大连市昆明街项目(商业地产)策划初案(doc72)-商业地产(编辑修改稿)

大连市昆明街项目(商业地产)策划初案(doc72)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

，十分便利。 大连市区总面积约 12, 平方公里，人口约 5 万人，分 6 个行政区， 3 个县级市。 2大连市的商业分析 21市场回顾 211 国营商场同合资商场共存 1998 年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。 随着超过二十五万平方米合资 商场的引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。 迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一，如服装保底额多订于 1800 美元 /平方米。 合资商场的进入，打破了传统商业格局，带来了许多新鲜东西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型游艺区等，吸引了以年轻人为主的大批消费者。 面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机的存在，“危机”就是危险中存在着机会，纷纷调整了经营思路。 天百大楼率先提出“十五条龙服务”并利用 50 年店庆机会，推出全场店庆价，创造了营业额 3 天共 4000 万的佳绩，此举在中央电视 6 台黄金时段多次亮相。 大连商场集团也推出“不满意就退货”的承诺。 进入 2020 年，各大国营、合资商场已先后完成商户重组及市场定位，竞争同时也细化了市场，使各大商场均有一定数量固定的消费群体。 212 超市效应 步入 2020 年，随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连，大连的商业竞争也随之进入到一个空前白热化的阶段。 世界排名前三位零售商巨头 — 美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德龙同时落户一个城市，这是中国独一无二的 ，在世界上也是少见的。 2020 年 7 月，民族超市“龙头老大”北京华联超市在大连开业。 华联开业的意义不只是多了一家商店，而是因为具有“民族性”，华联的进入注定了中、外超市的肉博战已不可避免。 213 商场相对比较集中 闻名大连以至全国的天津街是大连历史悠久的传统的步行街，沿街有天百大楼、天伦商厦、国泰大厦、巴黎之春购物中心、新世界百货等大型商场。 相比天津街，青泥洼桥商业街虽然属于后起之秀， 7 但发展相当迅速，以大连商场、秋林女店、迈凯乐商场、先施秋林、中山大厦商场为核心的青泥洼桥商业街逐渐超过天津街成为大连最 繁华的商业街。 22大连商业分析 221 大连现时商业总存量 在调查的 22 个已开业的商场项目中，有 17 个是座落于中山区，其余 5 个分布在西岗、沙河口及甘井子区。 222 未来商业供应 大连市正在兴建或将会落成的商场项目主要集中在中山区及沙河口区。 而预计到 2020 年年底，将会有接近 53 万平方米的商场新面积落成（见下表） 商场未来供应表 开业年份 中山 沙河口 2020 年 3 月 ~12 月 229， 000 110， 800 2020 年 72， 500 16， 0800 8 总计 331， 500 271， 600 占百份比 55% 45% 大连市主要已开业商场一览表 编号 项目名称 地区 位置 开业时间 商场总楼面建筑面积（平方米） 层数（地上） 层数（地下） 商场管理形式 1 天津街百货大楼（北楼） 中山 天津街中段 1930 10， 000 5 1 百货 1 天津街百货大楼（南楼） 中山 天津街中段 1930 3， 000 4 无 百货 2 大连商场 中山 青泥洼桥 20 年前 40， 000 4 1 百货 3 新友谊商店 中山 人民路 2 号 1988 3， 000 2 1 百货 4 韩国批发城 中山 长江 路 1990 年以前 7， 500 3 无 店铺 5 秋林女店 中山 胜利广场旁 1990 年以前 5， 400 6 1 百货 6 中兴大厦 中山 友好街 42号 199006 35， 000 7 2 百货 7 国泰大厦 中山 天津街西段 199401 10,800 6 无 百货 8 友谊商城 中山 人民路 2 号 199602 12,000 6 2 百货 9 天伦商厦 中山 天津街西段 199610 13,000 6 无 百货 10 新华洋商场 中山 青泥洼桥 199705 2,800 3 1 店铺 11 富丽华酒店商场 中山 人民路中段 1998 年以前 2,000 1 1 店铺 12 先施秋 林 (百货 ) 中山 青泥洼桥 1998 20,986 9 1 百货 13 胜利百货 中山 大连火车站前广场 199808 147,000 5 3 百货 14 迈凯乐大连商场 中山 五惠路 199809 50,000 7 1 百货连店铺 15 裕景商城 中山 大连火车站前广场 199905 50,000 1 无 店铺 16 时代购物中心 中山 港湾街 7 号 199906 13,800 6 1 百货 17 巴黎之春购物中心 中山 上海路 199910 23,802 4 2 百货 18 沃尔玛超市 西岗 奥林匹克广场 202004 17,000 无 1 百货连店铺 19 奥林匹克购物广场 西岗 人民体育场北奥林匹克202004 35,000 无 2 百货连店铺 9 广场 20 大连百盛购物中心 沙河口 西安路 199712 28,000 5 1 百货 21 家乐福 沙河口 黄河路与西安路交叉口 202001 13,000 6 无 百货 22 华联超市 甘井子 金三角 202007 15,000 1 无 超市连店铺 23 通发毅电子商场 沙河口 黄河路 663号 202003 30,000 3 无 店铺 24 广荣商城 沙河口 黄河路 667号 202006 27,000 6 无 百货 25 全景超市 沙河口 沙河口区台山 202001 5,500 2 无 超市连店铺 26 长江广场 中山区 长江路 123号 202005 1,700 2 无 店铺 27 新玛特购物广场 中山 青山街 1 号 202010 148,000 8 2 百货连店铺 28 百年商城 中山 青泥洼桥商业区 202005 60,000 5 2 百货 29 奔德大厦 中山 人民路 18,000 4 3 百货 30 大连世界贸易大厦 中山 同兴街 25号 202010 21,000 7 20 百货 31 伊都锦 中山 青泥洼桥商业区 24,500 6 1 百货 32 金座广场 中山 中山路 47号 30,000 5 1 百货连店铺 33 大世界商业中心 沙河口 五一广场 202005 71,000 4 2 百货 34 成吉思汗国际购物中心 沙河口 中山路 552号 160,000 4 1 百货 35 荣德国际商城 西岗区 奥林匹克广场 202010 32,000 无 2 百货 36 科技广场美食城 沙河口 黄河路与西安路交汇处 202005 7,800 3 无 店铺 223 市场售价及租金反映 现时各大商场的管理形式是以传统的百货公司为主 ,店中店的管理形式在大连市内仍未能普及。 现时大连市各大商场的租售条件主要以倒扣为主，即营业 10 额的抽成。 不同的行业，倒扣的比例也有所不同，以大连商场为例，经营服饰的倒扣率是 20%至 24%，而经营化妆品的，则有较高的 23%至 27%的倒扣率（详见下表） 大 连市主要商场招商条件一览表 序 项目名称 发展商 /投资商 地区 招商条件 1 大连商场 大连商场股份有限公司 中山 服装： 2024%倒扣率 化妆品： 2327%倒扣率 2 秋林女店 大连商场股份有限公司 中山 服装： 2124%倒扣率 化妆品： 2428%倒扣率 3 友谊商城 大连友谊集团 中山 服装： 2630%倒扣率 化妆品： 2630%倒扣率 4 先施百货 秋林百货、香港先施 中山 服装： 2528%倒扣率 化妆品： 2530%倒扣率 皮具： 2628%倒扣率 5 富丽华酒店 友谊集团 中心 地上租金：美元每天每平方米 元 地下租金：美元每天每平方米 元 6 胜利广场 大连胜利开发公司、香港博泰公司 中山 服装： 2125%倒扣率 7 迈凯乐大连商场 大连商场股份有限公司、日本迈凯乐百货株式会社 中山 服装： 2832%倒扣率 珠宝：每月每平方米 3 万元（保底） 服装：每月每平方米 万元（保底） 8 大世界家居广场 大连金泰房地产开发有限公司 沙河口 地上二层租金：美元每天每天平方米 元 地下三 五层租金：美元每天每平方米 元 9 巴黎之春 购物中心 大连宏孚大厦有限公司 中山 服装： 2326%倒扣率 化妆品： 2124%倒扣率 皮具： 2326%倒扣率 珠宝： 1013%倒扣率 10 大连百盛购物中心 大连天河房地产开发有限公司、百盛集团 沙河口 服装： 2328%倒扣率 化妆品： 2428%倒扣率 皮具： 2328%倒扣率 11 23大连商业个案分析 231 大连胜利广场 位置： 中山区大连火车站前广场 开业日期： 1998 年 8 月 商场总楼面建筑面积： 147， 000 平方米 楼层： 地上六层，地下三层 营业时间 ： 上午 9 时至下午 9 时 ※招商条件 从开业初期至现在陆续出售店面，地下一层为每平方米人民币 35， 00045， 000 元，地下二层为每平方米人民币 30， 000 元，销售业绩相当不错。 但可能会影响商场既定的商品布局和商场的统一管理。 百货方面，大面积出租的仅于餐饮部份，月租金约每平方米 150250 元（营业面积），其它的有品牌的商户多以联营为主。 目前的进场条件是商场抽成2328%左右。 值得一提的是，南萝宫在胜利广场业绩很好，目前的进场条件是商场抽志 27%，但包含所有费用，除了来自游戏机的用电外。 ※现场气氛 是目前大连经营面积最 大、人流最旺、经营品种最 12 全的百货商场。 人流多以流动人流为主（也因为邻近火车站），档次比较繁杂，但中下档商品销路较好，因经营品种太多，且属于下沉式商场，地形复杂，令顾客有难辩方向之感，间接影响了主要的品牌销售业绩。 ※商品布局 楼层图 A 座 B 座 六楼 卡友中心、 教育中心 C 座 六楼 不夜色喜庆宴会厅 五楼 针织馆 五楼 不夜城 KTV 酒店 四楼 绅士馆 四楼 不夜城中餐厅金泰皇鱼翅、火锅 三楼 青年馆 三楼 蒙古烤肉自助 餐厅、川小吃 二楼 男女皮鞋 二楼 四季快餐、上海汤包、肯德基 首层 彩妆馆 首层 好莱坞影城、咖啡厅、必胜客西餐厅 夹层 少淑女馆 夹层 亚惠快餐、大观园、颐和园、 DQ 冰淇淋、露天剧场 地下一层 淑女装 地下一层 联惠居室用品、旅游一条街、汤姆熊欢乐场世界 地下二层 妇幼馆 地下二层 南萝宫游乐场、威廉士堡、新宝路台球厅、姆熊欢乐场世界 地下三层 胜利美式量贩超市、量贩家电、天福茗茶、咖啡厅、儿童乐场、休闲吧 232 大连大世界家居广场 位置 ： 沙河口区五一广场 4 号 开业 日期： 2020 年 4 月 21 日 13 商场总楼面建筑面积： 71， 000 平方米 楼层： 地上五层，地下一层 营业时间： 上午 9 时至午 8 时 招商条件： 地下一层和地上一层整体出租 ※现场气氛 商场招商情况良好，进场经营的商家规模较大，大部分经营品牌产品，产品多为中高档品牌。 属于大型专业商场。 ※商品布局 楼层 商品种类 主要商品品牌 地下一层 地上一层 各种建材及散件 （未定） 二层 家装 银帆 房地产交易市场 三层 陶瓷洁具 宏明 水具厨具 厨房设备 雅迪尔 四层 家具 华丰、华夏、 野田、兴业 五层 精品家具 罗马家具 2。