土地估价理论与方法各章详解(70页)-地产价格(编辑修改稿)

土地估价理论与方法各章详解(70页)-地产价格(编辑修改稿)内容摘要：

中国最大管理资源中心 城镇之间的土地等和城镇内部的土地级 （ 2）城镇土地分等定级方法 采用多因素综合评价法，又称多因素分值加和法 多因素综合评价法的常用公式 城镇土地分等定级完整方法的两个步骤 土地定级原则 （ 1） 综合性原则 （ 2） 主导性原则 （ 3） 地域分异原则 （ 4） 土地收益差异原则 （ 5） 定量与定性分析结合原则 一、城镇土地分等定级概述 土地分等定级的含义和对象 （ 1）土地分等定级的含义 是在特定目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的 过程。 城镇土地分等定级是土地分等定级的一部分。 （ 2）城镇土地分等定级的对象 城镇建成区和近郊区范围内的所有土地 土地分等定级与土地估价的关系 （ 1）两者的概念实质 （ 2）两者的关系 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 土地分等定级评定的是土地使用价值，土地估价是评定使用价值在市场上反映出的价格。 两者相辅相成，又未必一致。 土地分等定级体系与方法 （ 1）土地分等定级体系 城镇之间的土地等和城镇内部的土地级 （ 2）城镇土地分等定级方法 采用多因素综合评价法，又称多因素分值加和法 多因素综合评价法的常用公式 城镇土地分等定级完整方法的两个 步骤 土地定级原则 （ 1） 综合性原则 （ 2） 主导性原则 （ 3） 地域分异原则 （ 4） 土地收益差异原则 （ 5） 定量与定性分析结合原则 三、城镇土地分等的程序与方法 土地分等程序 （ 1） 开展城镇土地分等准备工作 （ 2） 进行城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化 （ 3） 计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等别 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 （ 4） 验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等别 （ 5） 编制城镇土地分等成果 土地分等资料收集与调查 包括基本资料、区位资料、聚集规模资料、基础设施资料、投入产出 水平资料、经济发展水平资料、区域综合服务能力资料和区域土地供应潜力资料等八个方面资料的收集与调查。 土地分等因素因子分值计算 （ 1） 土地分等因子分值计算的基本原则 （ 2） 土地分等因子分值计算的标准化公式 土地分等因子分值计算需要采取标准化的方式，通常有位序标准化和极值标准化两种，两种标准化的公式。 （ 3） 涉及指数方式的因子指标计算 A．城镇交通条件指数计算 B．城镇对外辐射能力指数计算 C．区域经济发展水平涉及的有关因子指数计算 土地分等对象的综合分值计算和等别划分 （ 1） 土地分等对象的综合 分值计算和等别初步划分 土地分等对象的综合分值计算是在因子、因素分值计算的基础上，采用多因素分值加和法进行。 城镇土地等别的初步划分可以采用数轴法或总分频率曲线法进行 开展城镇土地等别初步划分的原则 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 （ 2）土地等别的验证 A．采用聚类分析方法验证，保证参与验证范围占 90%以上 B．采用市场资料分析方法验证，保证参与验证范围占 50%以上 C．土地等别验证的基本思想 （ 3）城镇土地等别的调整与确定 城镇土地等别调整与确定的原则： A．行政建制协调原则 B．城镇规模和职能调控原则 C．近邻平衡原则 城镇土地分等基 本方案制定的注意事项 （ 4）特殊行政区域的土地等划分方法 跨行政区域城镇土地等别平衡 市辖区土地等划分 7 城镇土地分等定级二 四、土地定级的程序与方法 （一）土地定级程序 编写土地定级任务书，做好组织上、物质上的准备 收集资料 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 资料整理及分值表的编制 权重确定及因素选择 土地定级单元的划分 土地级别的确定 土地收益、地价测定 面积量算及土地级别图的编制 土地定级报告及成果验收归档 （二）城镇土地定级资料收集与调查 包括繁华 程度资料、交通条件资料、基本设施状况资料、环境条件和自然条件资料、社会历史及人口资料、土地利用效益资料、产业聚集和城镇规划资料以及其他资料的收集与调查。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 （三）因素分值计算 城镇土地定级一般采用多因素综合评价法进行。 在评级过程中，往往涉及面状因素和点、线状因素，二者在对土地质量影响的方式以及赋分处理上略有不同。 掌握几个概念：功能分（ f）、作用分（ e）、因素分值（ F）、单元总分值（ S） 因素分值计算原则： 5 个原则 因素分值计算方法 （ 1）因素对土地质量影响方式及类型 根据 各因素在城镇中空间分布形态及其影响土地质量的方式，分为两类：点、线状分布形式土地因素和面状分布形式土地因素。 点、线状因素的两个特征：所依附客体多为点、线状形态分布；有外溢影响 面状因素的两个特征：所依附客体分布面积较大，基本无外溢影响 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 （ 2）面状土地因素分值计算方法 ei = 100（ XiXmin） /（ XmanXmix） （ 3）点、线状土地因素分值计算方法 求相对功能分 ——计算其作用或平均影响范围 ——计算各相对因素距离上的因素作用分 一般常用的计算模型有线性和非线性 两种： 线性模型表达公式： e = f(1r) 非线性模型表达公式： e = f(1r) 商服繁华影响度的作用分值计算 （ 1） 商业服务繁华影响度指标分析 商业服务可划分为 4 级，商业服务繁华度随距离增加而递减，遵从指数衰减规律。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 （ 2） 繁华影响度分值的计算与叠加 道路通达度作用分值计算 （ 1） 道路通达度指标分析 （ 2） 道路通达度的分值计算 公交便捷度分值计算 （ 1） 公交便捷度分析 （ 2） 公交便捷度的分 值计算和修订 基础设施完善度作用分值计算 环境质量优劣度作用分值的计算 （ 1） 衡量环境质量指标的三种类型 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 （ 2） 环境质量优劣度分值计算 公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度作用分值计算 绿地覆盖度、人口密度的作用分值计算 产业聚集影响度的作用分值计算 （四）单元划分及取样 土地定级单元的概念 单元划分的原则 确定单元界限的原则 单元大小的要求 单元的划分方法 包括叠加法、主导因素判定法 、网格法（固定、动态）、均质地域法 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 单元内指标取样 常用方法有以点代面、线性内插、面积加权 （五）单元总分值计算与土地级别划分 城镇土地质量变化规律 土地质量的变化规律同城镇的复杂程度有关 土地质量与土地级别 单元总分值计算 采用因素分值加权求和法 土地级别划分 初步划分土地级别的方法有数轴法、剖面图法、多元统计的聚类 ——判别法、总分频率曲线统计判断法 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 （六）土地收益测算与级别确定 土地收益测算的原则 （ 1） 土地收益测算的原则 （ 2） 利用企业利润数据进行土地收益测算 （ 3） 利用宗地地价测算土地级别收益 土地级别的最后确定 采用多因素分值加权求和计算总分确定的是初步的土地级别，还需对土地收益测算进行验证，然后将土地的级别进行修定和归并，最后确定土地级别。 （七）考虑规划条件的城镇土地定级处理方法 分为规划模拟定级和规划修正定级两种。 前者又分为规划模拟综合定级和规划模拟分类定级。 都采用多因素综合评价法进行。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 考虑规划条件的城镇土地定级资料调查 规划模拟定级 与针对现状的土地定级的主要区别在于对象不同。 规划修正定级 （ 1）规划修正定级的基本要求 （ 2）规划因素影响的量化方法 点、线状因素的作用分析涉及现状功能分、规划功能分、增加功能分和修正功能分；面状因素的影响涉及现状作用分、规划作用分、增加作用分和修正作用分； （ 3）规划折扣系数的确定 参数涉及规划实现率和贴现系数 8 收益还原法 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 复习要点： 掌握收益还原法的原理、特点和适用范围 重点是熟练运用收益还原法的基本公式和计算步骤 一、收益还原法概述 收益还原法的 定义和原理 是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。 来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称为地租。 收益还原法的基本公式 （ 1）土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式： P=a/r P土地价格 a土地纯收益 r土地还原率 a = Pr （ 2）土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式： P= a/ r[11/（ 1+ r） n] n 使用土地的年限或 土地收益的年限 （ 3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式 （ 4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式 （ 5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式 （ 6）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 （ 7）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式： P= a1 /（ 1+ r1） +a 2/（ 1+ r1）（ 1+ r2） +…+ a3 / （ 1+ r1）（ 1+ r2） … （ 1+ r n） 本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。 收益还原法的特点与适用范围 （ 1）收益还原法的特点 ，求得的价格称为 ―收益价格 ‖ （ 2）收益还原法的适用范围 只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。 但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。 收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。 二 、收益还原法估价的程序和方法 （一）估价程序 计算总收益 计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等 计算土地纯收益 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 确定合适的还原率 选择公式求取地价 （二）计算方法 总收益计算方法 采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。 总收益产生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企业经营收益。 计算总收益时，还应准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益，确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益都应计入总收益之中。 另外，还应充分考虑受益的损失。 总费用计 算方法 （ 1）单纯土地租赁中总费用的计算：包括土地税、管理费和维护费 （ 2）房地出租中总费用的计算 包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋折旧费，都以年为期计算。 房屋年折旧费采用平均折旧法计算，分两种情况： ，计算公式为。