好年华商业地产营销策划暨伟业代理服务承诺书(38页)-商业地产(编辑修改稿)

好年华商业地产营销策划暨伟业代理服务承诺书(38页)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

300380 （元 /平方米 /月） 年底 13 层为大型品牌营销中心； 45 层为“霓裳板房设计间”； 6 层为大型美食广场 八达商城 商铺 1 万米 2 临街 8 万 10 月28 日 百货类 环球数 码城 商铺6000 米 2 250450 （元 /平方米 /月） 4 月底 电子类产品 （已完成 60%的招商） 金世界商业中心 四层商铺 2 万多米 2 一层： 10 万 二层： 万 三层： 万 现楼 百货类 片区商业物业市场分析 东门商业圈是深圳最繁荣的商业中心，虽然近一、二年的华强北商业圈迅速掘起，分流了部分客流，但仍拥有庞大的客流量，这里的商铺仍是最具吸引力的，尤其 2020 年地铁的开通，环境改善后，这里将更具商业魅力。 众多开发商对市场良好的预期促进了商业物业的开发，现阶段该片区的几乎可开发的用地都开发了，供应量也较大幅度的上涨，同时商业物业的消化呈上涨趋势。 各种利好因素对商业物业需求的刺激和极有限的土地开发，使得这里的商业物业乐观的前景， 可以预想，在充分关注市场，围绕市场策划项目的前提下，项目开发成功是有非常坚实的市场支持的。 本 资料来自 第二部分 项目开发定位分析 第一章 项目地块价值分析 一、 本项目概况 好年华项目位于东门立新路与新园路交汇处，一至三层为大型商场，四至二十层为公寓式住宅，单位面积大部分在 3338 平方米之间，预计今年底封顶。 本项目所在的东门商业圈是罗湖传统商业地段的中心，是深圳市首批个体工商户的诞生地。 老东门是深圳之根，很多建筑保留了浓郁的岭南建筑特色，思月书院是老街的历史博物馆，老街广场和时代广场为老街拓展了“ 呼吸空间”，雕塑小品更让人感受到商业文化的氛围。 本项目毗邻天虹商场、明华时装广场、万景妇儿商场、金世界商业中心等东门主力百货商店，人气极旺。 加上地铁将于 2020 年开通，因此，本项目目前开发时机成熟。 本 资料来自 二、本项目地块的价值点 位于东门商业圈内，地理位置优越，与天虹商场及明华时装广场呈品字形分布，极易带来人流，拥有庞大的客流，裙楼具有很好的商业价值； 附近有非常成熟的商业、金融、交通、教育等配套，生活异常便利； 边可开发用地非常有限，项目市场竞争压力较小，尤其住宅项目竞争对手较少； 邻近地铁站，地铁即将 开通，拥有最快捷的交通条件，具备较好的升值潜力； 外形现代感十足，户型结构合理；总价低，购房门槛较低； 该项目邻近罗湖口岸，毗邻国贸大厦等高档写字楼，拥有大量高收入的租户，使得该项目较具投资价值。 三、该地块的价值局限 2． 占地面积小，规划可发挥余地小，无法考虑环境建设，影响项目档次； 3． 位于闹市中，人流、车流量大，声音嘈杂，空气质量差，不利于居住； 裙楼只有三层，占地面积较小，对今后商场引进大型百货不利； 东西北三面被东兴大厦、世濠大厦、万景百货阻档，视野封闭，景观少，降低物业档次。 车位不足，商场前广 场亦较小； 周边大商厦实力强劲，故在竞争上存在一定难度。 本 资料来自 四、项目开发方向 综上所述，结合第一部分市场调查的实际数据，该地块住宅部分最适合小户型，可以定义为 “ 东门绝版星级酒店式公寓”。 根据前面调查的数据，在售的楼盘大多是 40 平方米以上的小户型， 40 平方米以下的小户型尚属市场空白，该项目可以规划一定比例的小户型来填补该部分空白， 理由如下： 根据前面的分析，该地块周边有大量小店铺经营者、企业白领阶层、本地原居民（属小户型投资客）和租户，这部分人是房地产市场里的典型的小户型消费者； 本项目地 块小，很难做出环境来，只有小户型住宅对小区环境相对不敏感； 本项目观瞻条件较差，只有小户型客户才不会将这些作为关键因素考虑； 4． 小户型营销上，客户敏感的是首期和月供款，而非单价，因而有可能设计出较高的单价，以提升利润空间。 关于“好年华”户型修改建议： “好年华”目标客户群主要是投资客和留恋都市中心便利生活但收入不高的白领阶层，该群体住宅消费的特点是面积不大，总价低，结合周边在售楼盘规划的户型多在 40 平方米以上。 为了避开竞争，提高单价从而利润： 建议将现规划的 67 平方米户型全部改为 34 平方米的一房一厅户型，总价将低，创造纯小户型单位，其他户型保持不变。 （周边与该类似的小户型销售实况证明，超过 50 平方米的户型很难卖，最热销的是 30 多平方米户型。 ） 以上仅是简略分析，关于小户型的营销将在下章详细剖析。 本 资料来自 第二章 项目住宅部分营销分析 一．小户型住宅的特征 1． 目前深圳通常判断小户型的标准是 A． 3 房面积 ≤ 80 米 2 B． 2 房面积 ≤ 70 米 2 C． 1 房面积 ≤ 50 米 2 D．单房面积 ≤ 35 米 2 其中，在小户型住宅市场里， 3 房单位较少，以 2 房、 1 房及单身公寓为多。 也有人认为面积少于 80 米 2的单位就是小户型住宅，无论间隔，这种判断的依据是单位总价而非间隔面积比较。 也有人把 2 房 2 厅以下间隔的单位叫小户型。 本 资料来自 2． 小户型住宅的本质在于价格竞争 住宅单位总价 =面积 （单位成本 +单位利润） =首期 +按揭月数 月供 当单位成本与单位利润不变或失去竞争力时，通过面积的调整可以使单位总价下降，从而在总价上取得竞争优势。 而客户真正负担是首期和月供，总价的下降意味首期与月供的减少，这对置业自用者来说等于降低两道决定性的市场门槛，从而可以打捞更多的客户。 对 投资者来说，他能以较低的首期款取得住宅所有权，然后以高于月供款的租金实现租赁，从而理想的回报。 本 资料来自 二．小户型住宅客户需求心理分析 小户型住宅客户以投资客和首次置业者为主，其消费心理各不相同。 1．小户型住宅投资客户需求心理分析 A． 有稳定工作（如公务员），手头现钱不多，希望靠租房取得一定货币收入； B． 看准地块升值潜力，投资购买，以期转手套现，这种投资客一般不只购买一两套，多的甚至达数十套； C． 本地原居民，习惯于房屋租赁生意，看中纯小户型单位的出租价值； D． 为小孩将来居住而购买，暂且用不着，而予以出租（半投资性 质）； E． 将手头现金出于保值目的投资于房产的。 2．小户型住宅自用型客户消费心理分析 A． 支付能力不强，不能支付大户型高昂的总价，但留恋市中心生活的便利，所以选择总价较低的小户型； B． 现住出租屋，具有了小户型首期支付能力而急于置业者； C． 认为支付租金是给了别人，不如努力一下交了首期，把月租用来供自已的楼，这样划算； D． 市面出租屋租金比同等面积小户型住宅月供还高，出于价格趋利心理，选择供楼； E． 不管面积多大，总算是自己在深圳的房子，自己也将因此步入“有房”一族，满足一种城市归属心理； 本 资料来自 F． 有了女友或即将结婚成家，二人合 资足以可交首期与月供的，先买个小窝安个“放心家”，以后有条件时再图“安个大家”的； G． 被小户型低廉的首期价诱惑而来的工薪阶层； H． 租房是别人的，总。