四川青城湖房地产项目可行性研究报告(doc)-地产可研(编辑修改稿)

四川青城湖房地产项目可行性研究报告(doc)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

10 规划游人数 人 /日 5000（以 100m2/人计， 50万人 /年） 11 规划就餐人数 人 /日 2020 12 规划办公人员 人 500 13 规划居住人员 人 8750 第五章 征用土地及拆迁安置补偿 征地范围性质涉及村组面积 （ 1）本项目征用的土地属都江堰市柳街镇羊马河段，征地面积 2500亩，湖面用地占地约 900亩，属一般耕地和河滩地，每亩按 3万元计算，共 2700 万元；经营性用地占地约 800亩，属河滩地和一般耕地，每亩按 3 万元计算，共 2400万元；建设用地占地约 800亩，属挂钩土地，每亩按 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 5万元计算，共 4000万元。 合计 2500亩土地征地费共为 9100万元。 （ 2）根据都江堰市人民政府对青城湖的开发合作同向，结合国家的宏观政策和当地人文背景，依托现有的羊马河柳街段和在建的成青线旅游快速通道为基础，大力发展旅游产业，进行青城湖综合开发规划。 经近段时间的摸底调查，本项目区域内顺羊马河长约 4000m，宽约 300700m，共计约2500 亩地内，共有 7 个村组， 300 余农产， 1000 余人员，项目内应搬迁的农产有 10 户，人员 45人，应搬迁房屋面积 ，其中柳顺 4 组 1户， 4 人房屋面积 ；柳顺 9组 5 户，26 人，房屋面积 ； 水月 2组 4户， 15人，房屋面积 ；砂石场 3 座，每座160m2，房 屋面积 200m2；水塔 1座，洗沙场 1座 160m2。 经调查统计结果基本属平房、部分小 2楼，总搬迁人数 45人，搬迁面积为。 （ 3）根据成都市人民政府建设新农村有关规定和都江堰市人民政府《拆院并院式行办法规定》对以上属土地与拆院并院指标挂钩的方式该项目可取得挂钩指标土地 800 亩。 着为房地产建设用地，其余的土地采用与农业产业结构调整流转的方式取得按有关标准对农民作一次性补偿（包括地面附着物）。 表 1 土地属性 安置补偿政策 拆迁补偿安置依据： （ 1）国家现行搬迁补偿、安置政策； （ 2）《成都城市房屋搬迁补偿、安置评估管理实施办法》（ 2020） 100号政府令； （ 3）成办法（ 2020） 101号文件精神； （ 4）成办发（ 2020） 191号文件精神； （ 5）都江堰市政府搬迁、补偿、安置办公室的规定； （ 6）成都市政府建设城乡一体化会议精神； （ 7）都江堰人民政府与成都仙圳房地产开发有限公司的合作协议，都江堰市土地储中心与成都仙圳 房地产开发有限公司的土地合同、都江堰市、国土局、规划局、旅游局、环保局、村镇办、水利局、柳街镇人民政府与都江堰青城湖旅游发展有限责任公司的意见书。 土地属性 挂钩指标地 河滩地 一般耕地 面积（亩） 800农 300 1400 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 当地土地标准收入 当地以农业为主，土地主要产米。 以每亩地产大米 400 公斤，市场价为 2元 /公斤计算，每亩产出 800元收入。 表 2：土地收入补偿表 征地拆迁安置工作 （ 1）拆迁安置办法 根据国家搬迁补偿、安置政策和地方政府相关规定，以政府与农户核定面积为准，按项目区域内搬迁房屋面 积补偿、安置，砂石场、水塔、洗砂场均为估价补偿。 安置房屋按新农村一体化标准规划，实行统一供地安置，供地面积，按每个人不高于 70 平方米核定，其中房屋占地面积，每个人 30平方米划拨建设用地，项目区域内搬迁、补偿、安置均由本项目建设单位承担，建设安置房，水、气三通一平，配套到位，竣工后，由质检部门验收合格后，交农户确认、满意后签收入住。 项目区域内总安置人员 45人，总安置房屋面积 3150平方米，补偿项目区域内砂石场 3 座，每座 30万元，共计 90 万元；砂石场房屋 200 平方米，按 400 元 /平方米计，合计 8 万元；水塔 1 座， 20万元；洗沙场 1座。 20万元。 区域内安置房屋及附件设施补偿费共 4547000元。 （ 2）安置点 按城乡统筹安排，修建安置房，面积 3150m2 解决 45人居住。 表 3：补偿安置明细表 名称 面积 m2 单价（元） 户 人数 金额（元） 备注 安置房屋 3150 980 10 45 3087000 按平方计算 砂石场 160 300000 3 900000 估价计算 沙砂场 160 202000 1 202000 估价计算 水塔 202000 1 202000 估价计算 砂场平房 200 400 80000 按平方计算 配套费 8000 10 80000 按户计算 合计 3670 709380 25 15 4547000 征地数量 补偿单价 补偿总额（年） 2500亩 800元 /亩 200万 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 农民可持续发展 （ 1）青城湖把旅游与农村、农业、农民有机地结合在一起，不仅使青城湖的旅游成为具有特色的观光、运动、休闲、度假景区，还促进了当地第三产业的发展，推动了城乡一体化的进程。 青城湖项目前期的土地整理，提高了土地资源利用的有效性，综合开发建设完成后将极大地的旅游产业的发展，从而有效带动周边地区的商业、餐饮、娱乐、交通等相关产业的发展，对改变当地基础设 施，解决剩余劳动力，提高农民收入有重大的影响。 （ 2）以青城湖都江堰山水文化为依托，旅游休闲运动和房地产业作基础，突出主体，有效利用地理位置和条件，既是解决“三农”问题的治本之策，又是推动城乡一体的基本方法，同时也是保护生态、环境、有效利用资源的必然选择。 本项目搬迁农民实行集中居住的农民群众，实现相对稳定的就业和持续增收，改变项目区域内和周边人民群众的生产生活方式，使广大群众得到更多的实惠。 树立以人为本，建设和谐社会，确保安定团结。 青城湖公司将对区域内的搬迁安置农户，采取不同的形式进行就业培训，使被安置人员 掌握一定的劳动技能，达到行业用人单位要求。 同时青城湖项目将极大地促进当地第三产业的发展，为当地农民提供 6001000 个就业岗位，对被搬迁区域内的适龄农民全部安排就业，保证当地经济和农民的可持续发展。 第六章 整理土地建设规模及内容 整理土地 （ 1）整理范围、周期资金 整理土地位于都江堰市柳街镇，羊马河段长约 4000m，宽约 300700m，牵扯的村组有同乐村、集祥村、红雄村、水月村、柳顺街、民安村范围，总整理土地约 2500亩，整理土地工程期为两年。 整理土地的属性有河滩地，一般耕地，拆 院并院挂钩指标地，预计投入整理土地资金成本 9100 万元， 9100万元包括地面附着物土地青苗、林、树、木等补偿。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （ 2）土地储备 经综合整理，达到熟地的效果有土地平整，道路修建、湖面形成堤坝护坡修建，雨污水管网埋设，水、电、气到位等土地整理完成后经政府相关部门验收合格后，交都江堰市国土局土地储备中心。 （ 3）流程模式 本项目的土地整理是由成都仙圳房地产有限公司与都江堰市人民政府指定的都江堰国土局土地储备中心负责办理用地手续，挂牌和拍卖前的所有准备工作，由成都仙圳房地产开发有限公司和青城湖公司负责筹集土地整理资 金，并兼管资金的用途负责完成土地整理基础设施建设工作，整理土地合格后交土寺储备中心。 整理规模 （ 1）总用地面积约 2500亩，主题体湖面占地约 900亩，绿化节点公共设施占地约 800亩，房地产综合开发占地约 800亩的基础设施建设。 （ 2）主体湖面，主体湖面分为三个梯级湖面为上坝、中坝、下坝、上坝设计在成青旅游快速通道北则 80m处，长 80m，宽 6m，高以设计专家测量高程论证为准，含有交通组织供车辆游客观光通行的主要旅游通道，属该项目最重要的坝堤之一。 中坝设计在成青线与南约 1000m处（柳街至沿江老桥旁，坝 长 30m（另加附堤坝），坝宽 4m，坝高以专家设计为准）为栏水滚水坝堤，形成景区游客步行环线通道。 下坝设在本项目与南距中坝约 800m 处，坝长 30m，溢水坝（另加附堤坝）坝宽 6m，坝高（以专家设计为准）含有 6m宽的交通组织与观光走廊并为一体，为该项目的重要工程道路建设土地平整，管网埋设绿化带点等。 （ 3）护坡 湖面形成后，按设计应是 m的护坡建设工程，湖周边设计为 m旅游观光栏杆。 （ 4）湖面 上湖约 280亩的湖面，平均深为 4m，储水量为 m，中湖约 370亩的湖面，平均水深为 4m，储 水量为 立方 m。 下湖为沟渠湖面约 250亩的湖面，平均水深为 4m，储水量为 m。 （ 5）保护湖水清洁度 沿湖岸线两边建设排污系统，湖岸周边生活用水，非生活用水（地表水除外）均不流（排）入 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 湖中，顺从湖的污水管网排入污水处理厂，通过处理达标后，排入老羊马河府下游。 （ 6）公共设施 按总体规划，本项目经营性用地占 800 亩，主要用于公共设施建设工程，围湖观景道路为 10公里，项目区域内道路、主体公园、会所、停车场、五星级宾馆、地方特色艺术品、礼品网点、游乐场、公共卫生间、垃圾集中转运站，污 水处理厂以及其它配套设施等建设（水、电、气截管配送站）。 （ 7）综合开发建设 总规约 2500亩内，房地产综合开发建设用地占 800 亩，该地在基础设施验收后作用二期建设房地产开发用地，按国际化标准定位的居住组团，建筑面积约 53 万 m2，高档别墅国际社区。 建设内容 （ 1）由于本项目为生态旅游、度假、综合性大型工程，除功能区域自身建设外，规划区还作总体基础设施配套工程，控制目标是：保证非营利性配套公共设施和公共设施的用地系统布局，从而保证规划区建成后经济，社会生活可持续发展和市政设施正常运行，基础设施建设内容 包括：土地平整、道路、形成湖泊，绿化节点、管网、自来水厂、天然气截管、变电站接输，污水处理厂，公共卫生间、垃圾集中转运、通讯、光纤、光缆等建设内容。 （ 2）建设 该项目形成三个梯级湖泊是主要设施工程，堤坝采用钢筋砼筑或同时有栏水、防洪、泄洪等功能。 （ 3）排污工程，本项目排污工程主要以管道埋设的方式顺项目区域道路从北向南排放，项目南端规划设计一个日处理 3000 吨污不处理厂，污水通过净化后达标、排放下游老河床，区域内的生活污水均通过管道进入污水处理站，不会污染湖面水系，确保水质和生态养殖业的发展。 （ 4）供水 工程由于景区距城区较远，采取扩建水厂供应，所有生活，非生活用水均由规划区水厂统一供应。 管网建设规模将按未来发展呈现一体化容量配置，建设一座日供水量 3000 吨的自来水厂。 （ 5）供电工程由规划统一建设一座 80kv变电站统一供电，所有区域实行地下管网埋设电缆、电线，不影响景区环境。 （ 6）通讯光纤设施工程，由都江堰市统一供配景区设置集中站，按城市化标准配备。 （ 7）围湖观景道路按规划建设长约 10公里围湖观景道路，宽 68米，根据景区规划要求减少 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 噪声，采用沥青路面。 （ 8）供气工程，根据景区的需求量配置，满足二期 53 万 m2 国际社区容量，配供气输送站和管网。 （ 9）公共设施：项目新建 8。