天津领世郡项目可行性报告doc13-地产可研(编辑修改稿)

天津领世郡项目可行性报告doc13-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

估算 万平米 序 成 本 分 项 名 称 单方造价 备注 号 （元 /m2） 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 7 页 共 13 页 1 土地成本 2 拆迁费 3 高压线迁移费 4 项目大配套费 5 前期相关费用 90 6 区内部分配套 300 不含供热、排水、智能化、户表、路灯围墙等 7 区内绿化、道路（按面积 万 m2 计算 ） 0 8 工程费 1550 含基础处理费用。 10 物业用房建安费 0 11 直接费 12 管理费 按直接费的 2%计算 13 不可预见费 按直接费的 1%计算。 14 直接投资额 15 销售代理费 按销售收入的 %计算 16 企划宣传费 按销售收入的 %计算 财务费用 90 按贷款 1 年计算 17 大修基金 22 按销售收入的 1%计算。 18 税前合计 19 营业税（暂按返税优惠政策考虑） 按销售收入的 %(%*60%)计算。 20 所得 税（暂按返税优惠政策考虑） 按销售收入的 %(10%*33%*60%)计算。 21 含税总成本 22 销售收入 2200 23 销售利润 24 销售利润率 0% 说明： 联排独栋住宅没有地下室，故地下室按照地上住宅建筑面积的 45%来估计，建筑面积约为 万平米； 地下室主要解决车库、储藏室、工人房、设备用房的功能需求，但仅按成本价进行销售，起到控制销售总价，促进住宅销售的作用。 地下室的成本计算不同于地上，很 多成本不摊入地下室成本中，但基础处理成本主要含在地下室成本中，故地下室单独计算成本。 四、 天津独栋住宅市场分析 一、 天津独栋住宅市场分析 对于京、沪、穗等发达城市的独栋住宅市场，我市严格意义上的独栋住宅项目还比较少，市场上以联排住宅为供应主流，独栋住宅市场尚处在培育阶段，可以认为没有形成一个纯粹独立独栋住宅的细分市场。 开发和销售都没有有效的实例展开，因而市场分析存在一定难度。 但这样也同时为领世郡项目留下了最大的市场想象空间。 永泰红磡地产作为我市较早引入独立独栋住宅产品并进行大胆实践探索的企业，需要借鉴 先进城市的理念，在他们成功经验的基础上，深入研究天津市场，通过市场创新、理念创新、产品创新、服务创新，挖掘市场潜在需求。 4． 1 天津独栋住宅市场的特征 产品类型：当前的独栋住宅市场是 “TOWNHOUSE”市场 2020 年天津的 TOWNHOUSE 开始热起，从整体市场看，联排独栋住宅充斥了 90%以上的独栋住宅市场，但独体、双拼住宅也逐渐浮出水面，但在售的独体、双拼住宅都为联排独栋 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 8 页 共 13 页 住宅项目甚至普通住宅项目的一部分。 仁爱濠景庄园就由公寓、联排、双拼、独体等混合产品组成，并在 2期加大了独体、双拼的比例，显示了 开发商经过 1 期增强了对高端市场的信心，自然说明了市场有潜在需求， “汐岸国际 ”和 “半岛兰湾 ”也有少量独体或双拼，占据了项目最好的区域，是其项目的坐庄产品，售价较高，单价约在 1 万 5 左右，总房款在 400万以上， “第六田园 ”项目在项目中央位置设计了双拼约 20 套联排约 120 套，单价约 6000 元 /平米，城市西线有蒙地卡罗独栋住宅有独立独栋住宅推出，单价为不到 6000元 /平米，而本属于普通住宅项目的 “蓝水假期 ”、 “太阳城 ”，也在小区内建起独立独栋住宅，但更多做为一种象征产品和炒作成分，市场成分很少。 部分项目纷纷推出标价上 千万的 “楼王 ”，更多应该视为开发商摇旗呐喊的道具， “多少客户已经盯上 ”纯属销售说辞。 开发商纷纷标榜自己有天津市最贵的独栋住宅，其意在吸引高端客户的注意力，因此产品供应上只此 1 套，不能用来验证市场需求。 从国内独栋住宅市场实践来看，真正能在市场引起客户购买欲的真正独栋住宅产品，应该有两种，一种是京、沪、穗市场纷纷出现且市场火爆的中产化独栋住宅产品 小独栋住宅，或叫经济型独栋住宅，如纳帕溪谷、橘郡、亲爱的 villa、康桥半岛、凤凰城、天津暂还未现，另一种是纯顶级独栋住宅产品，如碧海方舟、天籁、碧水庄园、汤臣 高尔夫、九溪玫瑰园等。 在天津暂还没有纯粹独体产品的社区，这说明独体独栋住宅市场仍在培育期。 由于独立独栋住宅供应量实在有限，市场有待展开。 ，因此，我们认为以上独体独栋住宅的案例只能作为参考，不能就此得出天津独体独栋住宅可靠结论，可以认为独立独栋住宅几乎是处女地市场。 区域：南部地区备受青睐 天津人历来都以城南地区为上风口，所以城南地区也就成了高档住宅特别是独栋住宅项目的风水宝地，五大道就是当年的 “梅江南 ”，与领世郡与城市的关系可谓惊人的相似，早在上世纪 90 年代初，就陆续建设了不少独体联体独栋住宅，如宁 家房子一带的 “阳光独栋住宅 ”、 “侯台独栋住宅 ”、 “科馨独栋住宅 ”“蒙地卡罗 ”等。 天津独栋住宅的位置更靠近中心城区环境良好的地段以及城乡结合部、经济开发区等， “城市独栋住宅 ”、 “仁爱濠景庄园 ”、 “汐岸国际 ”、 “半岛蓝湾 ”等以联排独栋住宅为主的项目是目前区域市场的代表。 仁爱濠景以地段和奥园板块为优势，但在产品上没有更进一步；汐岸国际和半岛蓝湾依傍大梅江 300 万平米的生态大环境，在交通、环境、人文上占有优势。 另外，在滨海新区的泰达开发区， “万联独栋住宅 ”、 “泰丰家园 ”、 “鸿泰花园独栋住宅 ”、 “阳光新干线 ”等 TOWNHOUSE 相竟推出，反映了开发区高端住宅产品的需求。 客户：本地客户为主 天津的外地客户不多，独栋住宅消费群体以本土消化居多，约占 8090%，购房者多为私营业主，均为二次置业或三次以上置业，相当一部分作为第二居所或投资使用， “城市独栋住宅 ”、 “仁爱濠景 ”因紧邻市区而被购房者当第一居所的比例较高。 摩托罗拉、三星等外资企业在津着陆多年，并已形成一定规模，也占有一部分市场份额，但基本上租赁形式自己居住。 投资的不多。 价位：经济型一枝独秀 天津的联排独栋住宅产品，户型面积一般在 160—220 平 米，虽然位置各异，但价格差异并不显著，单价在 5000—6000 元 /平米，总价在 100150 万 /套。 这种 “中产独栋住宅 ”卖的也是最好，新推出的城市独栋住宅 Ⅱ •巴黎时间，因只做两层，带半地下室，单价做到 8000 元/平米（算地下室为 60006500 元 /平米）。 因面积、总价、面宽的限制，这类联排独栋住宅在产品设计和功能上存在相当大的局限性，只能作为过渡产品。 独体独栋住宅户型面积和价格差异较大，但是产品很少，只能大致说总价在 300—600 万元不等，最大户型是 “仁爱濠景 ”达 1100 平米。 产品价位高高在上达上 千万，但处于联排独栋住宅之中，显得鹤。