姜堰市金湖湾富城汇下商业地产阶段营销策划方案(doc35)-商业地产(编辑修改稿)

姜堰市金湖湾富城汇下商业地产阶段营销策划方案(doc35)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

10 100% 二 27 40004300 2 37% 市场点 评：锦都国际花园的商铺由一期的热销到二期的滞销，从一定程度反映出目前姜堰房地产商铺市场的特性 —— 客群持币观望，商铺市场遭受冷遇，市场正由非理性消费向理性消费过渡。 （二） 滨河坊 项目名称 开盘时间 推出套数（套） 销售价格（元 /㎡） 月均销售套数 销售率 滨河坊 42 57006480 10 % 市场点评：滨河坊作为姜堰新开的商业项目，从开盘至今只销售了 10 套，其中 8 套为开盘当日成交，可见其销售压力，同时，在一定程度上反映了整体姜堰西区房地产市场正处于一个理性回落阶段，商铺销售成为 姜堰西区房地产市场各个项目所面临的共同难题。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十 家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 四、在售项目商铺分析 项目名称 开盘时间 推出套数（套） 销售价格（元 /㎡） 月均销售套数 销售率 金湖湾富城汇 . 26 78 5000 33 % 锦都国际花园 27 40004300 2 37% 滨河坊 42 57006480 10 % 市场点评：本项目现阶段遭遇的销售压力，是由整体房地产市场处于一个理性回落阶段所带来的，但从上表中，可以看出，本项目在目前阶段的销售率及销售套数 ，是远高其他两个项目的，所以，本项目目前销售状况处于一个合理的市场销售范围。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十 家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 客 户 分 析 篇 一、 成交客户分析 （一）已成交客户身份特征 （二）职业特征 已 成 交 客 户 身 份 特 征 分 析79%21%VIP 客户 普通客户已 成 交 客 户 职 业 特 征43%15%36%6%公务员 企事业单位工作人员 个体经营者 教师 从已成交客户身份特征分析中，可以看出， 79%的客户为 VIP客户，可见本项目前期 VIP 卡活动的举办，己有初步成效。 从已成交客 户职业特征中，可看出，公务员与企事业单位工作人员为主力客群，占 79%。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十 家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （三）买房心理特征 （四）已成交客户区域选择分析 已 成 交 客 户 买 房 心 理 分 析自营者30%投资者70%已 成 交 客 户 区 域 成 交 量 （套）13200510152025B区 C区 从客户买房心理分析中，可看出， 70%的客户为投资者，作为成交客户中的主力客群，其最关心的是日后商铺的出租及其租金的高低，这也是目前本项目所不能提供的，所以，对于招商公司的入驻及选择将成为本项目日后销售的重要保证之一。 从区域选择上，可以看出， C 区成交的套数比 B 区高出 7 套，占总成交率的 %，可见，目前为止 ，成交客户多选择靠近本项目的中部，即 D 区，所以，可从数据中得出，靠近 D 区的位置，成交率较高。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十 家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 从上表中，可看出，未购客户购买区域的选择主要集中在A、 D、 C 及 F 区上，占到了 92%，这也本项目下期的销售提供了有力的客户保证。 二、 未成交客户分析 (一 ) 未购商铺客户身份特征 （二）未成交客户区域选择特征 一 期 未 购 商 铺 客 户 身 份 特 征 分 析2617051015202530VI P客 户 普通客户一 期 未 购 商 铺 客 户 区 域 选 择 分 析A区22%B区4%C区22%D区28%E区4%F区20% 从上表中可看出，一期未成交客户中有 %的客户是 VIP 客户，而这些 VIP 客户未购买商铺的主要原因是在等待其他项目商铺的价格，作价格比较，但本项目的产品在设计上有着自己的优势 —— 挑高式商铺，其价值在姜堰房地产商铺市场上远大于其他项目，所以，让未购商铺的VIP 客户意识到本项目商铺的价值，将有助于其打破消费心理上的界线，达到促进本项目商铺销售的目的。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十 家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （三）未购商铺客户心理价位特征 一 期 商 铺 未 购 客 户 心 理 价 位 分 析（单位：元/ 平方米）4000500036%5000600050%600070009%700 0以 上5% 在目前阶段，未购商铺的客户的心理价位集中在50006000 元 /平方米，占 50%，这与本项目目前的价格是相吻合的，但仍有 36%的客户认为本项目的价格现阶段过高，这与其没有认识到本项目商铺价值有着直接的关系，但为保证本项目日后的销售利益，可适当作一些市场优惠活动，以补偿这 36%客户的消费心理价位上的差价。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十 家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （四）外地客户的投资特 征 —— 异地商铺投资比例下降 本项目一期商铺未成交客户中，有部分的异地投资者，如上海，但由于其中大部分未留下联系方式，故没有列入上述一期未购买客户中，但为准确科学地分析本项目销售现状，我司将以下资料提供给开发商，以便于做市场判断。 据刚刚结束的上海商业房地产展示交易会统计，上海市民多数还是对投资本地商铺感兴趣，对投资异地房地产开始呈谨慎心态，去年对异地商业物业投资感兴趣的占 40%，今年这一比例下降至 25%。 在对投资各类商业房产的意向调查中，对投资商业街、步行街商铺很有兴趣的比例是 %，是投资意 向的主体，而有意投资商贸城、专业市场商铺的比例位居第二，占了 %。 商厦、购物中心商铺，社区商铺和办公室的投资意向分别位居第三、第四、第五的位置，比例相当，分别为 %、 %、 %。 另外，还有少数人明确表示有意投资产权式酒店、旅游度假物业、工业园区、工厂仓库。 与去年的展会相比，投资客更加关注商业街、步行街、专业市场和商厦商铺。 市场点评：由于目前，“房产新政”出台，严重打击了外地客户对异地商铺的投资热情，但只要从根本上解决外地投资者的后顾之忧 —— 日后投资商铺的回报率，将会使其重新 理性地选择将来具有市场前景的商铺，所以，如招商公司能顺利地入驻本项目，再加上本项目在产品上是商业步行街，本项目将会是姜堰外地投资者异地商铺投资的首选。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十 家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 三、 无意向客户分析 无 意 向 客 户 原 因 分 析13201234投资信心降低 家庭原因 资金限制 一期商铺客户中，只有 6 人无购买意向，而其中只有 1 人，认为本项目前景不明朗，可见在绝大多数客户中，对本项目的市场前景是有信心的，其中， %的无意向客户表示，将随着本项目日后推出小面积的商铺，他们将重新考虑购。