威尼斯名人苑企划方案(doc48)-营销策划(编辑修改稿)

威尼斯名人苑企划方案(doc48)-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

合前述特征分析，其物业消费心理与购买动机反映在： 物业所在区位的前瞻性： 结合区域内已建和正在建设的市场知名度较高的高档楼盘（瑞虹新城、绿洲紫荆花园、正润欧洲花园等），可把本案所处区域予以强势诉求成一新兴高档住宅区，区内聚居了来自上海各处的菁英人物。 物业居住环境的特色性和文化性： 本项目以“威尼斯水景”主题中庭环境（见产品定位）为核心，结合 原版再现圣马可广场风情，形成独特的异域景观，体现出小区浓郁的文化背景特色。 —— 以本地鲜见的“服务式书房”（详见产品定位）服务于知识智能阶层，进行社区文化活动空间的延伸。 —— 花店、书亭、咖啡吧等细部设施在社区中的设置，提升小区配套设施所具的独特威尼斯地域文化含量。 社区型物业功能的全面超越： 本案与瑞虹新城竞争同一目标客户群体，在品牌效应上暂时无法超越瑞虹新城长期以来积累起来的品牌知名度。 只有依靠在物业功能上全面超越瑞虹新城。 才能有效的与其竞争同一目标客户群体。 中国最大管理资源中心 第 21 页 共 49 页 物业居住的舒适性： —— 本项目可通过酒店式物业管理的引入，进行服务性产品含量的全面提升，对未来业主家庭的每个成员进行全面的人性关怀。 —— 以业主居住的可持续适应眼光，进行居住功能空间（房型）含量的界定（见产品定位）。 本案主力目标客户的价值取向与心态可概括为： —— 对开放性文化的吸纳与包容； —— 对现代生活方式的向往与憧憬； —— 对自身在社会中所处阶层的骄傲与自豪。 三、 产品定位 环境主题 山不在高，有仙则灵。 打动日益成熟客户的不再是很大一块空地上树木、景观的零乱堆积，而应是通过各景观元 素有机的结合，形成有风格，有灵魂的环境文化氛围，使人漫步其中，非常自然地感受文化的熏陶。 中国最大管理资源中心 第 22 页 共 49 页 本案所处区位的场所精神与本案主力目标客户 —— 知识智能阶层人士的价值取向，为项目的环境主题的文化氛围定位指引了明确的方向： 西方文明肇始，文艺复兴之地 威尼斯文化 在上海新兴高档住宅区的原版重现 核心主题 分主题演绎 以二个分主题环境区，形成一个完整的威尼斯水与广场相融合的，第一客厅的形象。 第一客厅 圣马可广场 丽都湾 中国山水园林 中国最大管理资源中心 第 23 页 共 49 页 分主题 圣马可广场 以威尼斯著名的游览圣地圣马可广场（白鸽广场）为建筑原形，原版再现威尼斯广场特有的人文风情。 景观元素： 钟楼： 文艺复兴时期的典型广场构筑元素，融合浓厚宗教色彩和欧洲哥特式建筑流派于一体，极具古典气息。 是小区文化特征的表征建筑。 剧院舞台： 以圣马可广场的露天剧院为原形，形成小区的公共视听娱乐区。 白鸽： 建筑物的静，白鸽的动，形成一副完美的景观，同时这也是圣马可广场又称为白鸽广场的由来。 油画回廊： 通过对圣马克广场细部的仿造，突出主题。 露天 咖啡座： 人的参与是小区景观设计的重点，咖啡座是人与景观面对面交流的最佳场所。 中国最大管理资源中心 第 24 页 共 49 页 分主题 丽都湾 以水系、桥廊、游船（刚朵拉）等威尼斯所特有的景观，体现威尼斯名人苑以水为主的环境特色。 景观元素： 水系： 既有大面积的湖泊水体，以衬托圣马可广场。 又有弯曲延展的河道。 水的参与，更增加了小区灵动的感觉，这也符合威尼斯水道纵横的状况。 桥廊（甜爱桥）： —— 有水的地方必然有桥，桥是道路的延伸，带领业主的足迹进入美景之中，同时也把美景带入了每个业主的生活。 刚朵拉： 威尼斯独一无二的小船，甚至可以理解为威尼斯的象征。 中国最大管理资源中心 第 25 页 共 49 页 建筑规划与风格 现代建筑最基本的原则是，它是一种人文的建筑，而建筑形式设计主要满足使用者生活空间的心理方面的需求。 同样基于本案所处区位的场所精神和主力目标客户 —— 知识智 能阶层价值取向的考量，我们认为本案在建筑风格定位上的原则是： 现代风格 虽然建筑物的几何形体基本上呈长方体造型，但色彩和材质的设计却体现出鲜明的设计个性，不是采用普遍运用的三段式水平分割设计，而是以阳台、窗套部分，邻街三楼设计为错 落的色彩分段，中间采用象牙白涂料，其它细部处理穿插其中。 并辅以几何型流畅屋顶造型，使整个建筑群体现现代前卫风格。 中国最大管理资源中心 第 26 页 共 49 页 功能设施 本案不仅要在要在环境布置上与瑞虹新城拉开差距，更重要的是在硬件设施和软件服务上全面超越瑞虹新城，只有这样才能最大限度的化解本案在品牌知名度上与瑞虹新城的差距。 中国最大管理资源中心 第 27 页 共 49 页 全面超越瑞虹新城 设施对比表 瑞虹新城 本案 超越 精美装修，称心如意 精美装修，称心如意。 提供装修用材选择菜单式服务。 港式立面风格 简约型现代风格。 风格更趋鲜明，吻合目标客户对时代精神的追求。 万米空间绿化庭院 （烧烤园、儿童乐园） 第一客厅概念， 主题环境布置。 以 4000平米湖区进行量的抗争， 以吻合目标客户文化品位的鲜明主题环境 — 欧洲最漂亮的客厅移植，体现质的升华于超越。 泳池附设咖啡厅 设有小区独立的咖啡吧。 吧咖啡吧于环境融为一体，咖啡吧使环境更具人文情调，在咖啡吧中又可观景品茶。 独立健身房 独立健身房 +健身计划 +健身通过硬件提供与软件服务相配合，体现健身的 中国最大管理资源中心 第 28 页 共 49 页 教练。 科学性与合理性。 专家主理幼儿培育 特色定向幼儿 艺 术 培 育 中心。 为小区业主的子女提供特色艺术培训，为幼儿从小打下良好的艺术功底。 智能化设施（二年前的水准） 智能化设施（具有超前的规划、可更换模块化。 按当时最新科技成果）。 现代科技发展一日千里，二年的差距足以使我们与瑞虹新城拉开好几个档次。 开发商自己管理 聘 请 通 过ISO9002 认证的物业公司管理。 专业物业管理公司杜绝业主利益受损的隐患，提供全封闭的酒店式服务。 小区内提供餐饮服务 小区外围形成类似衡山路格局，集休闲餐饮与一体。 再造虹口区的高雅衡山路，使业主对功能的使用从物质性提升至心理满足。 特别建议 —— 服务式书房 ： 中国最大管理资源中心 第 29 页 共 49 页 在体现设施文化含量的同时，这是针对知识智能阶层的事业生涯特征而度身定做的，把家的功能和感觉向服务延伸，向公共区域拓展家的空间。 在服务式书房里，有电脑、有咖啡服务，工作时不受公共场所的干扰和限制，又提供专业书籍、资料服务。 —。