嘉兴房地产公司-尊皇豪府项目定位报告(doc53)-前期定位(编辑修改稿)

嘉兴房地产公司-尊皇豪府项目定位报告(doc53)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

地产经纪有限公司 24 项目形象定位 都市菁英花园 案名中“都市”体现了项目作为临沂市中心区新都市主义豪宅的形象，同时体现了项目引导临沂都市居住文化的独特定位；“菁英” 从读音上采用“金鹰”和“精英”的谐音，延续了“金鹰”的品牌效应并暗示了业主的社会精英身份，而且“菁”字更强调了小区环境优美、绿化葱茏和业主年轻、健康、有朝气的内涵，从某种意义上提升了楼盘自身以及赋予业主的尊贵身份。 深圳嘉兴房地产经纪有限公司 25 项目形象定位 领秀天下 案名中“领秀”取“领袖”之谐音，迎合了项目目标客户群引领时代潮流，争做业界精英的形象特征，且“秀”暗示了目标客户群展示自我、标榜自我的心理敏感点，以满足马斯洛需求理论中“自我实现”的最高心理需求；“天下”则从俯视的角度象征了业主君临天下，俯瞰江山的豪情 ，整个案名一反房地产项目通常冠以“ **花园”、“ **新区”的惯例，能让消费者产生耳目一新的感觉，对项目的品牌认知推广起到积极作用。 深圳嘉兴房地产经纪有限公司 26 目标客户群定位 分析 二、目标客户群定位 1 收入定位 高 档楼盘消费者家庭月收入调查 从上图可以看出：家庭月收入在 10000150000 元的占 38%， 1500020200 元的占 25%，这两部分的家庭合计起来占 63%，这部分家庭是 高 档楼盘的主力。 高档家庭收入分布表17%38%25%20%1 0 0 0 0 元以下1 0 0 0 0 元—1 5 0 0 0 元1 5 0 0 0 元—2 0 0 0 0 元2 0 0 0 0 元以上 深圳嘉兴房地产经纪有限公司 27 目标客户群定位 分析 2 目标范围 目前临沂市收入最高的市民大部分分布于 临沂中心 城区 、 临沂小商品批发市场。 根据周边现有 高档 楼盘的客户构成分析，也是 临沂中心城区和临沂小商品批发市场 客户占有半数以上比例。 所以， 临沂中心区、临沂小商品批发市场都将是本项目的目标客户区域。 项目周边目前的高档住宅基本为政府机关、金融机构住宅楼，这使得广场周边的中央生活区（ CLD）正在形成，并逐渐成为临沂市民心中有口皆碑的高档住宅区，。 深圳嘉兴房地产经纪有限公司 28 目标客户群定位 分析 3 目标客户身份 私营业主；大企业或外资、合资企业管理人员；金融机构从业者；外企职员；自由职业者；律师、医生、公务员、教师等。 高 楼楼 盘客户构成分析 客户行业构成分布图4% 9%58%6%22%1%公司职员律师/教 师/医 生自由经商公务员金融、电信、高科技管理人员其他 深圳嘉兴房地产经纪有限公司 29 目标客户群定位 分析 对于中档楼盘的客户群的调查，职业构成中 “自由经商” 最多，占总数的58%，其次是选 金融、电信或高科技等企业管理人才 ，占 22%，这两个阶层属于 临沂高收入阶层 ，经济来源较稳定， 由于临沂长期缺乏符合其品位的房地产供给，二次置业 的愿望也最迫切 ， 属于高档楼盘的潜在客户群。 深圳嘉兴房地产经纪有限公司 30 目标客户群定位 分析 4 购房动机选择 选择 “ 一次置业 ” 的 仅 占 5%， “ 二次置业 ” 占 68%， “ 买给父母子女 ” 的占9%， “ 投资 ” 的占 18%。 表明目前临沂市中档住宅的需求主力是以居住为目的的 “ 二 次置业 ” ，而对其所购房屋今后是否的保值、增值考虑并不多。 开发商在设计时应充分考虑到人的居住的要求，对于这一阶层的购房者来说居住的舒适性、实用性要比投资的收益性重要得多。 中高档楼盘客户购房动机构成5%68%9%18%一次置业二次置业为父母或子女投资 深圳嘉兴房地产经纪有限公司 31 目标客户群定位 分析 5 目标客户特征 根据以上调查结果分析，目标客户群有以下特征： 25至 45岁之间，知识水平较高； ，有稳定的 产业 收入 或较高的灰色收入 ，注重身份体现； ； ，预期收入乐观； 的部分中高 收入 人士。 深圳嘉兴房地产经纪有限公司 32 价格定位分析 三、项目价格定位 中国地产市场已进入买方市场，市场的竞争已越来越激烈，市场的不确定因素也更加复杂。 在复杂的市场环境中，发展商如何制定消费者可接受的、对自己最有利的价格，这始终是一个关系楼盘命运的问题。 一般常用的楼盘定价方法有：成本定价法；竞争定价法；声望定价法；差异定价法；时间定价法；可比楼盘量化定价法。 以尽可能地减少不确定性和风险性，以此为出发点，我司在本案中以可比楼盘量化定价法对项目的住宅价格进行定量描述。 所在片区范围界定 决定楼盘价值的高低主要是两个方面，地段和价格。 抛开价格， 先确定地段，地段范围不能太大也不能太小，太大会降低楼盘的可比性，太小又不能准确反映 XX 项目所在片区的楼盘走势。 考虑到本项目 周边目前开发项目不多且整个临沂房地产开发还不够成熟 ，因此确定将竞争片区确定为 整个临沂市 的 典型可比物业和 同类形态物业。 深圳嘉兴房地产经纪有限公司 33 价格定位分析 2．定级因素权重确定 权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。 由于影响楼盘的因素很多，不可能都有被选择为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。 我们针对项目情况，挑选出 19个因素，共分五个等级，分值为 5 分。 每一因素的权重分别为位置 、价格 、配套 、物业管理 、建筑质量 、层高 、交通、城市规划 、楼盘规模 、朝向 、外观 、室内装饰 、环保 、发展商信誉 、付款方式 、户型设计 、销售情况 、广告、停车位数量。 P=∑WiFi=W1F1+W2F2+W3F3+……+WnFn 式中， P——总分（诸因素在片区内楼盘优劣的综合反映）； n——楼盘定级因素的总数； Wi——权重（某定级因素对 楼盘优劣的影响度）； Fi——分值（某定级因素对片区内所表现出的优劣度）。 注：下述数据均根据我司近日最新调查资料所得。 深圳嘉兴房地产经纪有限公司 34 价格定位分析 权重 广场世纪城 月亮城别墅 佳和别墅 尊皇华府 位置 5 3 4 2 4 2 价格 5 4 2 4 2 5 配套 5 2 5 2 5 2 5 2 物业管理。