城镇土地估价规程(doc62)-地产价格(编辑修改稿)

城镇土地估价规程(doc62)-地产价格(编辑修改稿)内容摘要：

Cs =Ce Kci Kcs 式中： Cs：企业标准资本额 Ce ：企业实际使用的资本额 Kci 、 Kcs同前。 合理工资量的计算 按当地各行业不同技术水平下劳动力的定员标准，用下式计 算合理的工资支出标准： LPs Lcs = Lce —— LPe 式中： Lcs ：某企业在标准定员情况下应支出的工资额 Lce ：该企业实际支出的工资额 LPs ：某一技术水平下同等规模的企业应有劳动力标准 数量 LPe ：企业实际占有的劳动力数量 企业效益资料的整理 将收集到的企 业效益资料，按标准化公式计算整理。 指标选择与样本数据归类 级差收益测算指标的选择 级差收益测算选择的指标主要有单位土地面积的净收益、单位土地面积标准资金占有量、单位土地面积合理工资占有量、企业所在土地的级别或单元总分值。 样本数据归类 以土地级别为单位，分别以不同土地利用类型进行数据归类，可以细分的土地类型还可按细类归类。 样本数据检验 数据检验以土地级别或均质区域为单位，分土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验。 用卡方检验法、秩和检验法分别对已知数据总体分布类型和未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验。 用 t 检验法和均值――方差法分别对样本总体为正态和非正态分布的进行异常值剔除。 当检验后的数据不能满足模型建立的需要时，应增加抽样数据，按以上方式重新进行数据归类。 模型选择与系数估计 模型选择 1. 常用于级差收益（地租）测算的模型有： A、 Yn=A(1+r)X1n 或 Yn=A(1+r)aX1n 其中： Yn ：第 n 级土地样本每平方米土地的利润值； A：常数； r ：利润级差系数； X1n ：第 n 级土地级别指数或单元土地质量指数； α：待定系数。 土地质量从优到劣按等级系数１，２， …… n 排列，土地级别指数取值为 n,…… 2，１。 Ｂ、 Yn = b0 + b1X1n+ b2 X2+ b3X3 式中： Yn ：第 n 级土地样本每平方米土地的利润值； X1n ：第 n 级土地级别指数或单元土地质量指数； X2 ：每平方米土地上标准资金占有量； X３ ：每平方米土地上标准工资占有量； b0 ：常数，大于零； b１ 、 b２ 、 b３ ：分别为土地、资本、劳动力的回归系数。 C 、 Yn=A(1+r)X1n ＊ X2b2 ＊ X3b3 式中： Yn ：第 n 级土地样本每平方米土地的利润值； A：常数； r ：利润级差系数； X1n ：第 n 级土地级别指数或单元土地质量 指数； X2 ：每平方米土地上标准资金占有量； X３ ：每平方米土地上标准工资占有量； b２ 、 b３ ：分别为资本、劳动力的回归系数。 D、 Yn = F(X1n)+ b2X2+ b3X3+V 式中： Yn ：第 n 级土地样本每平方米土地的利润值； X1n ：第 n 级土地级别指数或单元土地质量指数； F(X1n)：自变量 X1n 的未知函数，为土地带给企业的利润； X2 ：每平方米土地上标准资金占有量； X３ ：每平方米土地上标准工资占有量； b２ 、 b３ ：分别为资本、劳动力的回归系数； Ｖ：误差项。 2. 模型选择方法 根据数据资料条件，用以下方法进行模型选择： 方法一：在已知线性模型的前提下，用被解释变量与解释变量的二维散点图来初步确定模型的数学形式。 方法二：将样本数据依次代入可能的数学模型中，得到不同样本的回归模型，同时对各样本模型进行经济、统计和计量检验，按检验结果，选定测算模型。 系数估计 1. 模型确定 根据 、模型选择方法和样本数据条件，确定收益测算模型，测定各因素系数值。 2. 系数估计 将样本资料代入数学模型，求出各因素系数的估计值。 其计算方法一般用最小二乘法求解因素系数估计值，工作步骤为： 1. 线性变换，将各种非线性模型变换成线性模型； 2. 构造拟合误差的平方和； 3. 导出正规方程组； 4. 求解正规方程组； 5. 确定因素系数估计值。 因素系数估计值的可靠性检验 1. 经济意义检验 一般从符号和值域两个方面检验。 符号检验主要是根据模型中变量设计所要达到的条件进行检验；值域检验是根据现实经济条件加以具体限定。 2. 统计检验 通过回归系数 bj 的统计显著性检验，判断因素 Xi 对净收益 Y的影响程度。 通过回归系数的总体显著性检验，判断因素在总体上对净收益 的影响程度。 通过模型的拟合优度检验，判断建立的模型与样本数据的拟合程度。 3. 计量经济检验 通过异方差性检验和多重共线性检验，判断统计检验的有效性。 土地收益计算 将样本数据代入确定的数学模型中，得到每一级土地上不同行业的土地收益值，各模型土地收益为： Ａ模型 Ini =A(1+r)X1n B 模型 Ini =Yni – (b0 +b2X2+b3X3) Yni C 模型 Ini =——— (X2b2 *X3b3) D 模型 Ini =Yni(b2X2+b3X3+V) 式中： Ini ：第 n 级土地上样本单位面积的土地收益； Yni： 第 n 级土地上样本单位面积的利润； A、 Xln、 r、 b0、 b b X X V 含义同４．４．４．１中各模型。 某一级土地收益的平均值按下式计算： 式中： In ：第 n 级土地上不同行业土地的平均收益； Ｍ：第 n 级土地上的样本量。 基准地价计算 土地还原利率的确定 土地还原利率确定方法见 条中第二款。 基准地价计算 将土地收益视同经营者交付地租的能力，按下式 估计每一级土地不同用途的基准地价： In P1b = — rd 式中： P1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价； In ：某一用途土地在某一土地级上单位面积的平均收益； rd ：土地还原利率 MIniInMi 1 根据计算结果，确定用级差收益（地租）测算的每级土地上商业、住宅、工业等土地利用类型的基准地价。 对离散度较大的测算结果，要在级别基准地价基础上，确定用级差收益测算的不同区域、地段的基准地价。 每一级土地上，将商 业、住宅、工业等土地利用类型的最高基准地价作为用级差收益测算的该级土地的基准地价，根据需要可用确定级别综合基准地价的方法确定区域或区段的综合基准地价。 按测算结果，编制各级各类土地的基准地价表。 利用土地交易资料评估基准地价 各类用途土地级别或土地均质区域的确定 以已划定的土地级别作为基准地价的测算区域。 如果城市土地级别较大，而同类用地的地租地价在同一级别的变化幅度较大时，就要细分土地级别或区域。 在没有进行土地定级的城市，可按城市土地条件相似和样 点地价相近划分均质地域，作为基准地价测算区域。 其一般程序为：选择划分区域的因素，确定因素划分区域的标准，调查资料和图件，初步划分区域，实地校核调整和区域边界的确定。 均质地域中样本数量较少，不能满足模型推断的样本需要量时，可通过均质地域同一性判别，进行适当归并。 样点地价的整理 交易地价资料即样点地价资料的整理包括一些样点宗地地价的评估和样点地价的修正。 宗地地价评估方法见 7。 在样点地价的整理中，关键是各参数的确定。 估价人员一定要从实际出发，调查研究，积累有效数据，确定 不同时期不同地区的估价参数。 土地联营入股资料 根据合同内容或双方的实际经营情况，按土地的年收益或入股比例，分别计算地价。 1. 用土地入股取得的年收益，按下式计算地价： Plg 1 Pls=（ ——） —— s rd 式中： Pls——联营土地单位面积地价 Plg——土地股每年分享的利润或股息 s——联营土地面积 rd——土地还原利率 2. 用合同规定的资本投入情况和分成比例，按下式计算地价： re 1 Pls=Cg（ ——） —— rc s 式中： Pls——联营土地单位面积地价 Cg——出资方的资本总量 re——出地方利润分成量 rc——出资 方利润分成量 s——联营土地面积 以地换房资料 用出地方取得房地产的市场价格作为让出土地的总地价，按下式计算地价： Stb Pbs Pls=———— s 式中： Pls——宗地单位面积地价 Stb——转让土地方获得的建筑面积 Pbs——单位建筑面积的平均售价 Ｓ ——让出的土地面积 联建分成资料 联建分成的土地不直接进入市场，估价中不计算土地资本的利息，也不计算投资资本的利润，则地价计算公式为： （ Pbm+T） Slb （ Pbm+T） Slb Rv Pls= ———————— = —————————— Scl Scb 式中： Pls——联建房中单位土地面积的地价 Pbm——房屋单位建筑面积造价 T——房屋单位建筑面积交纳的税费 Slb——出地方分成建筑面积 Scl——出资方建筑物分摊的土地面积 Rv——容积率 Scb——出资方分成建筑面积 样点地价的年期修正 不同年期的样点地价资料只有进行基准地价年期（一般以法定最高出让年期为基准地价年期）修正，才能用于基准地价评估。 1. 有限年期使用权地价修正到基准地价年期： 计算公式为： [1－（ 1/（ 1+rd） m） ] Pm=Pml —————————— [1－（ 1/（ 1+rd） m1） ] 式中：。