天疆房地产销售培训教程全套(45页)-地产培训(编辑修改稿)

天疆房地产销售培训教程全套(45页)-地产培训(编辑修改稿)内容摘要：

风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定  开间： 在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。 房屋开间一般为 － 米，砖混结构房屋开间一般不超过 米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性。 住宅房子的东西走向的宽度。  进深： 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。 进深大的房屋可以有效地节约用地，但为 了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件，房屋的进深在设计上有一定的要求， 不宜过大。 目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在 5 米左右，不能任意扩大。 在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。 住宅的南北走向的长度。  层高： 房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。  净高： 房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度， 即层高和楼板厚度的差叫“净高’。  道路用地 ： 道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。  道路红线 ： 道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。  玄关 ： 玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。 居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。 玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。  隔断 : 是指专门作为分隔室内空间的不到 顶的半截立面。  过道 : 是指房屋套内使用的水平交通空间  期房 是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。 购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。  现房 是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。 在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。  尾房 又称扫尾房。 它是房地产业进入散户零售 时代的产物，是空置房中的一种。 一般情况下，当商品房屋的销售量达到 80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。 开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。  何谓生态房屋 : 生态房屋是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废、无污染，生态平衡的建 筑环境。 这里的环境不仅涉及房屋区的自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等，也涉及房屋区的人文环境、经济系统和社会环境。 培育生态房屋概念主要是在这种观念的影响下，在房屋建设与发展中始终以生态问题力中心，在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理，使房屋区生态环境处于良性循环状态之中。  什么是绿色房屋。 “绿色房屋”不是一般人认为的绿化较好的房屋。 实际上较高的绿化率只是“绿色房屋”内容的一个方面，真正的“绿色房屋”的内涵是全方位的立体环保工程。 它是既适应地方生态又不破坏地方生态的建筑。 具有节 地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。 新型建材、新型墙体的采用是“绿色房屋”的构成内容。 房屋的墙体提倡使用高科技环保建材。 如现在有一种新型的建材环保用砖，该砖采用发电厂排出的飞灰为重要原料，抗压强度在 8 兆帕以上，在防水、隔热、隔音和耐震强度上均超过了一般红砖。 另外有一种木屑制砖，该砖的重量只有普通砖的一半，但强度却是普通砖的两倍。 充分利用自然资源。 房屋采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质量，而且涉及到能源的节约与浪费。 如采用大面积玻璃，设计明厅、明卫、明厨等，能节约大量的 电能；尽可能采用太阳能热水系统，采用小区共用供热系统，都是充分利用自然能源的有效途径，可减少对大气的污染。 垃圾的分类处理。 对垃圾的分类处理也属于绿色环保，与房屋环境息息相关。 因此，专家也将垃圾分类处理纳入“绿色房屋”的内容。  毛坯房 ： 是指没有装修的房。  定金 : 是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币。 它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。 根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期 限。 定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的 20%。 如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。  “订金 ”，目前法律上没有明确规定，一般可视为 “预付款 ”。 “订金 ”的效力取决于双方当事人的约定。 双方当事人如果没有约定， “订金 ”的性质主要是预付款，家具销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与家具销售者协商解决并要求经营者退款。 如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。 定金与订金的 区别，主要表现在：一、交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。 二、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。 三、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的 20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。 四、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性质。  违约金 : 违约金是指 违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。 违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。 只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金  业主委员会 是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。 业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。  会所 ： 的功能和建设 档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的 健康生活需求 ；  入伙 是指业主领取钥匙，接房入住。  配套费 包括电话、天然气、有线电视、宽带等设施的接入或初装费用，具体收费办法在物业交付时确定，为开发商代收代缴费用。  契税 是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。 包括： （ 1）国有土地使用权出让； （ 2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换； （ 3）房屋买卖； （ 4）房屋赠予。 包头的： 唯一住房 90 ㎡以下 1%(含 90㎡ ) 90 ㎡ 144 ㎡之间 %(含 144 ㎡ ) 144 ㎡以上 3% 二套住房 均为 3%  公 共维修基金 ： 是指楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。 主体有电梯 3% 主体无电梯 2%  按揭 ： 是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。  住房公积金 ： 是一种义务性的住房长期储金。 住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整 个运行机制和管理的制 度。 具体内容主要有三个方面：（ 1） 个人存储，单位资助 住房公积金，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。 （ 2）按 统一管理 的原则管理住房公积金。 （ 3）按 专项使用 的原则运用住房公积金。  印花税 ： 印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。  营业税 ： 指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。  房产税 ： 是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。  营业税附加 ： 是指对交纳 营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。  个人所得税 ： 指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。  二手房交易的费用： 印花税：房款的 % 交易费： 3 元 /平方米 营业税：全额的 %(房产证未满 5 年的 ) 个人所得税 :房产交易盈利部分的 20%或者房款的 1%（房产证满 5 年并且是唯一住房的可以免除）  窗户种类： 窗户有很多种类 ,按窗户的材料、功能、位置、造型可分为如下几种 : (1) 按窗户的材料可 分为 :木窗、塑料窗、铝合金窗、不锈钢窗、玻璃窗、玻璃钢窗、钢筋混凝土窗等。 (2) 按窗户的造型可分为 :平门窗、推拉窗、折叠窗、转窗 ,转窗又可分为上悬窗 ,下悬窗 ,中悬窗 ,立转窗，百叶窗。 (3) 按窗户的功能可分为 :防火窗、隔声窗、保温窗等。 (4) 按窗的位置 :窗分为侧窗 (设在内外墙上 )和天窗。 塑钢窗 塑钢窗是以聚氯乙烯（ PVC）与氯化聚乙烯共混树脂为主体，加上一定比例的添加剂，着色剂、填充剂、紫外线吸收剂等，经挤压成型，然后通过切割、焊接或螺接的方式制成门窗框扇，配装上密封胶条、毛条、五 金件等，同时为增强型材的刚性，超过一定长度的型材空腔内需要填加钢衬（加强筋），经由这样制成的门窗称之为塑钢门窗 塑钢型材的优点： 1．保温节能性：塑钢型材多腔式结构，具有良好的隔热性能，传热系数极低，仅为钢衬的 1/，铝材的 1/8， 2．气密性：塑钢门窗在安装时所有缝隙处均装有橡塑密封条和毛条，所以其气密性远远高于铝合金门窗。 而塑钢平开窗的气密性又高于推拉窗的气密性，一般情况下，平开窗的气密性可达四级，推拉窗可达三级。 3．水密性：因塑钢型材具有独特的多腔式结构，均有独立的排水腔，无 论是框还是扇的积水都能有效排出。 塑钢平开窗的水密性又远高于推拉窗，一般情况下，平开窗的水密性可达到五级，推拉窗可达到三 级至四级。 4．抗风压性：在独立的塑钢型腔内，填加 —3mm 厚的钢衬，可根据当地的风压值、建筑物的高度、洞口大小、窗型设计来选择加强筋的厚度及型材系列，以保证建筑对门窗的要求。 一般高层建筑可选择大断面推拉面推拉窗或内平开窗，抗风压强度可达六度以上，低层建筑可选用外平开窗或小断面推拉窗，抗风压强度一般在三级。 5．隔音性：塑钢型材本身具有良好的隔音效果，如采 用双玻结构其隔音效果更理想，特别适用于闹市区噪音干扰严重的场所，如医院、学校、宾馆、写字楼等。 6．耐腐蚀性：塑钢异型材具有独特的配方，具有良好的耐腐蚀性，因此塑钢门窗的耐腐蚀性能主要取决于五金件的选择，如选防腐五金件，不锈钢材钢，其使用寿命是钢窗的 10 倍左右。 7．耐久性：塑钢异型材采用独特的配方，提高了其耐寒性。 塑钢门窗可长期使用于温差较大的环境中（ 50℃ ～ 70℃ ），烈日暴晒、潮湿都不会使其出现变质、老化、脆化等现象，最早的塑钢门窗已使用 30年，其材质完好如初，按此推算 ，正常条件下塑钢门窗使用寿命可达 50 年以上。 断桥铝窗 断桥式铝塑复合门窗的原理是利用塑料型材（隔热性高于铝型材 1250倍）将室内外两层铝合金既隔开又紧密连接成一个整体，构成一种新的隔热型的铝型材。 1 断桥铝门窗保温隔热性好。 采用隔热型材内外框软性结合，边框采用一胶条，双毛条的三密封形式，关闭严密，气密、水密性能好、保温性能优越；窗扇采用中空玻璃结构，使窗户 真正显示出隔音、隔热、保温 2 断桥铝门窗防水功能。 利用压力平衡原理设计有结构排水系统，下滑设计斜面阶梯式，设排水口，排水畅 通，水密性好。 3 断桥铝门窗防结露、结霜。 断桥铝型材可实现门窗的三道密封结构，合理分离水汽腔，成功实现气水等压平衡，显著提高门窗的水密性和气密性，达到窗净明亮的效果。 其结构经精心设计，接缝严密，试验结果，空气隔声量达到隔音 3040db，能保证在高速公路两侧 50 米内的居民不受噪音干扰，毗邻闹市也可保证室内宁静温馨。 5 断桥铝门窗 .防风沙、抗风压。 内框直料采用空心设计、抗风压变形能力强 ，抗震动效果好。 可用于高层 建筑及民 用住宅，可设计大面积窗型，采光面积大；。