商业地产大讨论(doc38)-商业地产(编辑修改稿)

商业地产大讨论(doc38)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

理者经营思想和经营水平的制约，还会受到商厦内其他经营者的影响。 无论怎样，首先应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位，形成商厦内部和外部左右逢源之势，并且一旦有空租，总是位置不佳的首当其冲。 四、地铁商铺投资要诀 独特的商铺形式 为什么地铁商铺会受到投资者的关注。 原因是商铺的价值建筑在人气上，比如上海目前两条地铁加上轨道明珠线的每日流量大概 100 万人次，而地铁一号线的远景运能是每日流量 268 万人次，二号线 为 223 万人次，数年后上海每天轨道交通流量将达到 700 人次。 如今中国各大城市也正在拟建或扩建地铁系统，其中的赚钱机会吸引了不少商铺投资者关注。 比如 2020 年上海浦东某地铁商铺开盘，曾开出 万元 /平方米的高价，但数百个铺位一售而空。 中国最大的管理资源中心 第 14 页 共 35 页 地铁商铺一般分为三大部分：地铁过道商铺、地铁商业街（城）、地面物业。 地铁过道商铺是指建造在地铁过道或地铁售票站附近的商铺，这种类型的商铺各个地铁站到处可见。 地铁商业街（城）是指在地铁车站附近，通过地下通道连接的地下商铺群，如上海地铁 2 号线交汇的人民广场站 的迪美商场、美食广场等， 1 号线的徐家汇站的徐家汇地铁商场等。 地面物业是指建造在地铁车站地面以上的商铺，如上海 1 号线莘庄站的华联吉买盛超市等。 需要说明的是，这三类商铺中真正属于地铁公司的商铺只局限在地铁售票站附近的地铁过道商铺。 人们通常把地铁过道商铺与地铁商业街（城）称为地铁商铺，而没有把地面物业包括其中。 投资致胜要诀 第一，各地铁站点由于地段不同，客流量存在明显的差异。 因而，投资时应瞄准目标顾客，寻求合适站点进行商铺投资。 第二，即使同处一个站点，站厅、过道的租金也不同， 地铁过道商铺相对比较便宜。 第三，投资地铁商铺能否取得理想的回报，首先要注重大环境，即 中国最大的管理资源中心 第 15 页 共 35 页 选址应挑选市口、地段好和人流量集中的地方，这是使铺面价格能够上升的首要保证。 其次也要注重选择好小环境，即在一个商场内，挑选一个道路通畅，相对能留住人流的好铺位也至关重要。 最后，投资者还需要注意地下商铺与地铁商铺的区别，一般认为，在地铁车站旁，与地铁车站相连的地下商铺才可以称为地铁商铺，而另一些与地铁有一定距离并且没有与地铁相连通道的地下商场并不是地铁商铺，比如上海浦东世纪公园附近的亚太盛汇虽然有地铁概念在 里面，但它并不是真正意义上的地铁商铺。 五、慧眼识专业街商铺 什么是专业街商铺 专业街商铺是指同类及相关经济活动高度聚集，并能形成一定区域影响力的城市商铺。 而常见专业街按其经营内容共分五大类 : 服饰类专业街，如女人街等； 建材装饰类专业街，如各地的建材一条街、装潢材料一条街、家具一条街等； 中国最大的管理资源中心 第 16 页 共 35 页 餐饮类专业街，如各地的小吃一条街、美食街、海鲜一条街、水产市场街等； 机电用品类专业街，如机电设备一条街、汽配一条街、建筑五金一条街、通讯产品一条街等； 休闲旅游类专业街，如各地的休闲一条街、旅游一条街、文化一条街、古玩一条街等； 文化用品类专业街，如各地的文具文化用品一条街、小商品市场一条街等； 其他类专业街，如婚纱一条街、国际汽车城、殡葬用品服务一条街等。 “慧眼识街”是投资成功的前提 每个专业街的发展前景都受政府规划的很大影响，如某市的建材一条街，其前期发展由于有政府优惠的税收政策，一度发展得如火如荼，但是随着优惠政策的到期和政府道路规划的改变，逐渐冷淡下来。 中国最大的管理资源中心 第 17 页 共 35 页 专业街在城市规划成形过程中虽有较大的政策风险，但同时 具备巨大的投资增值价值。 比如上海新七浦服饰市场在 2020 年刚开业时底层的平均售价是 6 万元 /平方米，但至 2020 年却涨到了 17 万元 /平方米。 一般来说，专业街商铺在大批商家入驻之前价格都比较低，如今后整条专业街发展态势良好，投资者一本万利；但是如三年内都难聚人气，则投资者损失惨重。 所以投资专业街商铺，需要有“慧眼识街”的本领，对专业街的特点和趋势要有一个全面的把握。 慎选换手率较高的专业街商铺 专业街红火的经营状况，使其中的经营者受益匪浅，必然也会引起其他竞争者争先恐后地前来 分得一杯羹，专业街商铺就不可避免地出现了供不应求的局面，这也是商铺租金、售价飞涨的直接原因。 在这种情况下，老经营者的退出无疑是新经营者入驻专业街的大好机会，但是如果出现短时期内老经营者大量退出，也就是商铺换手率较高的现象，就应该引起商铺投资者的重视了。 如果在专业街中出现一半左右商家退出，就说明在这里的租金涨幅 中国最大的管理资源中心 第 18 页 共 35 页 使很多老商家难以承受，老的经营者都承受不了的高租金，新的承租者也将面临着很严峻的挑战。 到最后一旦出现无人接盘的局面，商铺价格必然下跌，下跌的趋势容易引起投资者观望的心理，专业街商铺 的持续空置会给投资者带来难以弥补的损失。 而且大量商家的转移，会影响整条专业街的特色，也不利于专业街的长远发展。 所以，投资者一定要选择稳定性较好的专业街商铺，才可能选对“黑马”。 六、别墅配套商铺成投资新贵 近两年别墅作为房地产市场中的高端产品，备受政府、房地产投资者的关注。 别墅市场的异常活跃必然要求更多的商用房产与之配套。 最近，已有很多商铺投资者开始咨询与别墅配套商铺相关的信息。 如果我们仔细研究某区域别墅的分布及价位，就能从中发现该区别墅商铺的投资价值。 由于别墅是住宅房地产市场的高端产品，其别墅的使用者、拥有者一般都拥有较高的社会地位和较佳的经济实力，其生活品质也较高。 这 中国最大的管理资源中心 第 19 页 共 35 页 些都要求周边有更加完备的生活配套设施。 但是由于别墅具有私密性，别墅区中的商业经营场所很少。 从调查中可以看到，与别墅配套的购物场所、休闲娱乐场所、就医场所、子女教育场所离别墅所在地都有一定距离。 消费者通常需要驱车 1030 分钟至休闲、购物场所。 看来我们可以选择在地图上标志出几个别墅的位置，并且将别墅用弧线连接起来，购置成简单的圆形，选出圆心，通常这是几个别墅的消费中心，相 信此处的商用房产拥有较高的商业价值和较大的升值空间。 五、慧眼识专业街商铺 什么是专业街商铺 专业街商铺是指同类及相关经济活动高度聚集，并能形成一定区域影响力的城市商铺。 而常见专业街按其经营内容共分五大类 : 服饰类专业街，如女人街等； 建材装饰类专业街，如各地的建材一条街、装潢材料一条街、家具 中国最大的管理资源中心 第 20 页 共 35 页 一条街等； 餐饮类专业街，如各地的小吃一条街、美食街、海鲜一条街、水产市场街等； 机电用品类专业街，如机电设备一条街、汽配一条街、建筑五金一条街、通讯产品一条街 等； 休闲旅游类专业街，如各地的休闲一条街、旅游一条。