安徽某大型项目策划报告(doc38)-营销策划(编辑修改稿)

安徽某大型项目策划报告(doc38)-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

由于市场供应的减少， 2020 年下半年，房地产价格开始大幅上扬，与去年同期相比的涨幅达到 %，部分较好地段的房价已经突破 2020 元 /米 2。 5）城市转型，中心城区吸引力增加 长期以来，由于各煤矿基本上都是“大而全、小而全”的建设，中心城区的功能被分散， 中心城区（田家庵区、大通区）城市人口80 万不到，只占全部城区人口的一半多一点；城市建设处于无规划的混 乱状态，城市建设较落后。 九五计划以来， **逐渐从单纯依赖能源工业开始向多种工业转型，经济技术开发区、民营科技园区等工业园区建设不断取得新的成绩；主城区的 商贸流通业发展迅速，成为 **新的经济增长点 ； 另外，由于谢家集、八公山、潘家集等都是“以矿立区”， 居住环境较差，且生活配套等不如中心城区便利。 因此， 各区人口有向中心城市集中的趋势。 6）东扩南进，大通区首当其冲 在 **新一轮城市发展中，大通区正好位于“东扩南进”方向， 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 13 页 共 37 页 是城市发展的必经之路； 另外，大通区离城市核心区最近，而且道路、空气等城市环境在 **几个区 中是最好的； 而老城区 —— 田家庵区由于居住环境差，而且拆迁改造的成本巨大，在市场竞争中处于一定的劣势地位； 4．典型住宅项目  惠利花园城 地理位置： 洞山路、惠利大道交汇处，北连国庆西路 紧邻 **实验中学和安徽理工大学 占地面积： 1900 余亩 建筑面积： 136 万平方米 容积率： 绿化率： 50% 建筑密度 ： 25% 规划产品形态： 6F、 7F 的多层公寓为主，少量 12F 小高层 销售价格： 一期 1600 元 /米 2，二期 1800 元 /米 2； 销售情况： 一经推出即抢购一空； 原因： 项目规模大，产品规划较好； 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 14 页 共 37 页 建筑密度低 ，绿化率高，花园式居住区，环境较好，正好与**市民改善居住环境的需求相吻合； 另外，其临近 **实验中学、安徽理工大学以及市政府的地理条件，也使其居于较好的竞争优势； 三、项目发展市场分析 —— 商业部分 1． **商业发展环境 1）商业市场容量： 2020 年实现社会消费品零售总额 亿元，除物价指数比上年增长 %； 2020 年为 亿元，比上年增长 %； 2）商业辐射人口： 城区人口 150 万，核心城区人口 80 万； 3）商业消费能力： 近几年，居民收入增长较快，商业消费旺盛； 2020年人均 GDP 达到 974 美元， 2020 年突破 1000 美元，消费结构向 2．商圈分析 **现有的商业集中在两个区域，一个是以龙湖路为主轴的 龙湖路商圈， 而另一个是位于 淮滨路、 以东城市场为核心的 老城区商业圈。 1）龙湖路商圈 —— 核心商圈 以龙湖中路为主轴，向外辐射至朝阳路、国庆中路、学院路以及人 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 15 页 共 37 页 民路部分路段。 业态齐全： 百货商场 4 家：华联、胜发、四海、第一百货 商业步行街： **商贸文化广场 专卖店： LINING、利郎服饰、安踏鞋业、劲霸男装、（大众品牌为主） 餐饮：肯德基 KFC、 超市：苏果超市（好又多、易初莲花、北京华联 等即将开张） 商铺租金： 一般 元 /天 /米 2；朝阳路龙湖路交叉口最贵， 7 元/天 /米 2； 龙湖北路、龙王沟路最便宜， 元 /天 /米 2 ； 商铺面积： 3070 米 2较多，开间 46 米，进深一般在 10 米 商铺售价： 底层： 12020 元 /米 2； 1F、 2F 连卖： 80009000 元 /米 2 营业时间： 8： 3019： 00 日均人流量： 8 万人次左右 消费客群： 涵盖 **各阶层，主力消费者为中高收入阶层，大部分为商圈周边经济效益颇好的企事业单位； 2）老城区商圈 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 16 页 共 37 页 由 淮滨路、淮舜北路两条商街 构成， 辐射周边 的人民路 和香港路建材一条街； 业态： 以沿街店铺为主，兼有商厦和专业市场 商厦：华联商厦 专业市场：香港路建材一条街 沿街店铺：品牌较杂，多为低端品牌 业种： 淮滨路主要经营服装、鞋帽类为主；淮舜北路、人民路则以零售业为主； 租金水平： 一般在 元 /米 2之间，淮滨路租金最高， 东城市场租金达到 元 /米 2 消费群体 ：大都来源于老城区周边市民及 **郊区等 低收入者 ，人流量大但消费力不强 3． **商业市场预测 1）城市商业辐射力将大大增强 **城市具有较强的区位优势， 206 国道、铁路、淮河等连接着**与其他城市；特别是 京福高速 **连接线 建成后， **的交通环境更是大幅改善，城市 商业的辐射力有了对外扩张的可能 ； 田家庵区正是抓住这一点大做文章，“商贸立区”的发展战略已经启动。 因此预计 **的城市商业辐射力在 35 年内会不断增大。 2）城市发展加快，新商圈呼之欲出 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 17 页 共 37 页 目前的市场情势来看，以火车站为核心的 城市西南部商圈 已经快要成型，银行、浴场、酒店等虽然分布较为零散，但其商业 呈现聚集趋势。 而 城市“东扩南移”的发展战略，必然会带动商业向东南方向转移 ，东部的大通、南部的市政府一带，在不久的将来也必然形成新的商圈。 3）新的商业业态改 变消费者消费观念 即将开张的正大易初莲花 **购物中心、好又多世贸广场店、北京华联购物中心等项目，都是 **目前所没有的商业形态。 它们开张之后，必然会给当地居民的消费观念带来一定冲击。 4）商业档次提升，高端消费回归本地 一方面居民收入的增加，迫切需要高端的消费品；而另一方面，外来商业经营者的进入，必然会带来先进的经营管理理念，也必然会带动 **整体商业档次的升级，原本流失到外地消费的一部分高端客源将会回归本地消费。 5）商业市场容量增大，但商业市场竞争将会加剧 对外商业辐射力增强以及居民消费水平的提高，必然促使 **的城市商业容量增大；但另一方面，由于外来商业企业的不断进入，商业的竞争也必将趋于激烈。 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 18 页 共 37 页 4．商业物业市场分析 1）市场供给情况 近两年， **在商业物业的供应方面开发力度较大， 2020 年上半年全市商业营业用房投资总额达 7430 万元，同比增长 倍，比 2020 年全年商业营业用房的投资总额增加 66%；施工面积 万平方米，占全市施工面积 30%，比去年同期增长 倍，其中新开工面积 万平方米，占全市新开工面积 %，比去年同期增长 倍。 商业营业用房成为拉动 **上半年房地产开发增长的亮点。 但亦可发现，这些商业物业的 地域分布相当集中 ，大部分集中在市中心新、老商圈，同时推案时间也非常紧凑，造成部分商业用房的空置。 2）商铺的销售 从去化情况来看，新城区的商贸文化街由于受到市政府的强力扶持，在价格及各项招商措施上的优势，去化非常快，招商也比较成功。 而老城区两大商业项目的滞销虽然有其自身项目定位上的失误，但决定性的原因还是新城核心商圈商贸文化街的开发，使老城区项目大受打击，目前陷入尴尬境地，金太阳广场项目的开发商甚至对后期的投入持怀疑态度。 从商铺的需求情况来看， 底层商铺的去化不成问题，但单独销 售的二、三楼的商铺的销售达成率非常之低。 目前除了一些特殊的定向招商，现有的二、三楼的商铺的去化主要依靠一、二层商铺或一、二、三层 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 19 页 共 37 页 商铺的联动销售而实现。 3）购买者分析 从客源情况来看，新城区核心商圈目前的客源中，有较大部份为江浙一带及安徽其他城市如合肥、蚌埠等地的经营客户。 4）商业项目案例  商贸文化广场 地理位置： 龙湖路、朝阳路，华联商厦北侧 开 发 商： **市旭日房地产开发有限公司 建筑面积： 总规划 20 万平米；分二期建设，一期 10 万平米 概算投资： 亿元人民币 单元面积： 150220 平米不等 销售价格： 1F、 2F 连动销售，平均 6000 元 /平方米 总体规划： 一期分步行服饰一条街和中心综合商业广场两大块；二期开发大规模住宅及少量裙房商铺，住宅形式以多层、小高层形式两种。 建筑形态： 采用后现代风格为装饰引喻 元素，广场与内庭步行街相互交融，外观内敛又不失优雅，并利用现代钢结构技术作为至二、三层平面商铺的垂直交通和连廊，增 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 20 页 共 37 页 加了各街区商业融合性和整体性。 特色： 号称“ **市第一座集商贸、文。