四川房地产-彭山上层豪庭可行性报告(doc20)-地产可研(编辑修改稿)

四川房地产-彭山上层豪庭可行性报告(doc20)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

由于家庭成员的结构因素，及现有住房的限制，为改善居住环境而购买。 其次就是投资型客户。 F：购买方式：安居型的年青客户群体，购买力相对较小，由于受经济条件的限制，多为购买 125平方米以下户型，大部分需要银行按揭的支持。 改善居住环境的客户群体需求面积较大，多为 100平方米以上，他们有较宽松的经济条件，选择一次性付款消费的人较多。 G、心理：在舒适的居住环境，及升值潜力的条件下项目的低价 位才是他们最直接的购买原因。 存在的问题 “ 金地花园 ”在一定程度上带动了彭山 相对 高一些品质的楼盘开发，促使其他开发项目尤其是江滨沿岸的房地产开发商们不得不提高楼盘的素质和档次，不然 无法超越其形象。 小结 对 上层豪庭 来说，由于 金地花园 的价格优势现在是越来越小了，威胁也就越来越小。 （二） 澎湖湾 项目分析 经济指标 占地面积：约 524亩 总建筑面积：约 300000 m2 户型面积： 96 m2 容积率：约 绿地率：约 50% 住宅面积 :约 298000 m2 规划户数：约 1500户 其他情况 A、结构。 框架结构 B、楼层：以别墅为主 ,部分多层 C、单价范围：多层 1400元 / m21600元 / m2,别墅 2700元 / m24300元 / m2 D、工程进度：一期规模呈现，二期待开发中 户型面积 户型主要为： 二房二厅一卫 ~ 四房半二厅二卫，主力面积为 100~140㎡ ， 标准层为 85㎡ ~145㎡，错层式为 122㎡ ~280㎡。 共 8种户型可供选择，面积跨度较大，能满足不同层次的客户不同的需求。 但从“金地花园”的销售来看 100~130㎡。 其总价大约控制的 12万元至 18万元之间， 户型格局较理想。 澎湖湾 的核心概念是依托其品牌、规模、规划设计和自然人文资源优势提出的。 “岛居生活”“高尚生活社区”的定位是一个具有操作性和前瞻性的概念，它是以无概念为全概念，具有很强的包容性和延展性，它包含了其所具有的销售利益，也较符合消费者的真实需求。 澎湖湾 的市场冲击力会较强大。 澎湖湾 的核心概念只有两个字：“高尚”，它的演绎将是有计划有步骤的，很多消费者明知其地块成本极低而利润极高，但仍然会掏钱购房，这应是 澎湖湾 的魅力和市场地位。 小结 澎湖湾目前 的上市策略是基本正确的，但随着我们项目的开发，它必将面 临被本项目抢夺市场资源的局面， 上层豪庭 巨大价格优势将给它造成强大压力。 第五部分 项目 SWOT分析 本章节是对上层豪庭项目自身的客观分析，以之说明其竞争优劣势，确定其市场地位。 A： STRENGTH（优势） （ 1）社区内外环境：它是一种美好的社区景观，更是一种清新怡人的生活环境，但对同地段项目而言不具备明显的差异化优势，特别是外环境基本一致。 （ 2）规划设计： 上层豪庭 在规划设计上具有独特优势，建筑风格、景观设计、绿化体系、小区规划都有独到之处，特别是总平规划将在一定时间内在彭山居于领 先地位。 （ 3） 价格：如果整个楼盘都贯穿别墅级的理念，对澎湖湾来说， 上层豪庭 具有很明显的价格优势。 如作为普通临江或者近江楼盘，金地花园、丹枫华庭（卖点为背靠山体龙脉）价格比我们低。 （ 4）配套： 上层豪庭 在社区内部设有大型集中景观区景观和充足的车位，还有临街店面，物业管理安全设施也相当完善，具备高尚楼盘的质素要求。 B： WEARNESS（劣势） （ 1） 地段：在目前彭山大部分消费者眼中，地段相对偏远 有一定地域抗性。 （ 2） 交通瓶颈：滨江路未全线贯通。 （ 3） 现澎湖湾的上市时间较早，前期宣传已经散播，在彭山市民中已有一定的知名 度。 C： THREAT（市场问题点） （ 1） 规模中等，市场认知度尚待建立和提高。 （ 2） 高端对手强大，分薄了客户资源。 （ 3） 整个地块尚未形成真正市场主流，特别是旧城区如出现产品相同价位较低楼盘对 上层豪庭 影响将会很大。 而该区开发的综合炒作热度还较低。 D： OPPORTUNITY（市场机会点） （ 1） 生活环境可以宣称是彭山最好。 （ 2） 本项目在规划设计、户型设计上的优势以及熔如的居住新概念，将对项目销售的推广效果的好坏起到非常重要的作用。 （ 3） 本项目的营销策略，将对项目销售的快慢和利润最大化起到非常重要的作用 （ 4）符合未来家居置业的潮流，同 时具备一定价格性能比优势。 第六部分 消费者分析 谁买上层豪庭。 从做项目开始，我们的项目定位就是抓 介于澎湖湾和金地花园之间的那部分消费者（包括澎湖湾的部分消费群） ，运用交叉互融的分析方法， 上层豪庭 的目标消费群体勾勒出来大体如下： ① 从身份层面分析 A． 生意人士中的高、中收入者 这部分人有一定的经济基础，比较精明，因常年在生意场上奔波，对舒适、高雅、宁静的生活有强烈的追求，习惯以投资的眼光来置业。 B． 国家公务员中的有权者 通过积累和部分灰色收入，有一定积蓄，因原住房子大都是计划经济年代的国家分房，所 以居住品质亟待提升，有比较强烈的购买愿望，由于某些原因，这部分人即使有足够的钱买房也会以银行按揭的形式付款。 C． 彭山区域外出打工的佼佼者 出于落叶归根或父母在彭山周边农村，因为曾经长期在外工作生活过，视野比较开阔，对居家要求较高，特别看重环境、绿化、细部设计和社区文化，追求舒适、宁静、方便、祥和的生活， 上层豪庭 对他们的吸引力将会很大。 D． 企业效益好的中高层管理人员 一般在 28－ 50岁之间，文化素质较高，对生活、家庭有自己的理解，向往舒适、方便、雅致的生活，把家当作自己的 心灵空间和努力工作追求的目标，收入 较高但财力有限，银行按揭分期付款对他们来说很重要，购买心理趋于理性。 E． 附近高校的一些教授和老师 高校的一些老年老师或专家学者由于在各自领域有贡献，或者在外兼职创收，经济收入不可小视，加上居住条件需要改善，对住房有很大需求。 高知识阶层有自己独特的品味和超前的意识，又有通过买房来显示自身价值和实力的心理需求，同时 上层豪庭 离这些学校都不远，很贴切他们的实际需要。 ② 从心理层面来分析 A． 高品质生活的追求者 追求高品质的生活，对社区环境和社区氛围的要求较高，尊重别人也尊重自己，理解生活也懂得享受生活，受教育程度相对较 高，有一定文化素质和较高的个人修养。 B． 思想和观念比较超前，至少不保守 上层豪庭 项目代表着未来彭山房地产发展的趋势，近几年彭山人的居家观念已经有了很大的变化。 滨江路的景观打造使江滨生活成了新的热点，但传统观念的影响根深蒂固，不可能在短时间内消除，所以 上层豪。