商业房地产开发前期应该调查什么(doc19)-前期定位(编辑修改稿)

商业房地产开发前期应该调查什么(doc19)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

商业零售区域。 例如成都市的仟村百货、云龙百货、老 大量管理资料理载 培训系列教材 10 佛爷、金宇百货等。 中位是指大位中的具体位置。 小位是指口岸所在区域中各店铺的相对位置。 可以分为三类 :门区、道区和深角区。 门区指位于口岸区域出入口的位置。 道区指位于口岸区域中间地段或中心地段的位置。 它往往是顾客出行的必到区域或目的区域。 深角区指位于口岸区域内偏僻角落或离区域中心较远的位置。 小位主要是用来对店铺集中的市场中 ,各店铺相对位置优劣情况进行评价。 如电脑城中的各个摊位 ,荷花池内的各个摊位等。 也同样可以用该指标的思想来评价某个区域 ,各店铺相对位置的优劣。 如春熙路商圈 ,购买力强劲的南面和西面住户 ,在进入该区域时 ,百货大楼和人民商场就成为南面和西面住户进入该商圈的门区 ,而且百货大楼和人民商场正逐渐成为东面住户进入该商圈的深角区了。 人：预测商业需求 人是对人口分析 ,对人的分析是为了预测需求。 一般包括三部分 :人口数、消费力和消费频次。 人口数由来源不同的三部分人口的数量相加而成。 核心辐射区人口 :核心辐射区指某一商业口岸的顾客群中 ,其顾客构成中 55%70%的顾客的相对集中的来源区域。 核心辐射区人口就是该区域范 围内的常住人口数。 延伸辐射区人口 :延伸辐射区指某一商业口岸的顾客群中 ,除了核心辐射区外的顾客构成中 15%25%的顾客的相对集中的来源区域。 延伸辐射区人口就是该区域范围内的人口数。 跨越辐射区人口 :跨越辐射区指某一商业口岸的顾客群中 ,除了核心辐射区和延伸辐射区外的其余一定比例的顾客的来源区域。 跨越辐射区人口就是该区域范围内的人口数。 消费力指消费者在该店的平均每次消费情况 ,一般用金额来计量。 消费频次指某段时期消费者在该店消费的平均次数。 道：道路造就口岸 道是对道 路分析 ,可以将商业零售口岸所遇到的道路情况分为七类 : 经行道与纬行道经纬二字取自地理 ,这里的经行道指进出城市商业区域的道路 ,并不一定是南北方向的道路。 纬行道指环绕城市商业区域的道路 ,也不是指东西方向的道路。 一般来说 :口岸位于经行道优于其位于纬行道 ,因为经行道上的人流多是进出城市商业区域的 ,他们会特意或顺便购买商品 ,购物几率大。 而纬行道上的人流多是城市里面上班、串门的 ,所以购物几率小。 主行道与支行道主行道是指城市里面供人们交通的主要道路 ,支行道则是用于辅助交通 大量管理资料理载 培训系列教材 11 的道路。 一般说来 ,主行道上人流量大 ,位于其旁的零售口岸达成交易的可能性大。 而支行道上人流量小 ,位于其旁的零售口岸成交几率小 ,因此口岸位于主行道优于其位于支行道。 双行道与单行道双行道是指允许来回方向流动的道路 ,单行道则只允许单方向流动。 一般来说 ,口岸位于双行道优于位于单行道。 因为双行道允许来回流动 ,其流量会大于单行道上的流量 ,因此口岸位于双行道 ,其成交几率就会大于口岸位于单行道。 快行道与慢行道快行道和慢行道的区别就是道路上流的流动速度。 快行道上流的流动速度快 ,其旁的口岸成交几率更小。 慢行道上流的流动速度慢 ,其旁的口岸成交几率更大。 空行道与地行道空行道是指道路上有天桥的道路。 地行道是指道路下有通道的道路。 一般的 ,地行道和空行道对于人流有分流作用 ,零售口岸与地行道和空行道相对人流流动方向的前后位置就非常重要。 直行道与交行道口岸处的道路没有交叉叫直行道 ,有交叉叫交行道。 位于交行道处的口岸优于其位于直行道处。 因为交行道处的口岸有更高的可视度 ,而且交行道往往是人们过街的地方 ,人流量也更大 ,这些因素都有利于提高交行道处口岸的成交率。 出点道与入点道口岸旁是人群的出口叫出点道 ,是入口叫入点道。 出入点包括 :人行通道出入口 ,学 校、居民区等的出入口 ,公交车、地铁、火车等人员运输工具的停靠地点等。 流：在变化中把握商机 流是对流量分析。 口岸选址一定要研究口岸附近的流量情况。 包括 :流的构成、流量、流速、流向、流幅、流时。 流的构成是指不同的构成流的要素数量占整个流量的比重情况 ,也即流的构成情况。 不同的流的构成适合不同的口岸。 一般可以将流分解为以下六种构成要素 : W 流 :是指步行人流的数量 ,这里的步行人流包括单独行走的个人、被抱的小孩、推着自行车行走的人。 B 流 :是指骑行的自行车的数量。 C 流 :是指 行驶的轿车的数量。 P 流 :是指行驶的公共汽车的数量。 T 流 :是指行驶的货车的数量 S 流 :是指会停下来的以上流的构成要素的数量 ——— 驻留量 其中 :零售关注的重点是 W 流、 B 流、 P 流和 S 流。 流量反映了口岸内或外人流量的密度情况。 对于口岸外的流量 ,可以分为以下五种 :继踵流是在口岸外一定范围行走就会碰到别人 ,只能很慢的行走 ,人流密度非常大。 熙攘流是在口岸外一定范围行走快了就会碰到人 ,不能直 大量管理资料理载 培训系列教材 12 走 ,只能绕着、让着走。 相接流 :口岸外一定范围 ,不断的有人经过 ,来来回回。 断续流 :口岸外一定范围 ,间断有人经过。 罗雀 流 :口岸外一定范围 ,几乎无人经过。 对于口岸内 (店内 )的流量 ,同样可以分为相同的五种流量 ,口岸内流量是个反映商业零售店经营情况的重要参数 ,它同时也为经营者对竞争对手的了解提供了重要依据。 人的流量越大 ,购买的几率越大 ,口岸越好。 另外 ,流速、流向、流幅、流时也会影响口岸的价值。 一般来说 ,流速慢的口岸优于流速快的口岸。 如成都人民南路一段上的流速慢于人民南路四段上的流速 ,人南一段上的口岸优于人南四段上的口岸。 流量流动的方向。 包括研究该口岸流量的入向与出向、左向与右向。 流量宽与窄。 一般来说 ,流幅宽的口岸 优于流幅窄的口岸。 如果 A 口岸的人流幅大于 B 口岸的人流幅 ,那么 A口岸就优于 B 口岸进行零售经营。 流量流动的规则性与节奏性。 气：商气成就财气 气是对商气、人气、财气这三方面进行分析。 商气是指口岸所在地 的商业气氛。 人气是指口岸所在地所吸引的人流量和购买气氛。 财气是指在此经营的商家所获利的情况 ,赢利的气氛。 势：学会顺势而为 势是分析口岸所在地目前和未来的发展走势。 顺势与逆势 :口岸所在地发展顺利、没什么障碍叫做顺势 ,反之为逆势。 废势与兴势 :口岸所在地发展逐渐兴旺叫兴势 ,反之为废势。 短势与长势 :口岸所在地发展的生命周期长叫长势 ,反之为短势。 小势与大势 :口岸所在地发展前景巨大叫大势 ,反之为小势。 心：寻找商业核心 心包括商业中心、商业重心、人口重心和店址址心四心。 商业中心 (CBD)是指商业经济活动的中心地带 ,一般认为城市存在一个中心 ,它是以大型商场、银行和金融与证券交易中心为特征。 商业重心是城市区域各单元的商业强度加权后的平均值 ,商业重心不一定就是商业中心 ,一般的 ,它与人口重心有因果关系。 人口重心是区域单元关于人口分布加权后的平均值。 店址址心是待 选零售店所在的地点。 一般可以通过人口重心的变化情况来推知商业重心的变化情况 ,此二者具有因果关系。 另外 ,通过将商业重心和商业中心进行分析比较 ,可以对未来城市里的核心商业区移动倾向进行预测。 由于商业惯性的存在 ,多数情况下 ,商业重心并不等同于商业中心 ,而是有一定的偏离。 当偏离的程度小时 ,当前的商业格局不会发生大的变动 ,而当偏离的程度超过阈值时 ,城市商业中心就可能发生迁移 ,而且这种迁移可能是跳跃性的。 我们通过比较店址址心与商业重 大量管理资料理载 培训系列教材 13 心、商业中心三心之间的关系 ,可以对整个城市的商业格局发展趋势和待选店址是否顺应此种趋势进行预测。 ■相关链接 八种口岸细识别 台岸与凹岸以口岸所在道路路面为标准 ,需要上阶梯的口岸称为台岸。 需要下阶梯的口岸称为凹岸。 如成都的 21 世纪电脑城 ,它的二楼高出道路平面几阶梯 ,叫做台岸。 它的一楼比道路平面低出几阶梯 ,叫做凹岸。 台岸和凹岸都不及与路面处于同一平面的口岸 (平岸 )好。 一般来说 ,台岸和凹岸都会在一定程度上阻碍消费者的光顾 ,减损顾客数量。 阴岸与阳岸阳岸指正面朝向街道而且空间完全开阔的口岸。 阴岸指背后或侧面朝向街道或者空间被遮蔽的口岸。 人民南路绿树如荫 ,位于树后的口岸 叫做阴暗。 而像百货大楼、人民商场这些口岸则叫做阳岸。 阳岸比阴岸好 ,因为阴岸的展示度不及阳岸 ,不利于被消费者看到 ,所以可能会减少光顾的顾客数量。 礁岸与祥岸旁边有顾客 敬而远之的场所或商品的口岸叫做礁岸。 否则叫做祥岸。 一般来讲 ,人们对花圈、垃圾场都敬而远之、绕道而行。 因此 ,位于该类商品旁经营其他商品的口岸所面对的人流量将因之比通常情况下更少 ,这类口岸就叫做礁岸。 口岸旁边没有大众反感的商品或场所 ,甚至有吸引大众的商品或场所的口岸 ,如位于麦当劳、肯德鸡旁的零售服装店 ,就叫做祥岸。 花岸与蕾岸现在繁华 ,但 即将衰败的口岸叫做花岸。 现在冷清或繁华但即将繁华或更加繁华的口岸叫做蕾岸。 如大发市场 (已取缔 )、荷花池市场 ,由于经营混乱、假冒商品 ,并在一定程。