天河商业地产地下商场策划案(ppt55)-商业地产(编辑修改稿)

天河商业地产地下商场策划案(ppt55)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

期使用和不可逆转性等特点； 地下空间一种很好的土地资源，开发成本要高于地面的开发，但合理利用可以产生巨大的收益； 地下建筑在消防、安全等方面的要求非常高，若管理不善，极易发生事故。 第四部分 项目定位及分析 项目ＳＷＯＴ初步分析 优势（Ｓ） 劣势（Ｗ） 1. 地处天河中轴商圈，唯一大型地下商场； 2. 多个出入口可达天河城，体育西路，天河南商业街 ,正佳广场。 1. 项目地形为长方形，人流导向不足； 2. 地下商地不为品牌店选址对象 ,项目缺少提升价值品牌的客户。 项目ＳＷＯＴ初步分析 机会（Ｏ） 威胁（Ｔ） 1. 市政府大力改造零售百货业，走上正轨。 2. 天河区一直为市内白领 ,中产人士 ,集中区域 ,消费力强 ,是商家重点首选。 1. 广州首个大型地下商城 ,动漫星城 ,宏城广场 改建下沉式商城 ,形成竟争对手。 2. 目前天河南商业街被内入天河商业布点规划中 , 住改商可继续经营 ,业户踊跃办理新营业执照届时商铺可出租较高。 项目定位建议 系列式主题商场，集地铁便利配套，以个体零售为主要经营模式。 定位依据（一）  每天仅乘搭地铁的人流量就数以万计，加上天河本身作为顶级商圈吸引的旅游观光等其他客源，人流如鲫的流量为项目打下坚实的基础，只要项目主题定位合理，开创一片新天地是完全可能的。 定位依据（二）  天河路是广州商业的制高点， 周边已有多间大型 shoppingmall林立，以本项目考量，应选择错位经营，避开客源被分流。 创造自己的风格、特点，从而令项目在天河商圈迅速崛起与持续发展。 规划重点建议 开间小商铺每间约 3— 5㎡ （以实积计算） 初步定价建议（ 1） 定价原则： 同质商场以价格取胜、同价商场以质量取胜 租价建议 ：以实用面积计算 一线铺： 800元 /㎡ （均价） 二线铺： 650元 /㎡ 三线铺： 500元 /㎡ 初步定价建议（ 2）  管理费建议（以实积计算）：统一按 68元 /㎡（公共水电、空调摊分按实际读数摊分计算）  宣传推广费（以实积计算）： 一线铺： 2200元 /㎡ 二线铺： 1800元 /㎡ 三线铺： 1500元 /㎡ 收益分析  月租金收益预算 月租金均价 650元 /㎡ 可出租面积。