土地增值税清算专题(doc20)-地产综合(编辑修改稿)

土地增值税清算专题(doc20)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

对房地产开发商而言，房地产物业并不是易腐品，他们比购房者有大得多的回旋余地。 因此，清算征收土地增值税，只是国家按规定征收税赋，但有可能也要由消费者间接承担部分税赋。 刘泉：现在部分地区征收土地增值税，仅按照销售收入的 1％ — 2％来预征，国家希望通过推出土地增值税清算政策，严格土地增值税，挤压开发商的利润空间，同时按照累进税率来调控别墅、高档住宅等项目的开发，对拥有较多土地储备的公司，必将增加其持有成本，抑制土地囤积。 但是，目前房地产价格最主要还是由市场供求决定。 这项政策的出台，也 不排除开发商将这一成本负担转嫁给消费者的可能性和危险性。 在短时期内如果供求关系得不到改善，房价的上升趋势还是很难抑制。 这个政策刚刚出台，地产股股价下跌，这仅是这项新政出台的首个市场反应。 随着这项政策在下月实施，对绝大部分开发商可能带来开发成本增加的问题。 李长山：我认为，土地增值税对房地产市场有一定的影响，但不会是决定性的。 房价和市场是由多种因素综合决定的，不会因为某一种税收而乱套。 市场是按经济规律运行的，税收则是国家运用调控手段对市场进行干预。 市场需求决定房价，而不是成本决定房价。 土地增值税出台 影响最大的是开发商的利润，而不会是房价。 从现在开始，房地产市场步入一个新的时期，开发商开始进入一个 “ 微利 ” 时期，将由粗放型管理转入精细化管理。 现在开发商也要开始精打细算地过日子了，要向管理要效益，向精细化经营要效益。 从目前看来，开发商面临两种选择：一是相当一部分中小开发商甚至是大开发商可能会选择向其他行业转产，或是退出房地产市场；二是很多开发商可能会选择向二、三线城市转移，那些地方风险较小。 当然，也不排除一些开发商可能会选择部分转移税收负荷抬高房价，如果市场能够接受，那就有可能形成开发商与消费者共同承担税赋 的现象。 中国最大的管理资源中心 第 9 页 共 17 页 土地增值税对买房人有什么影响 ● 帮买房人问市场 问：为了保持利润率，开发商会不会将土地增值税的开征成本转移到房价里。 答：万年花城副总经理黄玺庆：目前的房价根本就不是由成本决定的。 只有当市场竞争非常激烈的情况下，价格非常接近成本时，成本才会影响价格。 而目前的房地产市场完全是由供需决定的。 成本的增加与否与价格的上涨没有必然的联系。 问：土地增值税的开征会不会使开发商持有房子不卖。 答：黄玺庆认为，决定企业是否持有物业的主要原因是土地获取的难易程度。 如果土地获取得 很容易，开发商肯定会尽快卖掉手中的物业获取土地开发更多的物业。 而目前的市场情况是土地获取成本越来越高，开发商取得土地越来越不容易，为了使公司可持续发展，开发商会考虑持有优质物业。 而土地增值税的开征仅仅是一个外因，可能会促使开发商持有更多的物业。 土地增值税开征会促使房企持有物业 “ 本公司已披露的 2020 年度净利润较上年度增长 50%65%的预期将不受土地增值税的影响。 ” 上周当整个房地产板块股价因土地增值税开征而出现大幅下挫时，万科对于土地增值税的影响在股市上发布了上述公告。 相继，其他各家地产上市公司也纷 纷发布了类似公告。 总的来看，对此发布公告的上市公司一致认为，土地增值税的开征对公司利润不会造成影响。 然而，在此期间不少媒体报道认为，土地增值税的开征将大幅增加房地产企业的成本。 事实究竟如何。 对房地产企业到底会有什么样的影响呢。 ● 土地增值税引发股市剧烈震荡 时间刚一进入 2020 年，在 16 日晚国家税务总局便颁布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。 2 月 1 日，针对全国房地产企业的土地增 中国最大的管理资源中心 第 10 页 共 17 页 值税的清算工作将全面展开。 刚一开年，管理层便出台了这一严厉政策。 可见调控力度在今年不会减弱。 股市对此马上 做出了强烈反应：周三房地产板块整体大幅下挫，其中 13 家上市公司股价跌停。 周四跌势依然延续，有不少上市房地产企业股价出现连续两个跌停。 此间不少媒体报道认为，土地增值税的开征将会使房地产企业的成本大幅增加。 房地产板块连续两天的大幅下跌，究竟是借利空打压股价，还是该政策真的会对房地产的盈利将会产生重大影响呢。 天同证券分析师张锐认为，由于去年一年整个房地产板块的大幅上涨，市场累积了大量获利盘。 再加上上周出台的土地增值税清算政策，市场便借此利空向下调整。 但决定股价的根本因素是上市公司的基本面，而基本面并不会因土地 增值税的开征而产生根本性的转变。 相反，对整个行业来说，政策会打击一些边缘企业，使实力雄厚并规范运作的企业进一步扩大市场份额。 市场的调整对明智的投资者来说孕育着机遇。 ● 房地产企业反应平淡 “ 万科一直以普通居民住宅开发为主，因而受土地增值税影响相对较少。 ” 这是万科在上周的股市公告中发布的信息， “ 该通知进一步明确了土地增值税清算规则和方法，便于土地增值税政策的落实和执行，但在土地增值税缴纳标准等方面与以往规定无重大变化。 万科已按土地增值税相关政策和各地方政府规定，在房产实现销售的同时预交了土地增值税，并按相 关规则，在以往年度业绩中作了相应的成本预提，同时还在新项目发展中考虑了相关因素。 ” 其他各家上市公司也纷纷发布了公告表示，之前已经进行了土地增值税的预提，并不会对公司的业绩产生影响。 毕竟上市房地产企业是行业中的佼佼者，其运作也相对更加规范。 对于大量的非上市房地产企业这一政策又意味着什么呢。 北京泰福恒投资公司副总刘新虎认为，这一政策对于一些投机性较强，没有风险准备金的企业打击也许是毁灭性的。 对于一些资金链本来比较紧张的企业，可能会使资金链断裂。 而对大企业来说，本身会有一定量的资金准备，不会产生太大影响。 对万年花城的开发商来说，上周正忙着准备业主新年联谊会，土地增值税开征的消息丝毫没有影响他们与业主联欢的兴致，也没因此而召开会议研讨和应对。 其副总黄玺庆表示，对实力雄厚的大企业来说不会产生什么影响。 既然对开发商来说，土地增值税的开征不会产生什么影响，那么土地增值税的开征必将减少一部分利润。 为了保持利润率，会否将这份成本转移到房价中呢。 “ 目前的房价根本就不是由成本决定的。 ” 黄玺庆表示： “ 只有当市场竞争非常激烈的情况下，价格非常接近成本时，成本才会影响价格。 而目前的房地产市场完全是由供需决定的。 成本的增加 与否与价格的上涨没有必然的联系。 在目前卖方市场情况下，这一成本很可能又被市场所吸纳。 ” ● 土地增值税的开征可能会使企业增加持有物业 中国最大的管理资源中心 第 11 页 共 17 页 《通知》规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。 总的来看，土地增值税对销售型物业开征的税种，并没有涉及开发商准备长期持有获取稳定收益的物业。 因此证券市场人士认为，对于那些持有大量优质物业有着长期稳定收益的房地产企业，土地增值税反而是一利好。 在本周一，持有较多优质物业出租的房地产 上市公司市场表现已经明显走强于整体房地产板块。 目前在土地获取成本越来越高的情况下，一些开发商已经开始有意识地持有优质物业，以获取长期稳定的收益。 土地增值税的开征会否促使开发商持有更多的物业呢。 黄玺庆认为，决定企业是否持有物业的主要原因是土地获取的难易程度。 如果土地获取得很容易，开发商肯定会尽快卖掉手中的物业获取土地开发更多的物业。 而目前的市场情况是土地获取成本越来越高，开发商取得土地越来越不容易，为了使公司可持续发展，开发商会考虑持有优质物业。 而土地增值税的开征仅仅是一个外因，可能会促使开发商持有更多的 物业。 ● 追踪背景 从今年 2 月 1 日起，房地产开发企业将被征收 “ 中国目前最重的税种 ” ———土地增值税。 根据国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，房地产开发企业目前以预（销）售商品房收入 1％ ~2％的比例进行“ 预征 ” 为主的土地增值税缴纳现状即将结束，。