天津万科水晶城可行性研究报告(doc46)-地产可研(编辑修改稿)

天津万科水晶城可行性研究报告(doc46)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

：负责拆迁地上房屋与构筑物及其基础，架空的线路、管线拆除，硬化路面及铁路线拆除、地下构筑物及各种管线拆除等影响项目开发的因素，办理有关手续交纳有关全部税费，交地时保证现场场地平整。 、资料、证明等，并负责提供人员配合。 、临时用电。 、签订土地出让合同、取得国有土地使用证的所有事宜。 中国最大的资料库下载 中国最大的资料库下载 21 ，在保证万科公司合法开发、建设、 销售、使用项目的整个过程中不受因土地方的责任干扰。 ，协助万科公司享受企业外迁的优惠出让金政策，（将出让金总额降低到宗地评估值的 7%以下，低于 7%的节约部分由双方三七分成，土地方拿七成 ,万科拿三成） （ 2）与合作方香港富联集团国际投资有限公司补偿价款和付款计划 ①补偿价款：总额为 1000 万元，补偿价款包括合作方前期运作费用、退出开发的损失补偿及其协调拆迁等事宜的补偿。 ②付款计划： 300亩地按要求拆迁完成交给万科公司使用后一周内， 万科公司支付 300万元补偿费。 值的 7%以下后一周内，万科公司支付 300万元。 200万元。 200万元在上述第三次付款后 1年内分两次付清。 ③合作方的主要工作： a. 负责与土地方签订一份解除双方合同的协议，并保证万科公司与土地方按照其原来与土地方签定的条款顺利签定土地开发协议。 b. 负责要求和协助土地方在项目立项后 90日内提供沿解放南路拆迁完毕后约 300亩开发用地，其余用地在 2020年 6月底前提供给万科公司使用。 、签订土地出让合同、取得国有土地使用证的所有事宜。 ，在保证万科公司合法开发、建设、销售、使用项目的整个过程中不受干扰。 ，负责协调万科公司享受企业外迁的优惠出让金政策，保证将土地出让金总额降低到宗地评估值的 7%以下。 （ 1） 合作背景：天津远洋玻璃工业有限公司为污染企业 ,其用地及周边用地规划为居住用地 ,其不适合在该区域继续生产 ,同时该公司也想通过建设新厂扩大规模和 中国最大的资料库下载 中国最大的资料库下载 22 进行技术改造 ,增加企业竞争力 ,该公司与香港富联集团国际投资有限公司签定了土地开发意向书 ,通过谈判 , 香港富联集团国际投资有限公司同意退出该项目 ,前提是我司承诺 1000万元补偿费 , 在此情况下 ,万科直接与土地方进行合作。 （ 2） 土地使用年限：原为行政划拨土地，无使用年限限制，出让为商品房用地后，出让年限为 70年。 （ 3） 土地权属情况：根据土地方提供的土地证件，土地权属明确，无法律纠纷。 （ 4） 土地方的信任情况：土地方为经营良好的国 营企业，信任等级较高，我方直接与土地方签订协议，最大限度避免土地风险。 （ 5） 付款进度与土地手续的配合：从前面与合作方的付款计划可看出，基本每笔付款都对应合作方相应工作的完成，最大限度避免合作风险。 （ 6） 其他与土地政策相关规定： ，免征耕地占用税、契税；转让原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征营业税和所得税，作为国有资本金投入。 ，加快企业建设和搬迁，尽快启动生产，对企业土地变现有特殊困难的，经市政府批准，可根据企业具体情况，以 其土地使用权、有价证券等资产作抵押，按照评估价格或约定价格，由市财政局给予资金垫付支持，待企业土地变现后再予归还。 ，土地出让金可按土地评估值的 57%收取。 三 .总体评价 该项目总体讲法律手续比较简单，我司与土地方直接签订土地开发协议，然后在市土地 局办理协议出让，合作风险相对较低。 宗地拟规划为居住用地，土地使用性质基本明确。 中国最大的资料库下载 中国最大的资料库下载 23 第四章 市场研究 一 .区域市场成长状况： ： 该项目行政隶属河西区，位于解放南路和友谊南路之间，距离外环线 公里。 区域市场范围界定在整个河西区（如图所示），河西区是危改实施较早的地区，市政建设和各项功能、环境都较完善，故此吸引大量区外人口涌入，目前人口总数为 万人，比 90年增加了。 2020 年该区域市场住宅累计供应量为 米，当年销量 ，市场基本处于平衡状态。 图一：区域市场范围界定 (紫色板块 ) 中国最大的资料库下载 中国最大的资料库下载 24 该区域市场的基本特征表现如下： 1）由于政府的大力支持，该区域市场目前正处于快速增长时期，区内整体生活环 境和配套条件得到明显的提升。 2） 从产品供应和客户购买力可以看出，该区域已经成为天津市中高档物业的集中区域，中高档市场发展的较为成熟且市场容量相对较大。 3） 区域内产品趋同性强，规划水平差异性较强，具备先进规划的物业一般都为全市性定位，市场空间较为广阔。 4)开发时间较早的区域市场，整体呈现购买力强，改善的需求愿望强，对于区外市场的辐射力强。 5)梅江生态小区成为今年整个天津地产市场的开发热点，同时也促进了该区域市场整体价位提升。  销售量： 该区域市场 的销售量一直稳宗地 河西区 中国最大的资料库下载 中国最大的资料库下载 25 步增长，尤其是 2020年的增长幅度最大，与 99年同比增长了 61%。  销售量与上市量的比较： 目前河西区区域市场基本处于供销平衡状态。  平均单价走势： 河西区的平均单价一直在 3200 元 /平米到3300 元 /平米之间，平均价位仅次于和平区，是中高档物业的集中区域。 二 .区域市场供应产品特征：  区域市场各档次产品供应状况： 价格空间 主要产品类型 供应比例 2500以下 多层 25% 2500— 3500 多层 、小高层 50% 3500— 4000 多层、小高层 15% 4000以上 多层、小高层、别墅 10%  各档次产品 2020年上半年需求状况： 中国最大的资料库下载 中国最大的资料库下载 26 由上述可见，如忽略统计误差，河西市场基本呈现各档次产品供需的差量空间基本相近，即各档次产品皆未出现明显的供求悬殊、供应量远小于需求量的良好投资空间。 ◆区域市场各档次产品的集合特征： 河西市场产品几乎汇集了整体市场内各档次的产品，产品类型丰富，各档次产品交叉分布，几乎无明显的档次分布区域。 依据产品单价可将该市场产品分为以下几类： (1) 低于 2500元 /平方米： 该档次产品多分布于远离城市中心的位置，地域分布较差，多为开发形式单一，配套、设计上仅顾及区内基本的环境、配套要求。 借助地理位置及产品投入等全方面的降低成本，以迎合该区域拆迁户和实力较弱的外迁户的需求。 建筑形式基本为多层。 具有代表性的项目有： 项目名称 规模 （ m2） 建筑形式 绿化率 均价 （元 /m2） 主力产品 （ m2） 瑞江花园（一期） 整体 40万 多层 35% 2400 7090（两室） 金海湾 20万 多层 30% 2480 90100（两室） 荣华园 3万 多层 36% 2300 8090（两室） (2) 2500— 3500元 /平米： 该档次产品在该区域需求中处于绝对主力产品地位。 此类产品也多数分布城市中心外的位置，但此类物业对产品以外附加值的设计已较为注重，从景观设计、户型选型、高科技材料运用等方面做得较细，以此弥补地域优势不足。 且该类物业多为大、中型规模的开发，产品主要以多层开发为主，辅以部分小高层。 具有代表性的项目有： 项目名称 规模 （ m2） 发售资源 建筑形式 容积率 均价 （元 /m2） 主力产品 （ m2） 消化率 顺驰名都 15万 15万 多层 小高层 2800 100120 基本售磬 名都新园 10万 10万 多层 2500 90100（两室） 120125（三室） 75% (3) 3500— 4000元 /平米 中国最大的资料库下载 中国最大的资料库下载 27 该档次产品的开发基本分为两大类，一类为：产品多为小高层，产品自身优势较少，依仗地理优势跻身于该空间市场；另一类为：跳出局部区域市场的产品，极其强调产品外的环境、文化、配套等优势，主动拉升区位，从而大幅度提高物业档次。 项目名称 规模 （ m2） 发售资源 （ m2） 建筑形式 容积率 均价 （元 /m2） 主力产品 （ m2） 消化率 世纪城 22万 20万 多层 小高层 1． 29 3600 100（两室） 140（三室） 70% 芳水园 约 2万 多层 小高层 3800 120150 15% 蓝水假期 内认期 多层 小高层 0． 9 3900 140160 20% (4) 4000元 /平米 此类产品基本集中在市中心区域，地理位置优势是绝对的，同时，产品开发上追求深度，比较注重对文化、环境、产品等方面雕琢。 但该类产品由于受地域限 制，产品开发趋同，且多为小高层，小区环境条件多不如远离市中心区域的中高档项目。 项目名称 规模 （ m2） 发售资源 （ m2） 产品形式 均价 （元 /m2） 主力产品 （ m2） 消化率 泰达园 9万 9万 多层 高层 4200 110 120130 75% 罗马花园 5万 2万多 小高层 高层 5300 150(两室 ) 70% 中国最大的资料库下载 中国最大的资料库下载 28 ： 个案分布与宗地位置关系图： 3． 1世纪城： 该项目由多层、小高层组成，产品形式单一，主力户型集中在 100 平方米（两室）以及 140（平米）三室。 （详细技术指标请参看第四页对应表格内容） 该项目一直极其注重产品的宣传，在宣传力度、空间利用度以及持久性和高密度性方面，处处都要体现出实力公司的手笔。 该项目一直以高科技的“ H 概念社区”为宣传主题，目标客群直指“高学历、高智商、高层次、高收入、高需求的 ’H’一族”。 总结：该项目产品单一，项目主要依靠科技运用后的“八大优势”为主要竞争点，同时，今年 6月，美国易道打造的社区环境的落成，又新添了卖点，促进了销售。 3． 2梅江 蓝水假期： 蓝水假期以小高层 (912层 )、多层（ 45层）、别墅的建筑形式构成，小高层与多层栋数为 1： 1，各楼体呈曲线型、围合式分布，在保证采光、通风的舒适性同时，最大限度的利用了景观资源的观赏价值。 该项目 70%的住户可看到水景，且每户窗外都有绿色，景观均好性发挥到极至。 产品面积偏大，主力户型在 140160之间，户型并无创新，同市场有很大趋同性。 产品推广方面，以“亲水住宅”为主题，运用友谊商场门前的形象推广、发售享世纪城 蓝水假期 名都新园 云水园 宗地 中国最大的资料库下载 中国最大的资料库下载 29 受特惠的认购卡、以及高密度的立体宣传，推出休闲生活概念，运用概念引领客户的消费趋向。 总结：该项目产品方面不具备竞争优势，主要依靠生态、科技的 运用为主要竞争点，最市场炒做的很热，但项目开发、策划方面并无突破性的拓展。 3． 3云水园： 该项目由多层及少部分小高层、别墅构成，区内规划除建设了“国际老人村”外，环境建造上并不具备优势，尤其是别墅区的环境，更是与高档的建筑形式不相称。 别墅分为 2 280平方米两种，均价约在 5300元 /平米左右。 （详细技术指标请参看第四页对应表格内容） 该项目于 99年 11月即开盘发售，宣传上一直不温不火，虽该项目不隶属于梅江小区，但广告中打出“梅江第一片风景”的广告语吸引客户，但其销售业绩不佳，经过 1年多的推广 周期， 80套别墅刚售出过半，公寓的销售更是仅售出 60%。 总结：该项目地理位置上紧邻梅江，故一直以购房升值为主导卖点，并期望借助梅江的建设来完善区域功能，运用了借大势推小势的做法。 3． 4明都新园： 该项目以多层为主构成，产品以 90平米两室为主力。 在同档次产品中，该项目区内环境规划及配套设计还是相当到位的，项。