宜春市正荣丽景滨江项目核准报告(44页)-地产综合(编辑修改稿)

宜春市正荣丽景滨江项目核准报告(44页)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

水景的建设，采用“先造 景观后建房”的开发理 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 20 念 ,尽早将项目卖点精彩展现在市民面前，将规划图变成城市风景线。 销售周期：根据宜春房地产销售基本情况，销售周期可划分为：引导期、预约期、第一强销期、持续期、第二强销期、持续期、扫尾期。 销售工作重点在引导期、预约期和第一强销期，在引导期和预约期做好销售引导工作，吸引市民眼球，积累目标客户群，为项目开盘做好准备工作，对项目的销售起到关键性作用。 ㈢产品价格策略： 本案产品价格策略将以市场比较定价策略为主，采用市场比较定价策略和成本加成定价的综合策略。 本案产品定位为中高端住宅，建筑品质在“丽 景山庄”的基础上有适度拔高，整体价格策略低开高走。 多层价格每平方米 计划 定在15001700元之间；小高层在 16002020元；商铺在 28003200 元之间，车库在 1800 元左右。 第五章 项目技术方案设计 一、编制依据 ㈠、用地现状地形图及用地红线图； ㈡、宜春市城市规划管理规定 ㈢、《住宅设计规范》 GB5003682020 ㈣、《高层民用建筑设计防火规范》 GB5004595， 2020 年版 ㈤、《汽车库、修车库、停车库设计防火规范》 GB5006797 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 21 ㈥、其他国家及地方相关规范，法律及规定 二、项目定位 该项目系宜春城北首个“临江题材”的高档住宅小区，江西省正荣房地产开发有限公司将以引领宜春市房地产市场的高度，全力营造宜春一流的“园林式、标志性、人性化”的高品质复合社区。 使之建成后成为业主居家、休闲、健身、放松心情的绝佳归所。 三、规划设计 ㈠规划设计原则 突出小区规划建设的先进性、引导性和市场性，探索宜春面向二十一世纪可持续发展的综合社区开发模式。 以人为本，创造舒适、方便、健康、公平、经济、实用的高质量人居环境和社区文化； 结合地形，突出地方特色创造丰富的城市景观，建立生态式园 林社区； 设计具有标志性、合地域气息、时代个性 ； 应用先进技术手段，建立全方位人性化管理服务系统； ６、积极发展新技术，提高住宅科技含量，创造更为人性化的居住空间； ㈡规划布局 小区由近 60 栋的多层住宅、花园洋房、小高层、及南北、东西两条主景观构成， 空间上采取围合式布局，规划 4～ 5 个组团。 组团 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 22 住宅群体空间依各自的体量组织的空间形式，形成不同的空间感受，通过不同的尺度、标高的空间层次创造高低错落、层次丰富的群体空间；在不同的区域设置不同的建筑类型，增强小区整体的识别性， 充分展露高档住宅群的尊贵。 ㈢ 道 路交通组织 根据小区地块特征，将主入口设于靠城芦州大道一侧，另设２个处出入口，车形为环状穿过式；尽量减少车道占地面积，留出用地作为人行和绿化面积。 停车场：采用路边地面及地下停车方式，集中与分散相结合。 利用小区道路周边空地设置临时停车位。 以步行道与车行道为纽带，结合花园社区及组团绿地布局，步道以优美的曲线构图为主，在路网中形成比较活跃的构成因素并结合场地、休息娱乐设施、室外小品的设置，强化了小区内景观特质并充分顺应了散步者的心理要求。 ㈣公建设施配套 小区公建采用小区、组团两级结构，分片集中布置，规划加强 对文化、体育、康乐、教育设施设置，提高社区生活、文化品位、公建分布结合绿化体系布置。 小区各类服务性公建、商业公建、娱乐类公建。 布局合理，有良好的服务半径和出行条件，方便大众。 垃圾收集与处理：项目配套规划有一个生态性环卫设施房作垃圾 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 23 收集点、作为小品构筑物以美化环境，由物业公司集中至转运站，再由环卫车运至处理场。 污水处理：小区生活污水接入城市道路污水干管，排至污水处理厂。 ㈤绿化景观系统 通过建筑、绿化、道路、地形以及标识性小品的综合处理，构筑一个精品社区的景观特色；采用多、高层结合的住宅布局，让更多的用 地用于绿化和活动场地，使小区平面灵活多变；以高层住宅布局小区边缘，起到了控制小区整体空间的作用，具有强烈标识性的高层住宅向外延伸，使得小区天际轮廓线高低错落、层次丰富；中心绿化区的环境设计体现出地形特征及小区特色，开敞的花园社区与细致的宅间辉映，早坪与景观的搭配匠心独运，丰富了小区的空间内涵，与高层接壤处保障绿化的融入和通畅，为环境设计提供一种全新的思维，中心区的绿色向四周拓展，周边区域的绿公体系注重引入，形成条条绿色廊道，为小区环境增添一道亮丽的风景线。 ㈥物业管理 小区内物业管理引进沿海先进物业管理技术 和理念，全封闭式管理， 在小区入口设物业管理中心，并设置阅览室、图书管、文娱室、小卖点等，以提供业主交往活动与服务空间。 在小区四周及出入口设立电子巡更系统和远红外线感应防盗系统和报警系统、远程管理、紧急广播与背景音乐系统、物业管理计算 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 24 机系统、宽频网络系统单元门可视对讲系统等。 四、单体设计 ㈠单体平面设计 住宅户型设计根据现代人的生活需要，并适当超前考虑人们将来的生活模式等，追求住宅设计真正意义上的“以人为本”，所有户型均有宽敞明亮的起居室。 起居室串联宽大的观景阳台，舒适型卧室均配有良好的视野环境。 厨房、卫生间主卧室与书房的共存、可分、可合均是现代人商品生活的要求。 合理组织各功能分区的平面关系，各行为空间的专用性明确以满足不同程度的私密性要求。 起居区与休息区明确干湿分开，起居室下主卧室均有良好的景观朝向。 开间与进深适宜，空间完整，通风良好，富与空间上的变化。 ㈡单体户型设计 住宅设计 强调住宅的居住性、安全性、舒适性、标准化和智能化需求，普遍贯彻以下原则 １、明厅、明厨、明梯、明厕，使住宅视野良好，通风顺畅； ２、明确公私、动静分区； ３、注重邻里交往，重视与自然的沟通、住宅中普遍采用架空、花廊以及屋顶花园和大露台； ４、注意与四新技术的结合，考虑综合布线，实现通讯自动化和家庭办公。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 25 第六章 项目建设条件 一、场地条件 ㈠位置及地形、地貌 拟建场地位芦 洲 大道与秀江东路交汇处，秀江河畔，地势较平坦，现主要为菜地，场地为秀江河一级阶地地貌单元。 ㈡地层、岩性 经勘察揭露出的地层有：回填土 ，第四系冲积、堆积、砂质粘土、中粗砂和砂夹卵石层，第四系冲积粘土层、下伏基岩为二叠系茅口阶炭质页岩夹灰岩，现依序分述如下： 杂填土：色杂，成份杂，主要由粘性土、杂砾和耕土等组成，湿，结构松散，高压缩性土层，工程性质差，广泛分布，厚度变化较大，为 — ，平均为。 砂质粘土：黄色，湿可塑状态，粘土夹砂，底部为粉细砂；具砂感，具粘结性，冲积堆积产物，中等压缩性土，工程性质一般，广泛分布，层厚为 — ，平均为。 中粗砂：黄色，湿，稍密状态，含少量砂 卵石，云母及石英片等，冲积堆积产物，中等压缩性土，工程性质一般，广泛分布，层厚为 — ，平均为。 砂夹卵石：黄色，饱和，稍密 — — 松散状态，以中粗砂为主，卵石含量为 20— 40%间，成份以石英为主，多呈园状及次园状，大小 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 26 多为 2— 6cm ，河床相堆积产物，中等偏低压缩性土，工程性质较好，广泛分布，厚层为 — ，平均为。 粘土：俗称“白泥土”，呈淡黄、灰白、灰黑色，粘性强，多夹砂及风化碎石，土质不均匀，手捻沾手，具滑腻感，浸水具弱膨胀性，可塑状态 ，抗剪强度极低，为岩层风化残积土成因土类型，与强风化岩呈渐变接触。 工程性质较差，局部分布，见于场地东侧 ZKZK12— ZK16孔等 6孔，层厚 — ，平均为。 岩质页岩夹灰岩：灰黑、黑色，泥质胶结，据野外钻探经验，页岩属泥岩类，强度软，灰岩多呈节理裂隙极为发育，完整性差，广泛分布。 上述各岩土层分布、厚度、埋深详见工程地质剖面图及钻孔柱状图。 ㈢地下水 勘察期间钻孔揭露场地地下水类型主要为孔隙潜水，其上层滞水主要富集在杂填土层和砂质粘土层，中粗砂和砂夹卵石层为含水层，水量较 丰，粘土层为相对隔水层，其地下水主要由秀江河河水侧向补给，水量较丰富，对建筑材料无腐蚀性。 勘察期间测得终孔地下水位为 —。 二、岩、土参数的选用及地基承载力的确定 杂填土：湿，结构松散，承载力值低，高压缩性土，不能选作基础持力层。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 27 砂质粘土：据原位测试标准贯入实验统计修正击数 N=5 击，得其承载力特征值为 145kpa，另据所取原状土样的室内实验数据，孔隙比 e= 及液性指数 IL=，按 ，得其承载力特征值为 172kpa，建议采用 145kpa。 中粗砂：据原位测试重型（ 2）动力触探实验统计修正击数 =5 击，得其承载力特征值为 200kpa，建议采用 200kpa。 砂夹卵石：据原位测试重型（ 2）动力触探实验统计修正击数 =8 击，得其承载力特征值为 320kpa，建议采用 320kpa。 粘土：据原位测试标准贯入实验统计修正击数 N=5 击，得其承载力特征值为 145kpa，另据所取原状土样的室内实验数据，孔隙比 e= 及液性指数 IL= ，按 回归修正，得其承载力 特征值为 152kpa ，建议采用 145kpa。 岩质页岩夹灰岩：据邻近相似地层工程，其中风化岩层单轴饱和抗压强度标准值建议采用 8Mpa。 三、结论 查《中国地震动参数区划图》（ GB183062020）（江西部分），本区抗震设防烈度为 6度以下，设计基本地震加速度值为小于 ，设计特征周期为。 属无震区，建筑可不作抗震设防。 拟建工程其安全等级为二级，场地地貌单元为秀江河一级阶地地貌单元，地势平坦，未发现明显不良地质作用，地层结构较复杂，种类较多，场地及地基等级为二级，综合勘察等级为二级。 区内 无全升年活 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作。