天津住宅项目市场调研报告(doc25)-公寓住宅(编辑修改稿)

天津住宅项目市场调研报告(doc25)-公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

房预售制度。 8 月 26 日，建设部政策研究中心副主任秦虹在“首届中国房地产形势分析与预测高峰论坛 上”表示，宏观调控要避免政府各部门政策叠加，如果各部门从各自角度出台政策，将损害宏观调控效果。 银行方面考虑资产风险，从而出台措施限制房贷，建议取消预售制度等；税收部门为了完成税收任务，要各项税收应收尽 收，过去没有征收的土地增值税、个人所得税开征或者补缴；土地部门要节约用地，防止腐败，从而严格招拍挂制度，控制土地供应。 但各部门的政策可能出现叠加效应，应该予以避免。 （二）、金融政策 央行加息，实施调控 8 月 19 日央行调高了商业银行的一年期存贷款利息。 同时，为了帮助国内居民自住购买，央行决定将商业性个人住房 贷款的利率下限由贷款基准利率的 倍扩大到 倍，商业银行可按照国家相关政策，根据贷款风险，在该下限范围内自主确定商业性个人住房贷款的利率。 可以说，央行这些政策的目的是为了遏制国内房价快速上涨及减轻居民住房信贷负担 ,希望找一个合适的平衡点。 这种调控不是短期的，而是新一轮宏观调控开始的标志。 由上述各项政策可见 ，政府已经着手逐步严格规范从土地出让到项目销售的各个环节，目前通过政府调控必然对当前房地产市场有一定程度上的影响，但新出台的各项政策并不是根本改变市场的预示，只是缩小了“投机者”的生存空间，导致后 来的部分投资者也望而却步做观望姿态。 新政策出台后，经 过 一、 两个月的冷静 “观望 ”，楼市将 开始适应新政，真正有购买住房需要的消费者 将 开始回归市场， “投机者 ”们也慢慢研究出新战略了，有的决定将短线投资转为长线投资，有的则转售为租，也有的则干脆转战其他市场。 天津房地产市场将开 始逐步印证新政实施带来的良性发展。 天津将告别房价爆涨的时代，迎接一个更为理性平稳的房地产市场。 关于 “国六条 ”中对未来市场调控的规定前， %的计划购房者倾向购买大于 90 平方米的房子，在知晓 “国六条 ”增加小户型供应量的规定后，这一比例下降到 39%。 这一数据显示出目的性购房群体对房屋选择的弹性更大，更为灵活，购房的主要目的是有一定的指向性的。 第二章：跟踪项目 8 月市场动态 一、本月跟踪项目动态 项目名称 本月动态 金茂现场 8 月底已经开盘，目前发放预售卡， 2 栋主力户型 80—— 96 两室 /130 三室。 9 月 9 日正式发售。 华夏国际公寓 推出精装修高层 犀地 目前在售 ABC 座，销售情况良好 天津 1 街区 开盘，开盘之后销售情况火爆。 本月销售 72 套 白天鹅 开盘 商住两用高层项目。 接近现房阶段，销售 50% 华夏津典 一期 正在热销中 海逸长洲 三期销售进行中，现房。 赛顿中心 已销售完毕 70%，已入住。 （一）、个案分析 金茂现场 销售分期 一期 销售率 还未发售 目前主力户型 89 ㎡ —— 95 ㎡两居室 销售价格 均价 7500 元 /㎡ 销售阶段 刚刚开盘，正在发放预售卡。 项目卖点 地段、面积小总房款低、大面积水景广场 销售情况分析 金茂现场位于南门外大街和福安大街交口，地段优势非常大。 本月底开盘，目前正在发放预售卡， 日正式对外销售。 此项目以 90 多平米的 2 居室为主力户型，面积区间在 60—— 126 ㎡。 该项目目前在市场反映很好，因为其户型面积相对较小，总房款低。 一上市就获得了一定程度的市场关注度。 华夏国际公寓 销售分期 已正式对外公开 销售率 5% 目前主力户型 180 平米三室 销售价格 均价 12020 元 /㎡ 销售阶段 刚开盘，目前销售情况良好。 项目卖点 五大道周遍优越地段、高科技配套系统 项目分析 位于市中心地段，周边交通便利，临近小白楼 CBD、友谊路等中央商业及商务中心；周边配套便利完善。 几年来，天津市各级政府先后多次对 “五大道地区 ”的市政配套设施、街区外环境等进行了改造升级。 作为代表天津形象的核心区域，临近五大道附近的高端住宅将成为市场焦点， 并将 以其产品优势与 地段 价值为亮点吸引部分国外置业者。 华夏国际公寓与 服务式公寓管理公司 Oakwood 合作 ，推出高端公寓服务理念。 项目定位在国际化公寓，主要吸引个大企业中高层及外籍人士，以及自营业主。 犀地 销售分期 一期销售良好 销售率 60% 目前主力户型 160 平米三室 销售价格 9500 元 /㎡ 、 11000 元 /㎡ 销售阶段 一期销售，已销售相当一部分。 项目卖点 提出第五代住宅的概念 项目销售分析： 占据名校优势，周 遍名校林立，在客群上有一定优势。 并针对校园地产推出免费自行车租赁卖点。 目前销售情况良好，但其项目均价目 前来说在同等市场上偏高，所以销售进度并没有预料中的火爆。 天津壹街区 销售分期 日开盘 销售率 72 套 目前主力户型 120 平米 销售价格 7300—— 7500 销售阶段 销售初期 项目卖点 位置在老城厢的金角 、糅合海派文化与津派传统文化。 项目分析 项目具体位置在老城厢的金角，也就是老城厢的东面位置，和富力城、后现代城呈三角之势。 总的占地面积是 6 万多平方米，总的开发建筑面积在 21 万平方米。 总体是海派的风格。 户型风格和配套上相对比较成熟。 周遍富力城主力户型在 150 平米，而后现代城主力户型在 85 平米，弥补了这两个项目中间的市场空。