四川省房产测绘实施细则-试行(doc35)-地产综合(编辑修改稿)

四川省房产测绘实施细则-试行(doc35)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

元号编立时，面向门洞方向将各门洞从左至右依次编为一单元、二单元、„„、N单元。 层次编号按 条规定编立。 户号编立时，在各单元各层内，按顺时针方向依次编立为 (1)、 (2)、．．．．．．．．、 (N)号。 2)车位、商业铺位按层次、户号编立。 层次编号同前。 车位、商业铺位编号时，可面向街道门牌号方向呈“ S”或反“ S”先分块，再对分户顺序编号。 3)按区域分户的户号按栋编立， 编立时，从下层至上层对各户顺序编号，当一户房屋跨层时，该户各层房屋编同一户号。 房屋面积数据的采集 房屋面积数据采集主要指房屋的边长采集，也可直接采集房角点的 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费 资源共享 ) 第 14 页 共 36 页 坐标。 边长或坐标数据是计算房屋面积的主要依据，根据房屋数据来源的不同，将其计算所得的面积分为“预测面积”和“实测面积”两类。 基本规定 1)测量过程应遵循先整体、后局部，先外后内的原则。 2)测点 两端应选取房屋的相同参考点 ，测点位置一般应位于墙体 100177。 20cm 高处。 3)测量 所得的边长数据 应记录在边长记录手簿上或 注记在 草 图上。 边 长单位为米，取位至。 4)测量时，测量仪器或钢尺两端均应处于水平状态，测量边长、坐标均要独立测量两次，两次读数较差的限差按 执行。 5)为校核测量数据的正确性，提高测量结果的准确度，施测时应有多余观测。 6)参与计算房屋面积的边长数据要进行平差处理，相关数据之间不能相互矛盾。 测量边长限差规定 表51 等级 限差（ m） 备注 一级 + D 为边长，当 D小于 10m 时，以 10m计 二级 + 三级 + 预测面积的房屋数据采集 房屋面积预测系指房屋竣工前，房产测绘单位根据房屋规划设计图纸和资料，按照国家有关法律、法规和房产测绘技术标准，计算出房屋面积。 1)房屋数据采集的资料来源 a)房屋建筑设计图纸。 b)房屋销售方案说明。 c)建设单位提供的其它资料。 2)房屋数据采集的方法 a)图纸尺寸可以直接采集。 b)局部位置无标注尺寸并无法通过其他相关数据计算得出的，可以通过图 解法采集。 c)房屋的拐角无特殊注明或说明的，一 般 视为直角。 其组成的房屋按矩形采集边长并计算面积。 实测面积的房屋数据采集 实测面积指房屋竣工后，对房屋实地测算而得出的面积。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费 资源共享 ) 第 15 页 共 36 页 1)整栋房屋外围测量 a)当房屋外围是矩形结构时，应测量房屋外围边长。 测量时，房屋矩形的四条边均应测量。 当边长较长，或出现障碍物时，应测量房角点坐标，解析出房屋边长值。 b)当房屋外围不是矩形结构时，应直接测量所有外围房角点的坐标， 由坐标解析法计算 房屋 面积。 测量时，可采用任意坐标系，并布设闭合导线、附合导线、支导线或引点等， 保证测站点处于同一坐标系。 2)房屋内部测量 a)矩形房屋应测量矩形的四条边，当房屋小于 10m2时，可测量矩形的二条边。 b)当房屋为非矩形时，应根据实际情况将房屋划分成园形、椭园形、扇形、弓形、梯形、三角形、菱形等规则形状，并根据计算面积的需要进行边长、高、半径、直径等测量。 当需要进行坐标解析测量时，按前款执行。 c)对于超过钢尺或测距仪测程的组合边长，应保持各测段处于一条直线上。 d)当一间（单元）房屋或房屋某部分的屋顶 或墙体 为一斜面而使房屋分 为层 高在 以上和以下两部分时，应分别测量两部分的边长 数值并辅以略图说明。 3)墙体厚度的确定及测量 a)房屋勒脚以上的外墙体 厚度 不包括粉刷层 （抹灰层） 、贴面等外墙保护层 、凸出外墙面的结构柱、装饰柱或装饰性的幕墙。 b)成套房屋的架空楼层、局部架空等无墙体的外围，包括底层楼梯入口处、店面或车库的卷 帘 门或铁栅门等，其墙体厚度可参照本层其它外墙或承重墙的实体厚度确定，本层无可参照的可套用上层外墙体厚度确定。 c)地下室外围墙厚可按审定的设计图纸 确定。 d)墙体归属分为自（有）墙、共（有）墙和借（他）墙三类。 e)成套房屋的外墙（包括山墙），各套之间的分隔墙、套与公 共建筑空间的分隔墙以及归属不同功能区的公共建筑空间之间的分隔墙均为共有墙。 共有墙的权属线绘于共有墙中线处，其墙体面积以权属线为界各自归入相关建筑面积中。 房屋的外半墙面积归入共有建筑面积。 f)玻璃幕墙作为房屋外墙的，结构板外沿至玻璃幕墙外墙面的间距 在 以内的 以 实际 间距确定外墙体厚度 ；超过 以 确定外墙体厚度。 同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙厚度计算。 栏杆等维护结构不视为主墙。 金属幕墙及其它材料幕墙，参照玻璃幕墙 确定。 g)当墙体厚度变化大于 时，应在不同的部位进行测量。 4)数据记录规则 a)记录必须使用钢笔（碳素或兰黑墨水）、 H 型号的铅笔，禁止使用圆珠笔。 b)记录字体要规整、清晰，测错、记错的数据划改应能辨别，严禁连环涂改、擦改、就字改字等违规行为。 c)测量记录应注记：测量员、记录员、测绘日期、使用仪器等基本信息。 d)房屋面积测绘记录应按附录二：房屋面积测绘记录手簿的要求进行。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费 资源共享 ) 第 16 页 共 36 页 5)测量值注记 a)边长数值平行于该边注记 ,并紧靠该边线。 b)个别边长很短难以在该边范围内注记时，可采用 引出线方式注记。 c)当采用坐标解析的方法 测量边长时，应采用记录表的形式进行记录，图上只注记房角编号；同时应保持图上编号与记录表上编号的一致性。 房屋面积计算 外业测量数据经整理配赋后进行面积计算。 房屋面积计算就是根据采集的房屋边长数据或房角点坐标数据，计算出各类面积。 内业计算方法包括几何图形解析法和坐标解析法两种。 数据处理中的边长和面积数据取位至 ，最终房屋面积取位至 ，数据取位按“四舍五入”的原则。 数据预处理 1)当一条边的两次测量值符合限差要求后，取中数作为边长最终测量值。 2)当矩形的对边 均进行测量时，则将两条边测量值取中数，得到最终测量值。 3)同层墙体的厚度差异较小（小于或等于 ）时，取其中数作为本层墙体厚度；否则，按不同的墙厚处理。 数据平差 1)平差采用简易平差方式进行。 即：将误差值按边长的个数进行平均分配。 2)平差以后的边长值即为进行房屋面积计算的房屋边长值，并将平差后的边长值注记在测绘报告的分户图上。 几何图形法计算面积 根据房屋水平投影的形状分割成若干几何图形，由几何图形面积计算公式，即可计算出各类面积的数值。 坐标解析法计算面积 利用 采集的房角点的坐标值，根据 GB/T 中的 的公式计算。 房屋面积测绘报告 房产测绘完成后， 房屋建筑面积和计算结果应形成包括封面、文字说明、数据表和平面图的 《 房屋面积测绘报告 》。 《房屋面积测绘报告》可按照《 四川省房产测绘示范文本（ 1） 》的要求编写。 第六章 共有建筑面积分摊规则 异产毗连房屋权属分割清晰，不存在共有共用部位的，各户面积在各自范围内单独计算；异产毗连房屋存在有无法分割的共有共用部位的应进行共有建筑面积分摊计算。 公用建筑面积的分类 公用建筑 面积分为被分摊的公用建筑面积和不被分摊的公用建筑面积。 被分摊的 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费 资源共享 ) 第 17 页 共 36 页 公用建筑面积又称为共有建筑面积。 不被分摊的公用建筑面积 1)地下室或半地下室中设计作为人防工程及中高层以上建筑的消防避难层 (室 )部分的建筑面积。 2)独立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中独立的车位、车库、杂物间等的建筑面积。 3)建在栋内，为他栋或多栋服务的设备用房、值班警卫室、管理用房、附属配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的公用房屋及通道等的建筑面积。 4)按规划批建，层高在 以上的技术 (结构 )转换层，架空层 中用作停放车辆、公共休憩、绿化等公共开放空间的建筑面积。 5)建设、开发单位自留、自用的房屋和物业管理公司的经营办公用房的建筑面积。 6)用作公共休憩的亭、走廊、绿化等建筑物的建筑面积。 共有建筑面积 1)栋内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井 (梯 )、提物井、室外楼梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面积。 2)栋内共有的门厅、大厅、过 (走 )道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积。 3)栋内共有的突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等的建筑面积。 4)仅为本栋服务且设在本栋地下或地上的设备用 房、值班警卫室 (包括与警卫室相连的值班休息用房 ,也包括为本栋服务的与警卫室合并使用的接待室、传达室 ,还包括自动报警控制中心和影像监控室 )，以及其他在功能上为整栋、某一层或某几个单元服务的，为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。 5)套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙 (包括山墙 )水平投影面积的一半的建筑面积。 共有建筑面积的分摊原则 1)共有建筑面积的分摊，应以栋为单位进行。 非本栋的共有建筑面积不在本栋分摊，本栋共有建筑面积不分摊到 他 栋。 2)产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或 协议规定执行。 3)无产权分割文件或协议的，根据相关房屋的 套（单元）内 建筑面积按比例进行分摊。 4)共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑面积上的产权界。 共有建筑面积分类 根据共有建筑面积的使用功能，可分为以下四类： 1)整栋共有建筑面积：指为整栋服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由整栋进行分摊。 2)功能区共有建筑面积：指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积，例如某栋楼内，专为某一商业区，或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。 这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该 功能区分摊。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费 资源共享 ) 第 18 页 共 36 页 3)层共有建筑面积：当各层的共有建筑不同时，应区分各层的共有建筑面积，由各层分别进行分摊。 例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时，按层各自分别进行分摊。 4)其他共有建筑面积。 共有建筑面积计算及分摊的若干细则 列为不被分摊的公用建筑应视为一个产权单元，并参与分摊该栋相应的共有建筑面积。 设在栋内的会所、储蓄所、娱乐活动室、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心以及居委会、派出所等独立使用的房屋，应为一个产权单元，参与分摊该栋相应的共有建筑面积。 有附属层 （ 或架空层，层高 米以上） 的 房屋，附属层应划分为独立的功能区。 一栋由裙楼相连的、有 多个 塔楼 的 房屋，塔楼应划分为不同功能区。 单一功能房屋存在 多个 单元 时 ， 一般以 栋 为单位统一分摊 共有 面积，但如 有下列情况之一的， 应 划分 为不同 功能区 ： 1)有的单元 设电梯、 有的单元 不设电梯， 按 设电梯和不设电梯 的 单元 划 分功能区。 2)有的单元为通廊式梯间、有的单元为单元式梯间，按梯间不同的单元 划 分功能区。 3)有的单元为多层、有的单元为高层，按多、高层单元 划 分功能区。 4)各单元每层的户数不同，按不同单元 划 分功能区。 地下室通道的建筑面积处理 1)为整栋服务的出入口，列为本栋应分摊的共有建筑面积；否则，计入地下室应分摊的共有建筑面积。 2)车道和专门服务于车位的其它公共走道面积，。