四川达州项目可行性研究报告(21页)-地产可研(编辑修改稿)

四川达州项目可行性研究报告(21页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

了省商务厅、省财政厅的验收。 社会消费品零售总额完成 亿元，增长 %；集市贸易成交额完成 亿元，增长 12%。 实现旅游收入 亿元，增长 %。 财税金融稳健运行。 全年完成财政总收入 ，增长 %，其中，地方财政一般预算收入 ，增长 %；实现财政一般预算支出 ，增长 %。 辖区金融机构年末存款余额 ，比年初增长 %。 基础设施和城镇建设快速推进。 城乡面貌焕然一新。 完成南城、翠屏山、河市镇控制性详细规划和百节镇三牌村、大堰乡双井村省级人居环境整治示范村规划编制。 龙州半岛、唐家湾片区、七里沟片区、新达片区等旧城改造项目相继启动。 翠屏山一期过境隧道路面整治、韩家沟涵洞二期、 III号南北干道一期 A段工程建设全面 完成。 倍受市民广泛关注的景观廊桥成功合龙。 金龙大桥、长田坝隧道工程顺利开工。 共投入资金 450万元，对升华街、汉兴街、三里坪片区、石家湾片区、纺织厂片区等小街小巷实施了亮化，城市形象进一步提升。 二、 房地产市场供需状况 （一）房产市场供大于求。 一是商品房供应量较大。 达州 2020 年商品房施工面积 510万平方米，比上年增长 %；商品房竣工面积 ，比上年增长 %。 去年，商品房施工面积达到 万平方米，比上年增长 %；商品房竣工面积 万平方米，同比下降 %。 二是商 品住房销售量明显下降。 去年一季度以来，一些楼盘几乎有三分之一没有脱手，全市全年销售商品房 ，同比下降 %。 三是商品房空置率较高。 2020年商品房空置面积 、 2020年商品房空置面积 ；四是房型购买比差大。 实用型住宅仍是消费者的首选， 90— 130平方米占 70%以上。 （二）房产价格有所回落。 2020— 2020 年上半年房价持续攀升，去年下半年至今受大环境影响及市民购买力的大幅下降，房价开始回落。 因地段价位不一，目前，一般价位约2020元 /平方米，最高价约 3000— 3400元 /平方米。 （三）二手房交易走势不佳。 去年以前，因大型工程项目建设、农村人口向城镇转移、旧城改造、政府机关迁移等原因，加之新建商品房价格日益趋高，致使二手房市场得到迅速发展，房价逐年升高。 目前，受新建商品房价影响和购买者的观望，卖势看差。 （四）房地产商筹资能力增强。 目前， 达州 市房地产开发商对金融企业的依赖程度较往 年有所减小，自筹资金已成为房地产开发的主要资金来源，基本上占总量的 %。 （五）非住宅商业房逐步回落。 随着商贸流通市场的日益完善、饱和，商业经营性用房、库房、车库等房地产市场有所趋冷。 三 、房产市场存在的问题 （一）开发企业竞争力不强。 目前，达州市房地产开发企业单位平均开发总量偏小，融资水平仍然较低，有的开发项目靠预售款和个人按揭贷款来推进，加之缺乏高素质管理人才，致使多数房地产开发企业竞争能力不强。 截至去年，达州市共有 119个房地产开发企业，其中，一级资质 3个，二级资质 25个，三级资质 76个，四级和暂定资质 15 个。 （二）投资比例不均衡。 近年来，虽然 达州 市房地产行业呈现出强劲的 发展势头，投资总量也逐年大幅度增长，但在投资结构上存有失衡现象。 2020— 2020年，全市住宅投资 亿元，占总投资的 %；办公楼及商业用房投资 ，占总投资的 %；经济适用房投资 , 仅占总投资的 %。 （三）物业管理滞后。 过去，达州市住宅小区开发大多是开放式、松散型模式，没有物业管理；目前仍配套设施不健全、管理不规范的问题比较突出。 （四）住宅区内商铺空置较多。 除较为繁华的黄金地段外，很多住宅区内的商铺尤其是西外新区近 80 %的商铺难以销售或出租，即便是出租出 去的商铺也主要是小型的食杂店、维修收购点，租金收益效果不佳。 （五）政府投入偏少。 一是土地供应投入不足，大多未经整理，按现状供地。 二是经济适用房、廉租住房建设投入不足。 2020 年以来，全市经济适用房竣工面积 12932 平方米，仅占商品住宅竣工面积的 %。 三是水、电、气等配套设施投入不足。 （六）涉房纠纷增多。 据初步统计， 2020年以来，全市共受理征地拆迁、不按期交房、一房多卖、不按时按质安装水电气等房地产开发方面的问题 927批 3075人次，并呈现出逐年增加的趋势。 四 、房产价格涨幅原因 目前，达州房价虽有 回落，但与市民实际消费水平和购买力相比，仍然偏高。 其原因有七： （一）经济持续增长。 2020年、 2020年， 达州 市经济社会发展较快，地区生产总值增长速度分别达到 %、 %，金融机构储蓄存款余额增长速度分别达到 %、 %，城镇居民人均可支配收入增长率保持在 %、 %；城镇居民人均消费性支出 20 2020年分别比上年增加 %、 %，经济快速发展带动了房价上涨。 （二）城市人口增长。 随着城市 化进程加快，外来流动人口增加，居民对住房的需求也日益增加，导致 达州 市整体房 价的上涨。 2020— 2020 年，全市城镇人口每年比上年增加 9万多人。 其中， 2020年全市城镇人口 ，达州中心城市（含达县南城）常住人口 52万人，流动人口 21 万人。 （三）建筑成本增加。 1．建材上涨。 近年来，钢材价格居高不下，水泥、沙石等价格不断上涨，加上使用价格较高的新型材料，一定程度推动了房地产价格的上涨。 ２．地价上涨。 土地使用权的 “ 招、拍、挂 ” ，加之地上附着物拆迁量大、流动资金利息上扬，致使土地价格一路走高，导致房产价格不断上涨。 2020年以来，商品房开发用地每亩上涨了 90余万元。 ３．收费 过多。 目前，房地产开发企业承担的税收 11 项、规费 21 项，占到房价的20%左右。 部分税费如城市建设配套费、多高层房设计费提高等。 ４．审批环节过多。 房地产开发从立项、规划、征地到开工一般要经过多道审批手续，延长了建设周期，加大了开发成本。 ５．资金成本增大。 国家紧缩信贷 “ 阀门 ” ，银行贷款难度大，大多数企业在民间融资，利息高低不等，月利息多则 10%，少则 2%，增加了资金成本。 ６．配套设施的投入增大。 住房周边 “ 三通一平 ” 及水、电、气安装的成本支出也比以往有了较大增加。 ７．容积率减少。 近年来，新建小区的绿化占地一般控制 在 30— 40%左右，与过去相比容积率下降，造成建设成本上升。 8．建造品质提升。 房屋建筑质量、技术标准提高，新建小区配套设施日益齐全，建设成本相对增加。 9．广告策划成本加大。 市场竞争和成品房积压，开发商不得不反复加大广告宣传力度。 此外，人力、管理及成品房积压造成的资金利息等成本也不断提高。 （四）城市环境改善。 随着城市面貌、城市综合实力、城市生态环境的较大改善，住房周边公益设施的不断完善，吸引了大量的外地人购房，间接地拉高了房价。 （五）房型结构改变。 2020年前建成的住宅，主要是低档 “ 温饱型 ” 住宅，功能不 全，设计陈旧，环境不佳。 由于居民审美理念的改变和收入的增加，要求通过二次置业，改变房型结构、改善居住条件的愿望日益迫切，刺激了房价上涨。 （六）银行按揭消费的拉动。 随着消费理念的转变，居民按揭贷款购房 急剧 增加，从而拉动了房价的走高。 2020年，全市个人住房按揭贷款 ，同比增长 %； 2020年，达到 ，同比增长 %；去年同比增长 %。 （七）人为因素影响。 由于房价飞涨，部分居民投资房地产，一些开发商借势炒作，加之人们 “ 买涨不买跌 ” 的心理，对房价上涨均产生了重要影响。 五 、未 来三年走势 未来 3年，达州市房地产需求仍将旺盛，房价高位运行还将持续，但涨幅的空间不大，速度不快。 今年达州城区房价一般在 2020 元左右，最高可达 3500 元 /平方米、住房均价可达 2200 元 /平方米，预计， 2020 年一般在 2500 元左右，达州中心城市最高房价可达 3700元 /平方米，到 2020年商品住房最高价将不超过 4000元 /平方米。 （一）从城市化进程来看，住房潜在的需求量大。 到 2020 年，中心城区建成面积 60平方公里以上、常住人口 80 万人以上，全市城镇化率 34%以上； 2020 年将建成特大城市，城镇人口约 180 万人，城镇化率约 55%。 将新增 30—— 100 余万城镇人口，需要解决住房问题。 同时，城市的集聚效应和随着一些大型项目的落户、开工建设，将有大量搬迁居民需要解决住房问题，扩大了对商品房的需求量。 （二）从改善居住条件来看，住房潜在的需求量大。 到 2020 年，全市将有 20%的城镇家庭需要改善住房条件，按照每户增加 20平方米计算，住房需求总量约为。 （三）从城镇居民恩格尔系数来看，住房潜在的需求量大。 20 2020 年达州城镇居民恩格尔系数为 %、 %，农村居民恩格尔系数为 %、 %，根据恩格尔系数与住宅指数的关系，即恩格尔系数为 50%— 55%，住宅支出比重一般为 %以上；恩格尔系数为 40%— 50%，住宅支出占消。