地产项目可行性报告内容指引doc23-地产可研(编辑修改稿)

地产项目可行性报告内容指引doc23-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

......18 威胁： .................................................................................................................18 结论和建议 .........................................................................................................18 第 5 章 竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题 ............................................................18 主要指标测算 ................................................................................................................18 竞争对手分析 ................................................................................................................19 第 6 章 在新城市开发需要补充的内容 ................................................................................20 市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况 ........................................................20 第 7 章 附件 ............................................................................................................................21 (大量管理资料下载 ) 有关宗地情况的补充 证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。 ............21 按照新恒基集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程 ................21 成本测算可采用两种方法： .............................................................................21 成本估算表 .........................................................................................................21 说明 ................................................................................................................................23 (大量管理资料下载 ) 第 1章 前言 随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。 为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。 第 2章 项目决策背景及摘要 外部环境 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 宗地所属地域在该城市的历史、经 济、文化、战略发展等方面的地位。 例如，项目处在 沈阳 ，要说明 沈阳 在 东北 的地位 和 情况。 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等； 内部因素 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般 3— 5 年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； (大量管理资料下载 ) 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 项目概况 宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。 附图： 项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公 /商务 /政府的关系）。 宗地现状 四至范围； 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 地面现有居民情况，包括具 体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑 /结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图 ，包括地下管线、暗渠、电缆等。 项目周边的社区配套 周边 3000 米范围内的社区配套 (大量管理资料下载 ) 交通状况 （ 1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； （ 2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； （ 3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 教育：大中小学及教育质量情况。 医院等级和医疗水平 大型购物中心、主要商业和菜市场 文化、体育、娱乐设施 公园 银行 邮局 其他 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。 宗地周边 3000 米外但可辐射范围内主要社区配套现状 项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 治安情况 空气状况 噪声情况 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 周边景观 风水情况 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心 /超市的建设等。 其他 (大量管理资料下载 ) 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接 入的可能性） 道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 规划控制要点 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积。