地产顾问销售技巧培训资料69页-地产培训(编辑修改稿)

地产顾问销售技巧培训资料69页-地产培训(编辑修改稿)内容摘要：

卢布，而解体后需 50卢布。 甚至 100卢布。 在亚洲经济风暴中一美元兑换 158日元，泰株、韩币就更不用说了。 更何况任何一种货币在一定经济时期都存在一定的风险。 老辈人都知道： “ 十年黄金烂如泥。 ” 所以说只有持有价实物，才是最佳的保值方式。 存钱不划算，做股票吧。 中管网房地产频道 2． 股票： 如果投资做股票，可能会赚到钱，但风险很大。 ① 我国的股市都掌握在国家和大户手中，像我们中小散户都是很难赚到钱的。 而且股民又很难掌握上市公司的经营状况及财务状况，很难从表面上看出买哪家公司的股票可以赚到钱，所以很容易被套进去。 想解套就得割肉。 （像安然、通信等美国大公司的假账） ② 股市受政治经济的影响很大。 像美国 “ 9。 11”事件引起的华尔街的股市动荡、再有美国高科技股泡沫的破灭。 据专家统计，在我国十个人炒股七个人赔，两个人平，一个人赚。 如果遇到股灾更是血本无归。 中管网房地产频道 做生意： 如果拿钱做生意，您知道生意本来就这么难做，随着竞争机制加剧，钱越来越不好赚。 80年代做生意非常好做，在那时就是一位目不识丁的人也可以白手起家，成为万元户。 就是因为 80年代市场经济刚刚开始，属爆利时代，而今天已步入微利时代了。 特别是中国加入 WTO以后，已经有越来越多的国际大公司进入中国市场，中国的商贸企业不仅要面对国内同行的竞争，还要面对来自国外市场的冲击。 对于竞争的企业和个人来说，一旦市场开放，就是实力与实力的竞争，现在社会已发展到大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米的时代，像德国大众和英国劳斯莱斯的合并、美国电信和电报的合并。 在我国内陆城市各种专卖店蜂拥而至，像加盟肯德基、麦当劳、名牌服装，因为加入大财团才不会受到冲击。 即使这样还发生大公司大企业倒闭现象。 如韩国大宇一夜之间倒闭。 再看中国的下岗职工越来越多，而下岗职工中有 80％做买卖，大买卖、小买卖都在做。 所以生意越来越难做。 钱也难赚，而且风险也越来越大。 如履薄冰，整日提心吊胆。 况且现在已有越来越多的生意人将其部分资金转投到房地产当中来 中管网房地产频道 三、 投资房地产是一种最佳的保值、增值的方式。 上述几种投资方式都不能说是最佳的。 因为他们都属于资金积累，风险性大、回报率小。 而投资房地产是资本积累，风险性小，回报率也大。 而且还增值、保值。 中管网房地产频道  投资房地产是一种避免通货膨胀的保值手段，随着地价的不断上涨，需求量不断的增加，原材料及人工的每年提升等因素，在过去的 10年中，房子的价格年均增长在 20％以上，大大超过了通货膨胀 5％的水平。 有资料表明，目前房子价格的上涨程度大约是周期通货膨胀的两倍，所以买房是可保值的，而不用担心把钱存入银行会缩水，会贬值。  买房子可长期持有，稳定、安全。 房子的寿命至少五十年，多则百年。 房子又属于不动产，别人搬不走，偷不走。 所以风险性小，安全性强。 中管网房地产频道 房子本身具有抵御政治、经济风险的特性。 在政治方面，像文化大革命的动荡时期，很多资本家的家产像古董、字画、车、房子，一律被充公，到后来平反后，归还家产时只有房子被退回来了。 许多资本家正是因为有房子又可以东山再起。 在经济方面， 97年的亚洲风暴中李嘉诚的资产损失了近 40％。 而他的大部分不动产都安然无恙，从而把损失减至最低。 因此仍可依靠房地产而立足于香港巨豪地位。 投资房地产所带给您的回报也是巨大的。 因为资本积累一旦形成，是其他任何资金积累无法相比的。 房地产作为资本积累本身具有一定扩张性，一旦时机成熟就会显现出来。 他是您生活的巨大保障，无论是社会变迁，还是生意场上的风云变幻，房子给您的安全性和保障性是最强的。 中管网房地产频道 四、房子可以给您带来其他方面的回报。 买卖收益 以前买房不过二、三万，现在买房至少也要十几、二十几万，世界各国发展资料表明，只要国家经济稳定增长，长期持有房屋都能得到巨大回报。 据统计从 90年代至今，中国房地产增值速度是在 360％－ 550％。 有些城市和地区增值幅度更大。 租金收益 您现在买房子，不住租出去都很划算，按国家规定的高档次商品房的 12％收取租金的话，您一年就可以收回几万元，况且江泽民在九届二次会议上提出，我国在2020年公房租金将要提高两至三倍。 所以你用不了多少年房子的成本靠租金就回来了，您不用操心、不用劳力，可房子带给您的回报却是稳定的、可观的。 如果你现在贷款买房，就更划算，交付一小部分房金靠租金返还本金和利息，几年下来房款还完，房子就完全属于您的了，这种购房方法非常吸引人。 您看您投资房地产，虽然不会在短期获得暴利，但盈利面却是很大的。 中管网房地产频道 买房子，不但可以增加帐面资产，还可以为您以后生活留有保障。 买房子还可带来非经济上的利益，拥有一套好房子，表明了一个人的社会地位，经济财富，也是您实力的象征，信誉的象征，现在的社会住的怎么样是衡量你生活质量的重要标准。 住好的环境，享受高档次的生活，房子是你最坚实的后盾，而且房子又可以带给你可观的回报。 因此，你有钱还应投资房地产。 中管网房地产频道 二板斧：入市良机 您要买房子就应趁着现在价位低的时候买。 价格低取决于两点因素，第一是我国经济由低谷向上攀升时，第二是房地产政策刚出台并落实时， 92年初邓小平南巡讲话提出了 “ 步子再快点，胆子再大点 ”。 国务院颁布了土地使用权和所有权分离开，允许使用权进入市场流通领域的政策。 一石激起千层浪，一时间全社会投资房地产的热情如火山爆发在积聚了多年后终于释放出来。 沿海城市纷纷设立开发区，大量资金纷纷涌入这些城市，炒地皮和搞开发。 当然上海、北京、广州等城市自然也不例外，就连广东的大亚湾、珠海两区，山东威海，广西北海等新的开发点也纷纷投入大量资金。 据统计， 1992年流入房地产的贷款总额超过4409亿，而同年基本建设投资总额也不过 3012亿，说明房地产大量融资。 正由于国家建设资金大量涌入房地产行业，国家许多一级大型投资计划都因为资金严重流向房地产而受到影响，使国民经济遭受严重破坏。 国家银行的放贷无度使通货膨胀达到两位数，形成了泡沫经济，按这个势头发展，国家经济将遭到重大破坏。 国家看到这一点，所以在 93年 6月原国务院总理李鹏代表国务院提出宏观调控，紧缩银根，房地产首当其冲受到打击。 所以在 93－ 96年房地产一直在低谷徘徊。 房地产开发商只能以成本价或略高于成本价出售房子。 96年、 97年年初国家经济着陆成功，从而抑制了通货膨胀。 经过一段时间的平稳过渡， 98年后我国大力扶持房地产业和汽车制造业，并把它们作为经济发展的两大龙头支柱产业。 因为房地产业发展可以带动与其相关的一百多个行业的发展，比如建材、装饰、装修、运输。 有专家统计，每销售 1元钱商品房可带动其他行业 2元销售额，这样盘活大量资金，从而创造上千亿的产值。 因此说，房地产是国家的龙头支柱产业。 中管网房地产频道  香港房地产也经历了三个低谷时期：  A、 文化大革命时期香港有很多人抱着财产逃往国外，而李嘉诚慧眼卓识，抓住机遇，购入大量廉价地皮，结果不到两年时间跃居成为香港富豪之一。 垫定了其在香港的房地产霸主地位。  B、 中英谈判时期，中国政府宣称不排除武力解决香港问题，很多人对此非常恐慌，再次出现了廉价抛售物业逃往国外的现象， “ 利达行 ” 同样果断机智，投入房地产行业，从而形成了利达行的雄厚的经济实力。 C、 89年六四学潮时期，新鸿基借机发展起来。 中管网房地产频道 以下部分如果客户采用银行按揭则陈述，否则可省 即使有足够的钱，可用来买房子的人，也意识到按揭购房所带来的便利，这样可以腾出资金做其他投资。 虽然用贷款买房子比储蓄买房子要花些钱，但这种考虑忽略了一个现实，那就是贷款买房子的人可以享受高质量的居住条件，其生存质量要高的多，传统的观念只讲究生存长度而忽略了生存质量，人的一生仅仅几十年，虽然储蓄买房是省了些钱，但生命的四分之一是凑和着过的。 更何况存钱买房永远跟不上房产速度。 存钱买房也许永远买不到房子。 去年大连日报上登了这样一个故事，一个美国老太太与中国老太太在天堂门口相遇，美国老太太长叹一声说，我终于还清了买房贷款，可以瞑目了。 而中国老太太说，我一辈子节衣缩食，居无定所，终于可以给孩子留下一笔买房子的钱，也可以瞑目了。 美国老太太是多花了些钱，却提高了几十年的生活质量，而中国老太太攒了一辈子，累了一辈子什么也没享受到。 再说贷款买房居住条件改善了，可以减轻家庭矛盾，更何况利率这么低，正好是购房的好时机。 花未来的钱，住今天的房，何乐而不为呢。 中管网房地产频道 引导人们的消费： 随着人们生活水平的提高，生活质量的改善，人们最热切改善的是居住条件。 60年代人们解决的是温饱问题。 70年代三大件， 80年代八大件，到了 90年代人们最关心的问题是住房问题，所谓安居才能乐业吗。 2．况且我国居住条件已经到了迫切需要改善的时期。 现在欧洲人均居住面积为 35平米 /人，北美为 50平米，而大陆人均居住面积为 ，而我国计划在 2020年人均住房达到 18平米，这就需要大力发展房地产业，加大住房建设，从而提高我国居民整体居住水平。 随着现代化建设步伐加快，人口的逐步增长，进而对房地产需求量增加。 我国农村人口以年均 1％流量涌入城市，城市人口流动量已达 30％，而且 95期间，我国城镇人口增加 1075万，将诞生 1300多万新婚夫妇，加之离婚率提高，单亲人士的增加，以及因青年生活意识导致小家庭的增多，人口的绝对增加房屋需求量相对扩大，将会促进房地产发展，也是房地产发展的方向和总趋势。 中管网房地产频道 三板斧 地 段 香港巨富李嘉诚曾讲： “ 买房子无论是自用还是投资，从客观意义上讲都是一种投资行为，既然是投资行为就要考虑到它的回报率，决定房地产投资回报率的因素主要为三点。 第一是地段，第二是地段，第三还是地段。 ” 但是并不是所有的房子升值速度都很快，只有好地段，高素质的房子才具有升值的价值和意义。 中管网房地产频道 一、好地段 一般都位于市中心的金融商贸区或高新技术开发区、旅游度假区。 因为那里的服务设施配套齐全、交通方便，而且有大型的生活、购物中心、邮局、银行、学校、医院、证券以及休闲娱乐场所。 您买房子不单是买物业，更应享受到它周边配套服务设施。 这些不但与您入住后日常生活息息相关，更是房子本身保值、增值的基本保障。 从世界范围来讲，这种地段的房子升值潜力是巨大的，就像香港的中环，日本的银座，美国的曼哈顿，北京的长安街。 远的不说，就说北京长安街的东方大厦，那是李嘉诚先生投资兴建的，在 89年征地时为 3000元 /M2， 到 2020年地价已涨到 4万元 /M2。 就这价，您想买还不一定买得到呢。 李嘉诚仅土地价格上涨，一次收入近 4亿。 中管网房地产频道 为什么这样的地段升值如此快呢。 因为金融商贸区中心的形成需要很长时间 ， 需要几十亿 、 几百亿 ， 甚至上千亿的资金投入 ， 作为一个有实力的发展商 ， 他可以造就一个好的物业 ， 但却不可能造就一个金融商贸区 ， 像李嘉诚可以造东方大厦 ， 他可能再造一个长安街吗。 作为香港很有实力的房地产开发公司 ， 如长江实业 、 新鸿基 ， 他们可以造就有代表性的行业。 但谁也不能再造一个香港的中环 ， 所以说金融商贸区的地价 、 房价 、 租金永远都是最好最贵的 ， 升值潜力是无以伦比的。 所以，选房子第一是地段，第二是价格，位置重于价格，这些都说明选房子地段好的重要性。 中管网房地产频道 物以希为贵 为什么房子会升值，土地本身具有唯一性，是不可再生资源，用完了就没有了，不象汽车、轮船，可再生产再造，东西越少越值钱，像古董、字画都很值钱。 一幅齐白石的虾图。 在拍卖会上叫价几十万美金。 故宫的每一件古董都价值连城。 就因为珍品只有这么一件，需求量不断增加，房子越来越贵，而手机越来越便宜，就是因为生产手机的原材料可以再制造，而作为盖房子的土地是不可再生的。 尤其作为城市中心的土地来说，更是买少建少。 土地开发完了建设完了，房子卖出去后就不再有了，以后你想在这里买房，恐怕有钱都买不到了，因为谁买了都不肯轻易出售，俗语说的好： “ 宁要好地段烂房子，不要烂地段好房子 ”。 中管网房地产频道 供需关系 为什么金融商贸区房子需求量大呢，因为城市是一个资金、信息密集的地方，人的一切商务活动都集中在金融商贸区，而拥有实力的个人、大公司必然要在这里争得一席之地，因为这里商务、休闲、购物方便，而房源又是有限的，这种供需关系必然会决定房地产的增值速度。 中管网房地产频道 素质 选房子不但要选好地段的房子 ， 更应在好地段上选高素质的房子 ，。