大型商业地产的全程管理(doc20)-商业地产(编辑修改稿)

大型商业地产的全程管理(doc20)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

的模式，但是在现有的情况下只能作出这种模式，这是这个项目的实际情况。 这是目前开业之后的业态规划和组合，实际上在业态里面包括了目前我们在国内看到的各种商业业态和 各种商品组合，从目前实际营业的状况来讲，有一些可能会经营得不错，有一些经营的不是非常理想，但是从开业之后营业增长来讲还是比较高的，可能好多人都去过，如果下次再去的话可以坐电梯，有一个直达六楼的电梯，如果从东边走的话，可以直接看到它的指标，比去年同期相比较的话一个月增长 58%，一个月增长了 70%，就是目前增长率还是很高。 当然这个业态组合，现在跟当时来比较的话，我觉得有很多问题值得探 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 讨，第一个就是主力店的问题，当时我们在最早的时候，在做这个项目之前就在北京做过一个市场调查，从当时面对的情况来讲，北京人感 觉最好的主力店是 “百货 ”，再后来做金源的时候把它引进来，但是实际情况正好相反，从现在的经营状况来看，燕莎友谊商城并不是非常理想，当时我们看好 “居然之家 ”，但是现在居然之家是最得好。 什幺原因呢。 本身这种业态在国内来讲发展的不成熟，作为消费者来讲都有一个认识的过程，用我们以前的经验去判断它可能跟实际情况有所出路，这是我举的简单的一个例子。 这是我讲的一个金源的例子，好多人说从建筑外观上说太简陋，我参加很多论坛，每次论坛都有大量的开发商提到这个问题。 我们现在几乎所有的商业地产项目都是由房地产商来开发的， 房地产商第一个从利益驱动的角度来讲，房地产开发商它是通过这个项目的销售和项目的出租来获得投资回报的，商业经营者是通过在商业地产项目里面商品的销售获得利益，不同的角度对项目的认识、判断不一样，从房地产开发商角度考虑，它只是单纯的考虑或者说是比较着重于从出租或者销售这个角度考虑，它对商业很多比如外观的需求、吸引力这方面自然而然考虑少一些，商业企业考虑的多，但又不是商业地产开发者和所有者，所以这就导致了一个矛盾，首先在商业外观上形成了很多问题，这个我想在以下实际操作过程中，如果开发商和运营商能够更多的进行沟通的话 ，可能这是能够为我们以后商业地产项目带来很多新的变化的。 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 这是整个在金源里面的各种业态的组合和各种比例，这个比例还在不断的调整之中，怎幺调整呢。 从目前金源的调整来讲，在不断的加强娱乐和餐饮，缩小购物比例，大家可以看一下业态比例的组合。 这是我们做的一个优劣方面的分析，这里面有的我就不详细讲了。 实际上刚才讲了很多种，比如说建筑外观的问题、比如说电梯的问题、当然我刚才讲了，在建筑方面、规划方面有些大的问题是电梯太多，电梯太多之后上下太方便了，很多购物者来了直达目的地，不通过中间，可以从一楼直接很快的 上到五楼，五楼是餐饮，吃完饭就又回去了，我自己每天进出基本上是这样的，所以我感觉电梯的数量过多，对商业地产项目来讲要让数量达到适宜的程度，建筑外观是一个问题。 我感觉还有一个问题是现在存在的是面积过大，这种面积对于整个购物者来讲，对于商业经营者来讲都有比较大的压力，这是三个问题。 还有一个在规划里面存在的比较大的问题，当时我们在做商品、商业业态规划的时候，大家是参照国外的 Shopping Mall 模式，在业态分类方面，完全参照美国的模式在做，就是打乱商品的布局，什幺叫打乱商品布局呢。 比如我们在传统 的百货店里购物都是通过男装、女装、鞋帽等等来购物的，在 Shopping Mall 里面为了增加逛的感觉，把商品分类做了比较大的改动，现在来看这种改动是不适当的，因为中国的消费习惯在目前来讲，要达到这种完全跟以前这种模式相割裂，还有比较大的距离，在后期的经营过程中， 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 完全打乱商品布局的业态规划受到了很多消费者和经营者的批评，现在也在逐渐的改动。 这是存在的几个问题。 我要着重讲的是，最根本的一个问题就是管理的问题，因为当时在开发金源项目的时候，就没有从管理的角度去想，完全从招商的角度考虑，当时的认识只是认为招 商结束之后整个项目就结束了，从实际情况来讲，正是因为前期的欠考虑，最终形成了什幺局面呢。 没有形成一个统一管理的局面，到现在为止也是这样。 第一没有形成一个统一管理；第二大量的面积出租给了一家企业，比如出租给金燕莎集团，大概租赁了十几万平方米的面积，现在是金燕莎和铜锣湾在运营这些面积，开业一年多了，始终没有形成一个统一管理的局面，这是对于商业地产项目来讲存在的最大的问题，因为没有形成统一管理的局面，现在要形成很困难了，因为各个商铺已经形成了自己的经营模式，在前期很多合同里面也没有加约束条件，很多商铺想形成这种局面，但是开发商已经无法控制这种情况了，这就是好多很简单的事情不一定马上能够办到，这是金源这个项目面临的最大的问题，这也是我觉得对于我们重新开发其它的商业地产项目中的一个借鉴。 这也是我们今天要讲的商业管理运营的主要原因。 实际上整个开发的环节，是整个运营管理的一个组成部分，我们在做一个项目的时候，管理包括后期的运营管理，也包括前期的开发管理，我刚才讲的招商、前期的策划、规划事实上是管理的一部分，如果我们能把它作为 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 整个运营管理的一部分来考虑，可能项目成功操作率更大一些，这是我从实践来讲的几个方面。 下面我讲的是第二个项目，就是北京 大钟寺 国际广场，这是现在正在开发的项目，这是一个典型的城市生活休闲中心模式，这个项目已经运作一年多的时间了，开业是在明年，在做这个项目之前，金源已经开业了。 实际上我们在做的过程中吸取了很多的经验教训，我举这幺几个简单的例子：第一个是在建筑方面，大家看到这个外观设计，首先从建筑设计上来讲，完全把它和金源区别开来，用一个比较时尚的设计能够把 这个项目包括起来，大家看到的这是一个楼顶，楼顶做了一个曲线的特殊的设计，。