘特征来看 ，口岸物业、高质素物业、总价低物业已成为二手市场旺盛的三股势力。 同时，深圳总价低（一般总价不高于 35万，单价在每平方米 4000 元以下）、拥有大型社区的二手房以及地段好、此资料来自 ., 大量管理资料下载 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 11 Real Estate News Letter ANBOUND。