土地开发整理项目可行性研究报告培训讲义(98页)-地产可研(编辑修改稿)

土地开发整理项目可行性研究报告培训讲义(98页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

完成有关土地开发整理管理与技术等方面的改革、创新任务，具有示范作用的土地开发整理项目。  补助项目是指国家对特定地区耕地开发给予适当资金补助的土地开发整理项目。  补助项目申报条件为：项目位于贫困地区、少数民族地区、革命老区、受灾地区。 通过项目建设，能增加耕地面积，改善农业生产条件，发展当地经济。  对于补助项目，国家根据项目建设需要给予适当资金补助。 其余资金由各省（区、市）根据地方各级财力自行解决。  ‚ 国土资厅发 〔 2020〕 96号 ‛ 文规定： ‚ 有配套基础设施工程或需要地方资金投入的项目，县级国土资源部门应提请县级人民政府提供资金承诺函，并按不同资金来源渠道，分别列出所投资的工程建设内容。 ‛ 39 （六）项目性质确定  《 关于进一步规范国家投资土地开发整理项目申报工作有关问题的通知 》 （国土资厅发 〔 2020〕 68号）规定： ‚ 国家投资项目区的片块一般应是土地开发、整理、复垦的同一性质。 耕地后备资源不足的地方，可以将不同性质的若干片块组成一个项目进行申报，名称可定为土地整理复垦项目、土地开发整理项目或土地开发复垦项目等，但新增耕地率、投资估算等应按片块分类计算，并分别符合规定要求。 ‛  《 关于 2020年国家投资土地开发整理项目申报工作有关问题的通知 》（国土资厅发 〔 2020〕 96号）规定： ‚ 如果某一项目片块既有农用地整理，又有成片废弃地复垦和成片未利用地开发面积 20公顷以上的，则应区分土地整理、土地复垦和土地开发性质，每一性质的新增耕地率应符合规定要求。 ‛ 40 五、项目区概况 （一）自然条件  地形地貌 ：地形地貌特征，海拔高程，地势起伏情况，坡度分布情况，坡向分布情况等。  土壤 ：土壤类型及分布，土壤肥力（有机质、速氮、有效磷、速钾），土壤酸碱度，土壤质地，耕层厚度，土壤污染程度，土壤侵蚀程度等。  水文地质与工程地质  水文地质：指自然界中地下水的各种变化和运动的现象。 描述水文地质的指标主要有：（ 1）项目区水文地质构造，地下水的主要类型和特性，土壤含水性，蓄水层深度、厚度、流向、流量和涌水量；（ 2）地下水补给条件及变化规律，水井涌水量，抽水试验资料，地下水对混凝土基础的侵蚀性等。  工程地质研究的目的是为了查明各类工程建筑场区的地质条件，对场区及其有关的各种地质问题进行综合评价，分析、预测在工程建筑作用下，地质条件可能出现的变化和作用，选择最优场地，并提出解决不良地质问题的工程措施，为保证工程的合理设计、顺利施工及正常使用提供可靠的科学依据。 41 （二）资源条件  农业气候资源  光能：光量、光时  热量：年平均气温、日平均气温、最热日平均气温、无霜期、冬季温度状况  降水：年降水量、降水的季节分布、降水的年际变化、干燥度  生物资源  土地开发整理活动与保护和改善生态环境是协调统一的。 生物多样性是生态环境的外在表征，生物种群的变化标志着生态环境的变化。 因此，在进行项目可行性研究时，要充分了解项目所在地区生物资源现状，为项目后评价提供历史资料。  描述生物资源的指标主要有：植物种类，植被覆盖率，植物的利用价值，特种土宜植物（特产），动物种类，微生物种类等。 42 水资源－ 1  水资源  水资源是指和人们生产生活密切相关，能够逐年更新、恢复、补给和利用的淡水部分。  根据 《 中华人民共和国水法 》 ，水资源包括地表水和地下水。  水作为自然资源，其价值体现在水量、水质和水能三个方面。  描述水资源数量的指标主要包括：（ 1）主要河流水系，逐月最大、最小、平均流量及相应水位，逐月最高、最低、平均水温，洪峰出现频率等；（ 2）水库水位（正常蓄水位、死水位、设计洪水位、校核洪水位等），库容（总库容、死库容、有效库容），灌溉面积（附水位、面积、容积曲线），水库淤积情况，水温，水库调节性能等；（ 3）湖泊面积，容积，补给来源与河流的关系，湖泊积洼面积，蓄水量，水位，水深等；（ 4）地下水的含水层厚度、埋藏深度、开采储量及地下水补给关系等。 43  水质的优劣对作物灌溉非常重要。 可行性研究报告中必须对区域地表水及地下水的水质状况进行调查分析，并明确说明是否符合农田灌溉水质标准要求。 灌溉水质主要是指水的化学、物理性状，水中含有物的成分及其含量。 农田灌溉水质应符合 《 农田灌溉水质标准 》（ GB508492， 1992年 10月 1日起实施）要求。 当地灌溉用水若不符合农田灌溉水质标准，应明确提出改善措施，并指明措施实施后是否可以满足农田灌溉水质要求。 用工业或生活污废水作为灌溉水源时，必须经过净化处理，达到灌溉水质标准要求。 用微咸水作为灌溉水源时，宜采用咸、淡水混灌或轮灌。  ‚ 国土资厅发 〔 2020〕 96号 ‛ 规定： ‚ 应严格执行国家 《 取水许可制度实施办法 》 及各省有关取水许可制度管理办法的规定，确定项目是否需申请取水许可。 需要申请的，应按照 《 取水许可申请审批程序规定 》 办理取水许可预申请，在提交项目可行性研究报告时提供经审查同意的取水许可预申请书。 ‛ 水资源－ 2 44 （三）社会经济状况  人口  人口数量与质量  人口的民族构成  经济发展水平  科技发展水平 45 （四）土地利用现状－ 1  “土地利用现状 ‛ ，是指项目区内的土地利用现状，除不动工面积外，各利用现状面积之和应等于项目建设规模。  土地利用现状调查  土地利用现状调查的基本任务是：查清各种土地利用类型的面积及分布，土地的权属状况和利用现状，并在此基础上按权属单位汇总土地分类面积。  土地利用现状调查的内容  查清项目区各权属主体权属界线和村以上各级行政辖区范围界线；  查清土地利用类型及分布，量算各地类面积；  按行政辖区范围汇总出项目区总面积和各地类面积；  根据调查结果编制土地利用现状图；  调查、总结土地权属及土地利用的经验和教训，提出确权意见和合理利用土地的建议。 46 （四）土地利用现状－ 2  权属现状调查与确认有关规定  《 关于做好土地开发整理权属管理工作的意见 》 （国土资发 〔 2020〕287号）规定： ‚ 准确摸清土地开发整理项目区内土地权属和土地利用现状。 国土资源管理部门要以土地登记、土地利用变更调查以及土地变更调查、耕地后备资源专项调查等资料为依据，切实查清项目区的确切界线和项目区内每宗地的权属、地类、面积等现状，标绘到大比例尺的土地利用现状图上，并形成土地权属和利用现状报告。 地籍资料无法满足工作要求的，要及时进行补充调查和登记。 存在土地权属争议的，应及时调处；一时无法解决的，暂不将争议土地纳入土地开发整理的范围。 ‛  《 土地开发整理若干意见 》 规定： ‚ 土地开发整理前，搞好权属核实工作。 要依据土地变更调查和登记有关资料，对所涉及土地的 权属、界限、地类、面积 进行核实，并落实到土地利用现状图上。 ‛ 47 （四）土地利用现状－ 3  土地分类  试行 《 土地分类 》 为 城乡统一的全国土地分类体系。  地类调整情况  耕地中南方宽 ≥ ，北方宽 ≥ （主要是梯田田坎）在原土地分类中属于未利用地，但在新的土地分类中属于 ‚ 农用地 ‛中的 ‚ 其他农用地 ‛。  将原有水域 ‘ 一分为三 ’ ，其中的沟渠改为农田水利用地，从坑塘水面中分离出一个水产养殖水面，以适应新土地管理法的要求，相应调整其含义，归入 ‚ 其它农用地 ‛ ；水库水面和水工建筑用地组成 ‚ 水利建设用地 ‛ ；其余水域都归入未利用地的 ‚ 其它土地 ‛。  在住宅用地内增设空闲宅基地，作为三级地类。  试行 《 土地分类 》 为三级 分类体系。 一级类设 3个，二级类设 15个，三级类设 71个。 48 （四）土地利用现状－ 4  土地分类  新土地分类中引入了 ‚ 可调整 ‛ 的概念。 根据 ‚ 国土资发 〔 1999〕511号 ‛ 文精神，将生态退耕以外，在产业结构调整中改耕地为园、林、牧草地及其它农用地，但耕作层未被破坏，可不作为衡量耕地减少的指标，也不要求占补平衡的那部分土地，均作为可调整土地进行调查统计。 为保持土地分类体系的统一性、科学性和实用性，也为减少年报统计、汇总的难度，这些可调整土地不作为独立地类，而是作为 ‚ 其中 ‛ 出现，如果园，其中包括可调整果园。 但在时间上进行了限制，即自上述 511号文件发布之日起执行该可调整地类。  土地利用结构必须根据最新调查结果，按新的土地分类（试行）进行统计，要求统计到三级类，行政辖区要统计到村。 土地利用结构统计表格式参照教材第三篇附表 1“土地利用结构统计表 ‛ ，可根据项目区实际情况增减三级类细目。 土地利用结构统计数据应做到文、图、表相符。 49 （五）农业生产及农田基础设施现状  农业生产状况  主要农作物种类及种植结构  主要耕作习惯  作物复种指数  主要农产品产量及生产成本  当地基本农田保护和利用情况  农田基础设施现状  农田水利工程现状及可利用情况，包括蓄水灌溉工程、引水灌溉工程、提水灌溉工程、井灌工程、输电线路工程等  田间道路及可利用情况  农田防护林布置情况及树种  其他农田基础设施现状 50 六、项目分析 （一）合法、合规性分析  项目合法性分析要求阐明该项目实施与现行的法律、法规的规定是否一致，确保不能有与其违背或冲突的地方，土地开发整理必须在合法、合规的前提下进行。 如项目实施后土地利用与土地利用总体规划的要求是否一致，与土地开发整理专项规划的要求是否一致；土地开发是否经过依法审批，是否依据规划避免了湿地开发，毁林毁草和围湖造地等。  应从两个层次上进行项目合法、合规性分析  一是法律、法规对项目的要求  土地利用总体规划和土地开发整理规划对项目的要求 51 （二）新增耕地潜力分析－ 1  耕地的含义 根据试行土地分类对耕地的定义，耕地是指种植农作物的土地，包括熟地、新开发复垦整理地、休闲地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其它树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。 耕地中 还包括南方宽 ，北方宽 、渠、路和 田埂。  田坎的含义 主要指 耕地中 南方宽 ≥ ，北方宽 ≥。  新增耕地的含义  概念上的整理后耕地面积减去整理前耕地面积  新增加的有效耕地面积，即扣除田埂系数后的净增加耕地面积。 52 （二）新增耕地潜力分析－ 2  新增耕地潜力分析是指在综合项目区土地利用现状分析、土地适宜性评价、限制因素分析的基础上，分析项目区土地开发整理后的土地利用结构，对比开发整理前后各类用地面积，从而得出项目区新增耕地面积。  做好新增耕地数量潜力分析，首先要做好两方面的基础工作：  做好前期调查工作，切实摸清项目区土地利用现状，土地利用现状地类面积统计要准确；  根据土地利用布局和工程布局，切实做好规划后沟、路、林、渠等各项工程占地面积的测算，规划后各类用地面积计算要准确。  ‚ 国土资厅发 〔 2020〕 96号 ‛ 规定： ‚ 新增耕地面积除新增耕地外，还包括新增可转为耕地的园地、人工草地、养殖水面等（项目可行性研究报告中应予分别说明）。 ‛ 该项规定已自动废止。 53 （二）新增耕地潜力分析－ 3  耕地整理系数：整理后净增耕地面积与待整理农用地区面积之比，即净增耕地率，以％表示。 土地整理净增耕地面积可依据下面的公式进行计算： Mz =（ 1R2） （ M1M2） +（ R1 R2） M 式中： MZ ——整理后新增耕地面积； M ——待整理农地区的原耕地面积； R1——整理前的待整理农地区田埂系数； R2——整理后的田埂系数 (视当地实际情况和整理区类型确定 )； M1——待整理农地区非耕地地类的面积（含沟渠、道路、园地和林地等）； M2 ——待整理农地区整理后必须保留的非耕地地类面积（含沟渠、道路、园地和林地等）。 54 （三）水土资源平衡分析－ 1  土地开发整理首先要考虑水资源的供需问题，特别是对于缺水的干旱地区，水资源是决定土地开发整理面积大小的主要因素。 在项目可行性研究中，要摸清项目区的各种来水量和可供水量，根据农业、工业、生活远景的需水要求，进行水土资源供需分析计算，以求得水资源供需平衡，达到合理利用的目的。  几个概念  灌溉制度 ：是指按作物需水要求和不同灌水方法制定的灌水次数、灌水时间、灌水定额及灌溉定额的总称。 它是在一定气候、土壤和农业耕作技术条件下，为了保证农作物丰产，满足农作物在各个生育阶段对水分的需求所规定的适时、适量灌水的制度。  灌水定额 ：是指每次灌入农田的水量，一般用单位面积上的灌溉水量来表示（米 3／亩、米 3／公顷）。