安邦房地产研究简报(doc15)-地产综合(编辑修改稿)

安邦房地产研究简报(doc15)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 5 页 共 12 页 深圳“城中村”改造提速 从深圳市人大获悉，深圳“城中村”改造工作开始提速，深圳市规划与国土资源局今年将从各区选取“旧村”进行整体改造的规划编制，同时，政府《城中村改造暂行管理办法》也呼之欲出，将就改造中地价优惠、拆迁补偿等政策问题作出具体规定。 据国土部门有关负责人介绍，旧村改造工作将遵循“政府引导、市场主导”的原则，明确市区两级政府的职责，城中村改造的土地收益将按照市区两级的分配比例，统一纳入国土基金，专项用于城中村改造 ；改造范围内属居住小区级的公共配套设施由改造单位负责建设，居住小区级以上的公共配套设施由政府统一规划建设。 旧村改造项目均可享受地价优惠的政策，国土部门透露，目前地价优惠政策有两套方案，一是特区城中村改造项目用地按照现行地价标准的 10%收取，其中市政公建配套用地免交地价，宝安、龙岗两区的地价标准由区政府根据实际拟定，经市政府批准后执行；另一套方案拟规定在规划确定的改造容积率内的部分收取 10%的标准地价，其余部分仍按标准地价收取。 〖行业情报〗 中行以物抵债资产帐面值为 安邦分析师日前在 中国银行网站对外公开的“资产处置信息系统”中发现，根据该系统提供的数据，该行的 899 项待处置资产帐面金额超过 6500 亿元（详见《中港台金融》 5 月 8 日第 1265 期）。 安邦的这一发现引起了包括中国银行在内的一些机构的重视。 中国银行方面与安邦集团研究总部进行了紧急沟通，该行解释，由于某软件公司设计的中国银行“资产处置信息系统”网站数据的转换程序存在错误，造成了资产计数上的错误。 由于该系统是面向全球的（包括可能的收购者），因此安邦发现的这一问题，显示了该系统的重大疏漏。 据中国银行有关部门提供的数据，该“资产处置信息 系统”上的待处理资产，主要来自银行在不良资产清收过程中通过“以物抵债”方式收回的实物资产和股权资产。 该行提供的数据显示：截止 2020 年 5 月 9 日，该系统反映的中国银行尚有待处置的以物抵债资产 927 笔，其帐面金额为 亿元人民币。 其中土地使用权 165 笔， 亿元；写字楼 156 笔， 亿元；工业用房地产 164 笔， 亿元；饭店和宾馆 51 笔、 亿元；住宅类房地产 118 笔、 亿元等。 中国银行方面表示，随着不良资产清收力度的不断加强，各家商业银行收回的以物抵债资产数量不断增多，由于 存在“冰棍效应”，随着时间推移，以物抵债资产价值缩水情况十分严重，因此如何及时、高效地处置以物抵债资产成为了各家商业银行降低不良资产比率的重要工作。 兴建港珠澳大桥消息刺激珠海地产市场 兴建港珠澳大桥和广珠铁路复工的消息刺激珠海房地产市场，珠海市国土资源局最近推出珠海中心城区的两块“黄金宝地”准备于 6 月 9 日公开拍卖。 其一是吉大海滨南路的旧直升机场，面积近 12889 平方米，容积率不大于 ，总建筑面积逾 45112平方米，其中商场不大于 1 万平方米，高层住宅高度不高于 22 层，建筑密度 15%，并可建提供 400 个车 位的地面及地下停车场；其二是吉大石花西路与景山路交界处，面积逾 8410 万平方米，可建酒店、写字楼 (包括可独立出租或出售的酒店或酒店式管理的公寓 )，楼高不高于 22 层，容积率不大于 ，建筑密度不大于 20%。 同时，为增加拍卖土地的吸引力。 珠海市将定量供应供开发的土地，每年供应量报上级批准后向社会公布，今年供应量不大于 12 个亿 (指总地价，各地块“基本地价”因地段、使 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 6 页 共 12 页 用功能而异 )，中心城区今年初定新开工商品房建筑面积不大于 80 万平方米，销售面积约 150 万平方米。 台湾乡林集团要在紫禁城盖六星级饭店。 据悉，继日月 潭涵碧楼在台湾饭店市场一炮而红后，一手打造涵碧楼的台湾乡林集团董事长赖正镒，又将在北京紫禁城内，兴建一个结合住宅及饭店的六星级度假村，成为第一个进驻紫禁城的台商。 据称，目前乡林集团已经在北京紫禁城取得一块 万坪的土地，地点就在内城的护城河附近。 紫禁城的投资计划包含 60 间别墅式套房（ Villa），以及提供给如比尔盖茨及张忠谋等跨国企业领导人使用的高级豪宅，预估可以吸引不少企业领袖购买。 赖正镒表示，这项计划总投资金额约在 20 亿元左右，乡林将会在国际市场筹措资金，不会由台湾出资。 〖行业重大事件〗 上海在 郊区实施土地产业人口“三个集中”战略 上海在占其土地总面积九成以上的郊区实施“三个集中”战略，根本打破郊区现有的经济结构和功能布局，确保实现土地集约、产业集聚和人口集中，使郊区成为上海人均 GDP 向 8000 美元至 1 万美元能级跃升的“主要发动机”。 上海市委书记陈良宇在 15 日召开的上海郊区工作会议上说，没有郊区的大发展，上海就穿不过人均GDP8000 美元的高地。 只有郊区的大发展，才能有上海的新气象。 “三个集中”战略，既是完善上海郊区城镇、产业、人口、土地、交通布局的客观需要，也是上海实现城乡一体化、农村城 市化、农业现代化和农民市民化的必然选择。 据上海市市长韩正在会上的阐述，土地集中是“三个集中”战略的核心环节。 农业用地向规模经营集中，解决土地与农业人口转移的关系问题。 工业用地在园区内集中使用。 建立农村宅基地有偿转换机制，鼓励农民集中建房，并放宽农民进镇购房按揭贷款渠道，以使农民居住用地得以集中。 以现代制造业为优先发展产业，实施上海郊区的产业集聚。 上海此次将逐步下放项目审批权，依托布局在郊区的现代钢铁、化工、高科技及汽车四大产业基地和 9个市级工业园区，降低软性商务成本，集中力量把郊区 建成上海现代制造业的主要基地。 同时利用郊区大开发的机遇，积极发展物流、商贸、房地产、旅游和城镇服务等第三产业。 上海都市农业要向生态、服务功能集聚。 上海还将打破行政区划的限制，加快建设若干有产业支撑、人口在 50 万至 80万的中等城市规模新城以及一系列中心镇，在更大范围内优化资源配置，以利于郊区人口的集中。 据有关专家估计，在未来 10 年内，郊区城镇将要吸纳中心城区 100 万迁居人口、 100 万外来人口和 100 万进城农民。 到时沪郊的人口集中度将大大加强。 上海市政府有关人士说，郊区实施“三个集中”战略后 ，其产业布局和功能开发的空间将会大幅放大，并成为连接上海中心城区和长江三角洲经济区的中心地带。 上海目前正在进入以“科教兴市”提升城市能级的发展新阶段，期望转变与长江三角洲周边地区的“同构竞争”，形成新型的“垂直分工”关系。 郊区大发展将为此提供足够的功能集聚、产业支撑和发展空间。 〖置业投资建议〗 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 7 页 共 12 页 深圳业主要参加人大选举，立法维权。 全国首位“独立竞选人”邹家健，参加深圳市福田区第四届人大代表竞选。 这在全国开创了风气之先。 邹家健表示，近年来的房产维权纠纷是促使他竞选人大代表的主要动因。 据悉 ，去年他和所居住的大厦业主按照《深圳经济特区物业管理条例》决定起诉发展商按总造价的 2%设立维修专用基金，发展商累计拖欠资金二百万元人民币，“但我们去起诉，法院不立案。 ”邹家健说，法院的理由是业主委员会不具备这种主体资格，后业主去找有关部门，但被当皮球一样踢来踢去，邹家健说：“如果我是人大代表，就可以直接通过提交议案方式反映业主的呼声。 ” 邹家健介绍， 8 日，距离福田区正式投票选举日仅剩下不到一个星期。 当天下午，他打电话到福田区选举委员会咨询，被告知选举委员会正在开会确定最后正式代表候选人。 “我还有没有 机会参选。 ”邹家健问有关工作人员，这位工作人员告诉邹家健，提名候选人时间已过，但可以通过“另选人”直接参选。 邹家健反复思考，。