商业地产规划和招商知识(doc78)-商业地产(编辑修改稿)

商业地产规划和招商知识(doc78)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

典雅、明快。 （ 5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。 （ 6）采取定价销售，可以退货。 （ 7）服务功能齐全。 超级市场 超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。 （ 1）址在居民区、交通要道、商业区。 （ 2）以居民为主要销售对象， 10 分钟左右可到达。 （ 3）商店营业面积在 1000 平方米左右。 （ 4）商品构成以购买频率高的商品为主。 （ 5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。 （ 6）营业时间每天不低于 11 小时。 （ 7）有一定面积的停车场地。 大型综合超市 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。 （ 1）选址在 城乡结合部、住宅区、交通要道。 （ 2）商店营业面积 2500 平方米以上。 （ 3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。 中国最大管理资源中心 （ 4）采取自选销售方式。 （ 5）设与商店营业面积相适应的停车场。 便利店（方便店） 便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。 （ 1）选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。 （ 2）商店营业面积在 100 平方米左右，营业面积利用率高。 （ 3）居民徒步购物 57 分钟可到达， 80%的顾客 为有目的的购买。 （ 4）商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。 （ 5）营业时间长，一般在 10 小时以上，甚至 24 小时，终年无休日。 （ 6）以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。 购物中心 购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。 （ 1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。 （ 2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。 （ 3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店 、快餐店等组合构成。 （ 4）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。 （ 5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的 80%。 （ 6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。 （ 7）根据销售面积，设相应规模的停车场。 中国最大管理资源中心 仓储式商场 仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。 （ 1）在城乡结合部、交通要道。 （ 2）商店营业面积大，一般为 10000 平方米左右。 （ 3）目标顾客以中小零售商、餐饮店、 集团购买和有交通工具的消费者为主。 （ 4）商品结构主要以食品（有一部分生鲜商品）、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。 （ 5）店堂设施简朴、实用。 （ 6）采取仓储式陈列。 （ 7）开展自选式的销售。 （ 8）设有较大规模的停车场。 第六章 商业地产市场调查 在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。 随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任 何时候都更为强烈。 市场调查是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。 实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。 一、地产市场调查的内容 商业地产市场调查，就是以商业地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对商业地产市场进行研究与预测验。 由于土地和房屋位置的固定性（不动产），商业地产市场调查也烙有很深的地域特征。 对商业 中国最大管理资源中心 地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个市场到区域商圈。 再由 区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个市场、区域商圈。 不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。 市场调查有广义和狭义之分。 狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。 例如进行商铺市场购买力的调查，只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购买力的情况。 广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实 市场和潜在市场。 商业地产市场调查的重要性 我们知道，企业的生存环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来发展的机遇，也带来生存的威胁。 通过市场调查，企业能不断发现新的市场机会，规避市场的风险。 所以企业必须通过市场调查，了解消费者对商铺的需求，以及对现有商铺的意见，以引导商铺开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占有率。 现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。 只有通过 市场调查，才能了解消费者需要什么样的商铺，需要多少商铺，进而组织生产经营。 建造好的商铺由于符合消费者的需求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定的效益目标。 商业地产市场调查的主要内容 主要包括以下几个方面： （ 1）商业地产市场环境调查 252。 政治法律环境调查 中国最大管理资源中心 178。 国家、省、城市有关商业地产开发经营的方针政策。 如开发区政策、 商业地产价格政策、商业地产税收政策、商业地产金融政策、土地制 度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。 178。 有关商业地产开发经营的法律规定。 178。 有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建 设规划和区域经济规划、城市发展战略等。 252。 经济环境调查 178。 国家、地区或城市的经济特性， 包括经济发展规模、趋势、速度和效益。 178。 项目所在地区的经济结构、商圈人口和经济状况、销售条件、基础设 施情况、地区内的重点商业开发区域、同类竞争物业的供给情况。 178。 一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。 178。 国民经济产业结构和主导产业。 178。 居民收入水平、消费结构和消费水平。 178。 项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和 外商投资的发展情况。 178。 与特定商业地产开发类型和开发地点相关因素的调查。 178。 财政收支。 对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须结合具体项目情况展开有针对性的调查。 252。 商圈环境调查。 商圈环境直接影响着商业地产产品的价格，这是商业地产商品特有的属性。 优良的商圈环境，对发 挥商业地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。 中国最大管理资源中心 （ 2） 商业地产市场需求和消费行为调查 216。 商户和投资人对某类商业地产的总需求量及其饱和点、商业地产市场需求发展趋势。 216。 商业地产市场需求影响因素调查。 如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。 216。 需求动机调查。 如商户和投资人的购买意向，影响商户和投资人购买动机的因 素，商户和投资人购买动机的类型等。 216。 购买行为调查。 如不同商户和投资人的不同购买行为，商户和投资人的购买模式，影响商户和投资人购买行为的社会因素及心理因素等。 （ 3） 商业地产产品调查 216。 商业地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。 216。 现有商业地产租售商户户和业主对商业地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种商业地产产品的接受程度。 216。 新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有房地产产品上应用情 况。 216。 本商业地产产品的销售潜力及市场占有率。 （ 4） 商业地产价格调查 216。 影响商业地产价格变化的因素。 216。 商业地产市场供求情况的变化经趋势。 216。 商业地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。 中国最大管理资源中心 216。 开发商各种不同的价格策略和定价方法对商业地产租售量的影响。 216。 开发个案所在城市及各区商业地产市场价格。 （ 5） 商业地产促销调查 216。 商业地产广告的时空分布及广告效果测 定。 216。 商业地产广告媒体使用情况的调查。 216。 商业地产广告预算与代理公司调查。 216。 人员促销的配备状况。 216。 各种公关活动对租售绩效的影响。 216。 各种营业推广活动的租售绩效。 （ 6） 商业地产营销渠道调查。 216。 商业地产营销渠道的选择、控制与调整情况。 216。 商业地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。 216。 租售代理商的数量、素质及其租售代 理的情况。 216。 房地产租售客户对租售代理商的评价。 （ 7） 商业地产市场竞争情况调查 市场竞争对于商业地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。 因此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应，并时刻注意竞争者的各种动向。 商业地产市场竞争情况的调查内容主要包括： 216。 竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）的实力和经营管理优劣势调查。 中国最大管理资源中心 216。 对竞争者的商铺设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺 点的调查与分析。 216。 对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。 216。 对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究。 216。 对竞争情况销售渠道使用情况的调查和分析。 216。 对未来竞争情况的分析与估计等。 216。 整个城市，尤其是同类型产品的供给量和在市场上的销售量， 本企业和竞争者的市场占有率。 216。 竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向。 二、调查方法与条件 （一） 调查方法 市场调查有许多方法，企业市场调查人员可根据具体情况选择不同的方法。 市场调查方法可分为两大类，第一类按选择调查对象来划分，有全面普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等；第二类是按调查对象所采用的具体方法来划分，有访问法、观察法、实验法。 下面简要分析每一种调查方法特征。 1. 按调查对象划分 （ 1）全面普查 全面普查是指对调查对象总体所包含的全部个体都进行调查。 可以说对市场进行全面普查，可能获得非常全面的数据，能正确反映客观实际，效果明显。 如果把一个城市的人口、年龄、家庭结构、职业、收 入分布情况系统调查了解后，对商业地产开发将是十分有利的。 由于全面普查工作量大很大，要耗费大量人力、物力、财力，调查周期较长，一般只在较小范围内采用。 当然，有些资料可以借用国家权威机关普查结果，例如可以借用地区年鉴所得到的有关数据资料等。 中国最大管理资源中心 （ 2）重点调查 重点调查是以总体中有代表性的单位或消费者作为调查对象，进而推断出一般结论。 采用这种调查方式，由于被调查的对象数目不多，企业可以较少的人力、物力、财力，在很短时期内完成。 如调查需求情况，可选择一些购买商户作为调查对象，往往这些商铺户对商铺需求量，对商 铺功能要求占整个商铺需求量的绝大多数，从而推断出整个市场对市场的需求量。 当然由于所选对象并非全部，调查结果难免有一定误差，市场调查人员应引起高度重视，特别是当外部环境产生较大变化时，所选择重点对象可能不具有代表性了。 在这种情况下，公司应及时调整，重新选取调查对象，并对调查结果认真分析，只有这样的市场调查结果才能为企业制定策略提供有用的根据。 （ 3）随机抽样 随机抽样调查是在。