娄底市阳光一品住宅小区投资项目建议书(49页)-地产可研(编辑修改稿)

娄底市阳光一品住宅小区投资项目建议书(49页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

得人们不断参与购买房地产 ,最终可能导致将房价推向顶峰 ,导致房地产的虚假繁荣 ,同时刺激房地产投资者的更多投入。 但事实上 ,商品房真正的消费者并没有增加 ,这必将造成供求 关系的严重脱节 ,最终 使得房地产市场无法协调、有秩序地发展。 房价上涨影响整个社会的风险承受能力。 持续的房地产价格的上涨必将导致更多的消费者通过长期按揭的方式来满足自己的住房需求 ,消费者在办理按揭的时候通常根据自己当前的收入水平预期未来的债务偿还能力 ,一旦将来实际收入达不到预期的水平 ,就很可能出现相互拖欠、甚至不能偿还的现象。 如果经济出现整体不景气 ,社会上就会出现大批的‚负资产者‛。 信用渠道的阻滞和中断 ,将会严重危害国家的金融安全和社会稳定。 有效的需求不足。 我市大部分商品房价格高出中低收入家庭的承受力， 加上社会保障制度未有效建立，居民在子女教育、医疗等方面支出增大，同时由于工作压力的增大，使人们在住房方面的支出显得十会谨慎，使得有效需求更显不足。 四 、 本项目市场分析 (一 )本项目产品特点 本项目 设计以该区域的自然、人文、商业等环境为背景，充分考虑周边人群的生活、休闲等习性并溶入 小区建设理念设计产品。 同时本项目产品以 130 平方米户型为主， 占比 达80%。 该类产品具有独立的 厨卫系统、人性化的空间 布局、宁静而温煦私密领域等特点，能让客户体验到 总价适中、功 能齐全的超值享受。 (二 )本项目的市场机会 根据 “阳光一品 ”项目前期市场环境、竞争项目及项目自身特点调研、分析结论，通过对 “阳光一品 ”项目进行 SWOT分析，可就本项目特点得出以下结论： 优势点 S→优势条件 • 提前的项目策划、规划、市场等方面的功课； • 属新城区，受市场关注，未来升值潜力巨大； • 外来资源的引进（策划、规划、物业管理）； • 开发商具有的房开经验，且具备经济实力； • 项目与交通主干道距离合适； • 地形风水好； 劣势点 W→劣势分析 • 项目地块较小，不易形成大规模的园林社区； • 目前周边配套暂不成熟； 机会点 O→项目机会点 • 市场对品质物业 有需求，有空白点； • 市场物业管理好的项目较少； • 政府配套的日渐完善建设； 难点 T→外在威胁分析 • 客户对配套成熟的地段购买欲望相对较高； • 未来两年不可预见的宏观政策威胁； • 单位集资房、联建私房的影响； 结论 :在项目的诸多特性分析中，尽管卖点很多，但很 多因素为区域内各竞争项目所共同拥有，只有找出项目独具的优势，进行‚差异化‛分析，并充分进行发挥、利用优势，才能让项目开发销售做到事半功倍。 鉴于此，项目的优势和宣传重点应该集中在以下方面：发挥优势，抢占机会：利用地理优势，打造产品的唯一性和尊贵性 ，赢得市场；利用机会，克服劣势：结合市场品质物业主题文化物业的空白点，全面提高项目品质，同时利用政府配套的即将建设，弱化本地段交通等方面的不利局面；发挥优势，转化威胁：先在市场上树立良好的形象，得到市场的认可度，达到美誉度，处处都高人一步；减小劣势，避免威胁：加快工程进度，提前展示本案品质，弱化劣势对本案的影响。 五、 产品目标客户 （一） 客户群特征 1. 市区楼盘多数客户群来源于娄底市中、高档收入人群，周边县市人群：如 官员、企事业单位（税务、电力、电信）、大型企业管理 层、商人等。 2. 城南客户群主要来 源于娄底工薪阶层、周边县市乡镇客户、少量市区有车一族； 3. 涟钢区域客户群主要为厂内客户； （二） 客户总结 1. 需要的是居家型物业，主要集中在三房为主，面积在130 ㎡ 左右； 2. 他们对园林的要求相对较低，山景水景是他们的首选； 3. 他们能够承受的价格主要集中在 1800 元 /㎡ 左右； 4. 他们喜欢的建筑风格主要以现代简洁风格为主； 第五章 项目营销策略 一 、 价格策略 本项目建设处于城南开发趋于成熟时期，开发商应在充分考虑当前市场消费群体的心态基础上，以总价适中、性价比高、产品市场适应性强等 优势抓住市场，价格策略采取 低开高走、小幅高频 振动方式 ， 以达到客户 —产品 —市场的 最 佳匹配。 二 、 营销 策略 抓住本项目位置特性、以周边配套及市政设施优势、结合本项目设计特点，突出项目核心主题作为宣传点。 采取从周边县市有意向的大企业、机关团体等群体入手突破，走外围向内合围的 营销策略 ；组织方式 聘请专业营销公司 ，由 营销公司 采用保险销售方式，实行主动上门、逐户攻关、重点突破、以点带面； 广告 ： 灵活运用电台、短信 、 报纸 及有选择的 户外广告。 三 、 促销价格制度 促进价格制度可根据市场销售预测情况确定，一般用于 产品投产初期，以较 低价格、同等质量、优良的售后服务扩大市场占有份额。 对于 本 住宅 项目 ，为了争夺客户、扩大影响面，可以采取低价投放市场。 投产初期产品以较低价格出售，会对销售收入产生影响，因此价格制定要合理，并应采取相应的成本控制措施。 在一定时期后，可根据产品销售情况逐渐将产品价格提高到一定水平。 第 六 章 项目 建设条件分析 一、地形地质条件 现场地形平整，场地地基整体稳定性较好，适宜本工程的建设，根据 《建筑抗震设计规范》 GB500112020， 娄底 市抗震设防烈度为 6 度， 本项目按 6 度 进行抗震设计。 二、 建设地点及交通条件 建设地点 小区 建设 用地位于城市主干道 建设路与同仁路之间 ， 新园路西侧。 交通动输条件 娄底是 湖南省中部地区，湘黔、洛湛铁路 交汇 于 娄底，207 国道、 320 国道、上瑞高速贯穿其中，为本项目原材料运输提供了交通运输保障。 三、 气候及 水文条件 气候条件 娄底市属中亚热带大陆性季风气候区，四季更替分明：春季多雨，夏季酷热，秋季干燥，冬季稍寒。 全年平均气温1617 摄氏度，日照时间常年有 14101620 小时，无霜期有280 天左右，年降雨量 13001400 毫米。 工程地质及水文条件 勘察场地内的地下水主要赋 存于素填土层中的上层滞水和灰岩层中的岩溶裂隙水，其补给来源主要为大气降水和生产用水，流于孔隙、裂隙与岩溶通道中，排泄于地表低洼处。 勘察场地内的地层渗透性差异较大，人工素填土层和灰岩层的渗透性好，淤泥质粘土层和粘土层的渗透性较差。 在灰岩层钻进过程中，有不同程度的漏水现象，说明岩石裂隙有一定的连通性。 根据附近场地所取地下水样的水质分析结果，按照岩土工程勘察规范水和土的腐蚀性评价表，判定拟建场地的地下水对砼无腐蚀性。 四、气象条件 小区所处地娄底市属中亚热带季风性湿润气候，属夏热、冬冷地区，且有明显的大陆性 和季风特征，四季分明，气候相差明显，且有春雨、夏热、秋燥、冬寒的特征和雨量集中的特点，除 5 月份雨季外，其它均为良好季节，气候条件对施工影响较小，全年施工周期长。 娄底市气象资料如下： 年平均气温 ℃ 其中：一月份平均气温 ℃ 七月份平均气温 ℃ 极端最高气温 ℃ 极端最低气温 ℃ 年平均降雨量 全年雨水日 天 相对湿度平均 73% 日照时数年平均 小时 风速：冬季 米／秒 夏季 米／秒 娄底市城区夏季主导风向及频率： C、 S： 20%、 16% 冬季主导风向及频率： C、 NNE： 33%、 18% 五、市政配套条件 供水：城市自来水管网供水。 排水： 小区内自行建设后导入用地旁已有 市政排水管道。 供电：用地旁 已 有高压线路， 高压 电源可直接引入。 通讯：直接从电信 运营商的骨干 网接入。 交通：十分便利， 建设用 地 位于建设路，与 娄底市城市主干道对接。 六、建筑 材料 娄底市是一个能源、原材料基地，其建筑用材丰富，如 市内有涟钢、冷钢两大钢铁生产企业，有 海螺 、天女 牌等 水泥生产企业，其它砂、石等材料充足，质地良好，是小区建设的有利条件。 第 七 章 规划设计方案 本 项目建设 1栋 17 层高层商住楼、 7 栋多层住宅、商住楼，负一层地下立体车位及配套用房，临街三面的第一、二层为独立商铺，三面道路环绕，出行十分方便，周边开发火热，地段可发掘的商机潜力大，是一块难得的财富宝地。 一、 规划设计依据 《 高层民用建筑设计防火规范 》 GB5004595（ 2020版） ； 《 建筑设计防火规范 》 GB500162020； 《城市居住区规划设计规范》 (DB5018093)； 《城市道路 和建筑物无障碍 设计规范》 (GB502020)； 《 住宅建筑规范 》 GB503682020； 《民用建筑设计通则》 GB503522020； 现行其它各相关规范规程； 二、 总体布局原则 交通设计以人为本，人行优先 ： 人车分流，在合理利 用地形的条件下，利用地形高差布置地下车库，主入口从新园路引入，小区大部分车流由主入口直接入地下车库，车库出口直通同仁街，与人流混杂小，尽量减少车行对步行系统的影响，创造相对宁静的生活环境。 小区生态的可持续性 —强化小区作为人类生态与发展的基地作用，整个以自然环境为基础的多层次小区环境的生态功能，加强小区自身调节能力，合理利用能源和资源，提高生活质量，创造 一个以优化人群身心素质，适应社会再发展需要的人类栖住地。 环境意识 (即生态意识 )： ‚阳光一品‛ 项目 有着独特的环境、交通优势，是一个有规模、功能齐全、综合性的生活居住小区，建设中即要考虑小区有特色、有生命力、环境优美，更重要的是注重小区有内涵、有品味，将当地自然和人文方面文化汇入其中。 市场化管理，统一开发，合理布局，统筹安排。 三、 规划规模 用地规模： 11716 平方米。 建筑规模：总建筑面积 平方米，建筑 密度44%，容积率。 人口规模：居住 199 户； 居住 722 人。 四、 平面布局 根据 湖南省恒创建筑 设计 有限责任公司 提供的《 ‚阳光一 品‛ 项目。