安庆市宿松房地产项目前期策划(doc)-前期定位(编辑修改稿)

安庆市宿松房地产项目前期策划(doc)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 主要根据项目未来销售收入及收益情况，计算项目的投资利润率、财务净现值、内部收益率、投资回收期等经济指标及敏感性分析，据以推算项目建成后的近期效益和远期效益 ； 风险分 析 ： 1） 开发项目收入不确定的风险 房地产开发项目的收入受项目定位、销售价格和销售价格的变动趋势、销售率和销售率的变动趋势、租售比、租赁价格和出租率的变动趋势、相关物业的空置情况等 诸 多要素的影响 ,一旦这些要素与公司的预期产生偏差 ,都会对公司的收入产生影响 ； 解决方法： 首先 ,公司在项目的前期策划阶段 ,就进行周密的市场调查 ,进行市场分析 ,从而得到主要客户群体的认可； 第二 ,根据项目定位 ,对项目进行总体规划 , 确定项目设计主体风格和户型结构以及配套的用于出租的商业服务设施数量； 第三 , 根据项目定位、地理位置、竞争 对手相关物业销售情况，制定相应的营销策略并根据市场销售情况进行销售价格的动态调整； 第四 , 根据公司制定的项目计划 ,严格控制项目进度 ,保证项目按期完成 , 避免项目延期对销售造成的不利影响。 通过采取这些措施 ,将房地产项目收入的不确定性降到最低。 2） 筹资风险 公司进行房地产项目开发所需要的资金 , 除了公司的自有资金（包括预售商品房的预收款）外 ,主要来源于银行借款。 一旦国家经济形势发生变化 ,产业政策和银行的信贷政策进行调整 ,公司开发的房地产项目发生预售不畅的情况 ,都可能给公司的资金筹措带来风险。 解决方法： 针对筹资风险 ,公司首先是加强经营管理 ,保证项目按计划进行开发和完工 , 增加公司的自有资金数量； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 二是加强财务管理 ,保持合理的资产负债比例 ,并提高资金使用效率； 三是准确把握国家宏观经济形势、国家产业政策和银行信贷政策变化 , 及时调整公司项目发展规划。 3） 产品质量风险 公司在房地产项目开发过程中 ,如果商铺的设计质量、 施工质量不能满足客户的需求 ,可能会给商铺的销售及公司的品牌造成负面影响；如果发生重大质量事故 , 则不但会严重影响楼盘的销售进度 ,更会对公司的经营活动造成重大损害； 如果公司将项目开发 过程主要以出包的方式 ,交由其他单位负责施工及监理 ,由于管理的不到位和承包商未能保证项目的开发进度和开发质量的原因也会给公司带来产品质量风险。 解决方法： 一、在项目的前期就非常注重市场调查和目标顾客群体的分析、项目策划 , 使公司一开始就能够开发出适销对路的物业 ； 二、严格选择设计、施工合作单位。 施工单位的选择采用公开招标的选择方式 , 并且在投标资格的审查中严格把关。 在确保参加投标企业的质量的基础上 ,从中选出最优的施工企业 , 并与中标的施工单位签订质量“保证书” ,保证承包合同条款的履行和施工质量 ,以降 低公司直接的质量风险 ； 三、加强公司本身的设计、施工监理力量 ,强化对设计环节的控制力 ,确保设计、施工的质量 ； 四、在开发项目的过程中 谨慎 选择出包项目的。