大理蝴蝶泉旅游地产项目建议书(doc20)-地产可研(编辑修改稿)

大理蝴蝶泉旅游地产项目建议书(doc20)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

在售商业用房 目前未开发。 二、 区域市场目标客层研究 调查本地商家，大多数客户有长期投资的想法，愿意购买永久性商铺或长期租用，在规划得当，商铺市场人气旺，继续 蝴蝶泉景区一卡通旅游管理的前提下，愿意投资本项目的旅游商业地产。 当地投资倾向于旅游商铺。 三、 目标市场定位及产品定位 大理蝴蝶泉综合配套地产项目可行性报告 8 目标客户 追求可靠的投资回报 随着蝴蝶泉景区自身受到大理、丽江地区的旅游辐射，毗邻国家级景区与周围旅游商业区的辐射，人气也骤然升温，随着政府对喜洲地区旅游的投资与宣传，越来越多的人向往着在喜洲地区从业经商，占据大理 丽江旅游交通的咽喉要道。 但由于喜洲地区旅游本身存在着交通不便的缺陷，商圈人气不旺，没有系统宏观的商业策划。 意向到该区域投资的人注重 投资的可靠性，追求投资的稳定性。 从周边的个案分析来说，原先在该区域经营的私营业主占了很大的比率。 这一部分人已具有了一定的经济基础，渴望取得安身立命的家业投资，因而，本项目本着投资理财的立足点的的企划思路，将代表追求稳定生活和可靠投资的人群作本案的目标客户。 主要潜在消费者特征描述 1） 年龄 ： 35— 55 岁之间 2） 年龄分布 ： 35岁 40% 45岁 35% 55岁 15% 3） 收入 ：年收入设定为 5万 10万 4） 职业范围 ： ★原先的个体私营人员 ★公务人员 ★ 外地来大理者 目标 客户群定位 原先的个体私营人员 35岁以上，思想成熟，事业有所成就； 社会圈子十分广泛； 单纯追求经济收入的意义已经不大 ,稳定长远的投资是很重要的； 需求：选择与自己身份地位、教育水平、消费档次、年龄层次、兴趣爱好大致相当或接近的人士为伍；同时也能让家人享受稳定长远的投资回报。 . 二次或以上的置业人士 35岁左右的商业成功人士； 大理蝴蝶泉综合配套地产项目可行性报告 9 社会圈子十分广泛； 夫妇双方多数皆参加工作； 经济收入丰厚； 欲改善现有投资状况。 需求选择回报比原投资项目更好的项目。 . 投资买家 年龄在 3540岁 左右； 社交圈子十分广泛； 经济收入渠道广泛； 注重物业质素，品牌与价格； 注重物业租金回报率； 经常出入消费场所。 需求：选择具有升值潜力，二手租售非常活跃，回报率高的高质素物业。 4. 长期驻大理的外来商人 40岁左右，在大理有自己的公司； 社会圈子十分广泛； 收入十分丰厚； 注重物业质素及物业管理服务； 经常出入消费场所。 需求：选择高质素、成熟便利的投资项目。 “老市民” 对于大多数原住在这一带的“老市民”来说，他们经历了这里的昨天和今天的发展及巨变，他们热爱这一带， 在这里长期养成的生活方式、习惯和心理使大多数“老市民”对此怀有浓郁的感情。 大理蝴蝶泉综合配套地产项目可行性报告 10 购买动机： 改善居住环境与注重经济实效是其购买的理由与需求，而通过商业区的宏观环境来实现自身的生活质量的提高，对住房的需求重点在于较合理的房型、合理的价格，要有小区环境及商业氛围，便捷交通，以及大理旅游一卡通的开通所带来的本地区物业的升值。 良好的商业价值，投资商铺可取得长期的投资回报或可作为不动产出租，以期获得固定收入。 诱因的理由： 良好的周边设施配套，以及闹中取静的地理位置，小区楼盘的品质与环境的多项唯一性是其想购房的理由。 定位原则： 通过对商铺消费群的考察，结合本案层次化特征，同时符合这三个条件的阶层是： 主力目标客户 —— 所有承受商铺总价 25 万元以上的精英阶层； 职业特征 —— 各类和营业主，创业型业主 经营管理领域：职业经理人，管理顾问，专业代理（商），高级营销人员 社会人文科学领域：律师、记者、演员、艺术家、画家、音乐家、教授 有隐性收入的政界人员 地域特征 —— 本地客源：大理本地购房客 /来大理工作的外地精英 外地 客源：国内各地来沪购房客 /香港、台湾来沪购房客 /外籍客户 年龄特征 —— 主体年龄分布在 35— 50 岁之间，并形成年龄逐渐趋低的趋势。 其中购买力最为旺盛的集中在 35 岁左右和 45 岁左右。 从目标客户的层面及前述经济特征分析，作为中产阶级的主力，除了拥有相当的家庭经济背景的人群。 其或多或少存在初级创业、原始积累和扩大发展三个过程，才能达到对本案的实际消费能力，这显示出本案的目标客户必须是有一定年龄的成功人士，由此可以得出： 消费特征 — — 不讲究性价比，讲究性能比。 购买高级商铺的消费者一般不很关心价格，但很关心产品品质及收益。 需要绝对的安全性。 由于这部分人身价较高，容易吸引外界视线，所以安全性是他们考虑的主要问题之一 非常注重产品的个性。 喜欢独一无二、惟我独尊的感觉 可靠收益。 这些人购物产不一定都懂行，但一定懂经营； 崇尚民风，追求静雅。 大理蝴蝶泉综合配套地产项目可行性报告 11 第三部分：规划设计分析 一、初步规划设计思路 设计概念： 高档旅游商业区、民俗文化演绎区、大理四合院落、民俗手工艺商品加工区。 主要产品类型：两层商铺（ 功能涵盖民俗服饰、大理石工艺品、其他手工艺品、手工艺作坊、民俗小吃）、民俗客栈、风味餐饮饭庄， 大理四合院落。 整体项目按三期开发：首期 65 亩用于商业步行街及民族文化表演的开发建设，。