商业地产形态分类doc32-商业地产(编辑修改稿)

商业地产形态分类doc32-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

那么该类商铺的投资收益决不会低。 比如，北京国贸商城一期、二期总计商业面积达 64000平方米，从规模看，在北京激烈的商 业竞争市场，显然会面临较大的竞争压力，但在保持 95%以上出租率的状况下，其单位面积租金水平在北京商业设施中始终名列前茅，换言之，北京国贸商城商铺的投资价值很高，属于商铺中的 绩优股。 从上述分析可以看出，商铺的价值随着所在地区商业环境的优化，其价值会得到极大地提升，可以从 一般股票 转变成 绩优股。 只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断，另外也需要时间。 有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收益。 3. 按照商铺的位置形式分类 按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。 下面就其 概念及区别进行介绍。 铺面房：是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 13 页 共 27 页 铺 位：一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。 由于物业本身属性的不同，必然导致其差异性的存在。 (1) 唯一性差异 铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的唯一性优势；而铺位则是少则几十，多则几百个相连或相近的复制品，故缺乏唯一性优势。 对房地产来讲，地域上唯一性优势意味着其良好的投资价值。 (2) 商业业种业态局限性差异 铺位所能 经营的商业业种及业态完全受制于所处商用物业大环境的制约。 如在一个专业建材大卖场里去经营服装或食品是不允许的。 而铺面房，除了政府法规规定的不能经营的某些特殊的业种业态之外，其商业业种及业态选择的灵活性就大得多。 (3) 营业时间差异 铺位的营业时间不能随心所欲。 如一个规定晚上九点打烊的百货百货商场，超过九点钟后铺位业主就是想再多做点生意通常不会被允许，而铺面房就不会遇到这种情况，经营者晚上干到多晚，完全取决于自己的意愿。 (4) 行业规划调整风险差异 铺位经营范围及经营持续性除受制于市政建设规划外、还受制 于商业规划的调整，故风险较大。 在国内大中城市发生一条街由于规划调整的需要，一夜之间就从熙熙攘攘到门可罗雀的情况屡见不鲜。 (5) 物业运行费用差异 对于整个商用物业的运行费用，如空调运行、统一形象宣传、发布广告、组织促销活动等费用的分摊并不由铺位业主自己说了算。 因此，铺位的运行费用通常高于铺面房。 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 14 页 共 27 页 二、 (6) 物业出租选择范围差异 相比之下，铺位出租选择租赁客户的范围较窄。 至少对铺位所经营的业种、业态不熟悉 的人是不会来租用这一铺位的。 由于铺面房的业种、业态可以随租赁客的变更而随意改变，因此，其选择租赁客的范 围就大得多。 (7) 投资风险差异 时至今日，所谓的商铺热，商铺的投资回报率高，说到底就是铺位的过热。 因为铺位的价格已经被炒上去了。 这一炒作过程让人看到了 钱 途，尝到了甜头。 如某市 2020年开张的一个服饰市场的铺位价格已由当初的 10万元炒到了目前的 50万元。 其实，任何炒作的东西非但有风险，而且很难持久。 炒得越高风险越大。 不少人，怀着 一铺养三代 的良好愿望投资铺位，但稍不留神难免也会误入 一铺套三代 的陷阱。 而铺面房，其价格升幅远不及铺位。 相比铺面房，可以说铺位的投资风险已经不小了。 另外，值得提醒 的是，对有些铺位的租赁权的炒作，其风险就更大了。 (8) 炒作难易程度差异 铺面房与铺位的另一个差异就是炒作的难易程度。 铺位由于很容易被 复制 ，故易炒作。 凡要炒作就要有一定的量。 量过少无法炒，量过大则炒不高。 但炒到鸡犬升天时，为时已晚。 从此角度看，铺面房则不易被炒作。 四、 社区商业主要形式 （一）、社区商业的特点 社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。 社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服 务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。 因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 15 页 共 27 页 的提高得到更大的发展。 提供怎样的社区商业服务是本案需要研究的重要课题。 （二）、国外社区商业的发展概况及特征 社区商业最早于 20世纪 50年代在美国出现。 当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。 60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到 70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。 国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。 购物中心是一种现代的零售业态，美国的《零售辞典》对购物中心是这样定义的： “ 购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。 购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。 ” 国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们 “ 一站式 ” 购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区购物中心在国外城市整体商业中具有重要的地位。 以美国为例， 2020年全国社 区购物中心零售额为 4494亿美元，高于近邻型购物中心（ 3205亿美元）和区域购物中心（ 1429亿美元），约占美国商业总零售额的 ％。 西方各个国家的社区商业，虽然有所不同，但也有一些共同的特征。 1. 社区商业的功能 国外社区商业是为了适应城市居民郊区化而建立的，具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。 社区购物中心提供的商品包括便利品和选购品，主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、家电、建筑材料、药品、珠宝饰品、礼品、酒类等，商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定，一般以中档品为主。 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 16 页 共 27 页 而服务功能包括，银行、邮政、电信、图书馆、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。 社区商业中心又是人们休闲娱乐的场所，提供许多流行的娱乐设施，如雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等。 另外，各种类型的餐饮服务，也是社区商业中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的良好场所。 2. 社区商业中心的业态构成 国外社区商业主要是现代化的购物中心形式，购物中心和连锁组织相互促进、共同发展。 购物中心的核心店基本上都是知名的 连锁企业，例如，美国的沃尔玛、日本的大荣等都是它们国家许多社区商业中心的核心店，社区购物中心靠它们来提升对附近居民的吸引力。 除核心店外，中心内还汇聚着各种不同规模、不同业种的专业店、专卖店，它们也多是连锁经营。 各种连锁经营品牌是支撑社区商业中心的骨干力量，是社区商业中心形成和发展的基础。 3. 社区商业的开发，国外社区商业的开发都是在政府的统一规划下进行的 其中，英国、新加坡等国家，政府对社区购物中心的开发实行强有力的控制，开发者须与地方当局结成共同开发的伙伴关系。 而在美国，政府对社区商业开发的干预要少得多 ，主要是一些私人开发商以赢利为目的而进行开发。 国外社区商业的开发商主要有大型零售商、专门的商业开发商、房地产开发商、甚至是保险公司、基金会等。 商业企业和地产物业公司联合开发的做法也比较普遍，如澳大利亚的 ，日本的太丸、伊势丹、高岛屋等大零售企业和当地地产物业公司联合建设的社区购物中心在上述国家到处可见。 国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法。 开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 17 页 共 27 页 4. 社区商业的布局与设计 国外社区购物中心都有严格的设计布局，其目的是使购物中 心的任何一部分都能吸引大批的购物者。 购物中心重视对承租户的科学组合与安置，核心承租户对引导人流起关键作用，占总购物中心面积的约 40％，其位置最先确定。 对普通承租户的位置安排，充分考虑他们之间亲和力的不同，一些经营项目需组成群体以增强吸引力，而另一些经营项目必须相互避开。 一般来说，国外的社区商业中心，会把四种类型的经营项目分别汇集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男装、运动用品等应当集中布置。 二是女士用品店和儿童用品店，应该集中在一起，便于消费者进行价格、颜色、款式的比较。 三是食品零售店，包括肉店、鱼店、面包 店等。 四是个人服务，如干洗店、修理店等也要集中布置。 国外社区购物中心在总体布局确定以后，还充分考虑商店的装饰效果，承租户的平面布局和店面装饰需要在统一和个性之间维持一种平衡，既要有必要的控制，保证所有商店具有整体性，又要避免标准化的设计，提供给承租户表现个性的机会。 （三）、国内社区商业概况 1. 国内社区商业现状 我国。