商业地产商圈研究专刊系列-市场篇(doc26)-商业地产(编辑修改稿)

商业地产商圈研究专刊系列-市场篇(doc26)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

商 业 地 产 市 场 概 况 2020年以来，在商品房开发量大幅增长的同时，商业营业用房（即商业物业）的开发量也快速成长， 2020年全市商业营业用房竣工面积 ，同比增长 %，而 2020年上半年已经有近 200万平方米商业用房面市，据有关机构估计，今年商业物业开发量将达 350万平方米，比上年增长 30％左右。 按照国际通行标准，市民人均占有 1平方米商业面积则可视作商业面积相对饱和，以主城区 1000万人口计算，饱和底线在 1000万平方米左右，而现在重庆整个商业用房面积大约在 500万平方 米，因此从整体意义上来说，重庆商业物业仍有较大的发展空间。 涉足商业房地产开发的地产商日益增多 众多开发商争食商业物业这块诱人的蛋糕，已成为 2020年重庆楼市的一道风景。 龙湖地产初涉商业物业开发即推出总面积达 10万平方米的商业航母 —— 北城天街。 并引得两大商业巨头银太百货与北京华联入驻，成为北部新区商业的新中心区；华宇公司继去年推出部分商业物业后，其总建筑面积分别达 12万平方米的华宇广场和 8万平方米的华宇名都城基本上都于今年上市；协信继几年前成功开发朝天门协信商厦后，今年又推出总面积达 3万平方 米的的纯商业物业协信黄金海岸，作为观音桥地区第一个开放式的面面临街的纯商业项目，引起了市场的极大关注。 在地产龙头企业挺进商业物业，其他一些二线品牌企业也不甘示弱，也纷纷加入商业物业的开发行列， 2020年商业物业将迎来一个不小的开发高潮。 2020年部分知名地产商开发商业物业一览 公司名称 项目名称 区域 规模 龙湖地产 北城天街购物广场 江北区 10万平方米 协信集团 协信黄金海岸 江北区 3万平方米 华宇公司 华宇广场 沙坪坝 12万平方米 华宇名都城 沙坪坝 8万平方米 升伟地产 升伟新天地 沙坪坝 3万平方米 斌鑫地产 斌鑫世纪商城 杨家坪 9万平方米 林建物业 金沙国际 沙坪坝 3万平方米 蒲辉地产 海棠晓月第壹大道 南岸区 7万平方米 新大都地产 新大都商场 沙坪 坝 5万平方米 一级商圈商业面积继续增长，二级商圈商业面积异军突起 作为一级商圈的解放碑，商业面积供给依然放量增长，巩固其核心商圈的地位，而以江北、南岸、沙坪坝为代表的二级商圈异军突起，商业面积从 2020以来呈现大幅增长。 据有关单位统计， 2020年主城各区域商业物业供给分别为：南滨路 65万平方米；江北 60万平方米；沙坪坝 50万平方米；解放碑 50万平方米；杨家坪 40万平方米；江滨路、沙滨路共计 15万平方米；其他 30— 50万平方米。 在各区政府大力建设本区域中心商圈，打造规模庞大的商业步行 街的行政规划依托之下，二级商圈商业面积的增长将成为未来几年重庆市商业物业供给的主流区域。 本地及外地商业机构积极扩张，商业物业有效需求增大 随着重庆市国民经济与城市建设的不断发展，人们的消费水平和消费能力也不断提高，在重庆商业物业建设步入快车道发展的同时，本地和外地的知名商业机构也都纷纷加快了扩张的步伐。 本地的重百商场、新世纪百货早已在各个区域的核心商圈抢得有利位置，最早进入重庆的太平洋百货、家乐福超市也不甘落后，而从 2020年开始，好又多量贩连开沙坪坝、南坪两个店，普尔斯马特连开南坪、江北 两店，华联商厦几乎同时签下了两路口、沙坪坝、北城天街三个大型物业，随后又有新一佳进驻中华广场、北京王府井进驻沙坪坝新大都。 在外地百货零售大鳄抢滩重庆的同时，专业零售巨头也不甘人后，国美电器、苏宁电器已在重庆布局 6家专卖店。 在这些零售大鳄们搅动市场的同时，对重庆的商业物业的需求量也不断增大，引得众多地产商投身商业物业的开发。 部分商业物业规划失当，空置量增大 在商业物业开发大幅增长，商家资源不断增加的情况下，由于部分商业物业规划失当，导致重庆商业物业的空置率增高。 商业物业的规划失当，主要 表现在两个方面，一方面是选址失当，在商业设施已经很密集区域仍然建大型商业设施，如在解放碑、沙坪坝步行街就有几栋空置的商业裙楼物业，或者在不具备零售商业条件的地方规划零售商业设施；如另一方面是商场内部规划失当，大部分地产商是做住宅出身，规划商业设施完全凭个人经验，在没有进行经营定位，确定商家对象之前就盲目建设，结果在柱网布置、车流、人流动线组织，规避商业死角等各方面都缺乏考虑，导致商业物业开发出来不适用而空置。 据统计， 2020年重庆市商业营业用房空置量就高达 160万平方米，超过当年开发量的一半， 2020年商业 营业用房空置量估计达到 180～ 200万平方米，这对新建商业物业来说是非常大的压力。 也敦促地产开发商对商业物业的开发必须持谨慎态度。 2020年重庆商业地产需求市场调研报告析 ：商业地产投资者、经营者 ：重庆主城区五大商圈 ：入户问卷定量调查 ：共调查 360个有效样本 ： 本次调查结果显示，商业地产的投资者中，有 4类职业背景的客户比重突出，私营业主（个体工商户）和专业技术人员，前者有大部分是在从事商业零售经营，自身有铺位的需求，而后者属于 有较强资金势力，寻求多元化的投资型客户；其次企业中高层管理人员和自由职业从业者也有着较强的投资需求和能力；而事业机关人员对商业地产的投资兴趣相对较小。 在受访人群中，过去有过商铺投资的占到了 36%，而没有这一行业经历的被访者占 64%，说明商业地产开始受到更多投资者的关注。 调查结果还显示出，商业地产项目因其高风险和高收益的特点，目前吸引的目标投资客户群呈年轻化趋势。 而 20世纪 70年代出生的人则构成了商业项目投资的主力客户，他们尚处于刚成家或单身的阶段，个人月收入明显高于其他年龄段的平均个人月收入，但其 积蓄还比较弱，其投资商铺的目的主要有三：一是作为一种储蓄投资；二是看好商铺的增值潜力；三是对市场经济的敏感。 调研分析 目前商业投资者的投资目的和倾向是比较清晰和理性的。 在受调查的人群中， 76%的商铺购买者和最终经营者存在错位，也就是存在商铺有第二次招商的环节； 50%的投资户自行找下家，而另 50%希望由开发商统一代理完成，返购经营权；其中有 58%的投资 者作为长线投资，靠阶段性收取租金，赢得利润， 18%的购买者是短线投资，会考虑在适合的价位转手出售；还有 24%的投资者自己经营，特别是有一定经营经验的商户，积累到一定资金后，开始选择用每月租金的支出付按揭的方式取得自己所有的铺面。 在各种商业物业的种类里，独门独户的临街独立式门面最受投资者的追捧，这与其自身门面的装饰就是一个很好的广告，容易被流动的消费人流接触和发现有关。 这类产品的被接受程度在消费者中占 51%。 其次是平层商铺，但因此类商铺与整个商场的经营高度相关。 如果整个商场盘活，个体能有 效利用整个卖场的整体效益，带来的人气，反之会受到牵连；而目前大力打造的商业街，被投资者认可还需要一段时间，开放式商业街的平层商铺受青睐程度占 11%；虽然都是平层商铺，但性价比在这里成了投资者优先考虑的主要因素。 商场内二楼以上的商铺和开放式商业街道二楼以上的商铺的倾向比例为 10%和 3%。 在基本配套方面，电源、水源以及单独洗手间这些商铺必备的设施都无一例外的成为了绝大多数投资者看重的要素，根据其重要性它们被考虑的可能性依次为： %、 %、 %。 只有%的投资者根 据自身条件认为没有特别需要。 对于商业物业的配套管理，投资者都非常重视统一物业管理的提供，以解决投资经营的后顾之忧，这一选择占到了 %；而代租代售的服务也成为大多数炒家投资者所需求的服务项目，占%；统一的宣传和包装可令业主免去自身广告宣传的麻烦和财力的投入，容易聚集人气，在每个专业市场树立品牌，也成为投资者重要的需要之一，占 %；最后是代交费服务，占 %。 商铺面积的大小直接和投资者的经营成本、经营方向关联。 21— 50平方米的商业物业最受消费者欢迎，占到了 37%；其次 10— 20平方米 /套的需求比例占 30%，这也从侧面表明目前重庆市场商业物业刚刚兴起之初广大纯炒家投资者非常谨慎，又因如经营服装、小百货、精品，对经营户的要求比较低，这三行业的经营户对商铺的需求整体数量较大，其面积需求多在 1050平方米 /套有关。 接下来的面积需求比例依次为： 51— 70平方米（ 13%）， 71— 100平方米和 100平方米以上（都为 9%）， 10平方米以下（ 2%）。 显示，当投资者决定投资选择某一商铺的时候，价格首当其冲是其重点考虑的先决性条件和因素。 现今的重庆市场商业物业刚刚起步，个体消费者看好的是投资风险小，有一定回报的项目，在资金允许的情况下他们一般会谨慎的选择价位较低的商铺，所以大多数受调查者将选择集中在 — /平方米，这一区域 (37%)，本段上下两段 — /平方米（ 17%）和 1万元 /平方米及以下（ 16%），分列二、三； — /平方米（ 10%）， — /平方米（ 8%）， — /平方米（ 6%）， /平方米以上合计占 6%。 在调查中还发现一个有趣的现象，平街二楼及二楼以上的 商铺都被视为位置较次，人气与平层相比，减少 30%至 60%；单价是平层的 1/3至 1/2。 在资金允许的情况下，一般投资者是不愿意购买的。 这也从另一个侧面说明，平层是绝大多数商家和投资者的选择。 如解放碑好吃街所有商业门面二层以上出现的高空置率，就是最好的市场反映。 这也给商业地产项目开发商一个重要的提示，如何进行开发前除平层外的商业楼层规划，科学的市场调查是非常重要的。 由于商铺的特殊实用性和高单价的特性，小额投资者近半都倾向选择银行按揭贷款的方式进行购买和经营（ 48%），以便资金周转顺畅。 而有 27%的人则采取利息较低的分期付款的方式购买，只有 1/4的人愿意在资金成本允许的情况下一次性付款。 有一定经济实力的投资者更愿意接受高首付低月供的付款方式。 另外，在首付的承受能力方面，调查的结果显示，有三段是比较突出的，选择首付 3— 4万元(%)；其次选择是 5— 6万元这一段（ %）；第三是 9万元及以上（ %）。 说明目前的投资实力有高有低，中小投资者仍然占绝大比例，首付 7万元以下的占 80%。 与首付额度调查相关联的是对月供承受力的调查报表， %的人选择了 2020元 — 2500元的月供， 其次是 2501— 3000元的月供（ %）。 在经济能承受的情况下，大多数投资者还是愿意接受低月供的购买商铺的投资方式。 在给出的商铺投资的第一选择、第二选择以及第三选择中，我们可以看出，渝中区的解放碑无可争议的成为大家一致的首选，这与解放碑的特殊地位密不可分，“商业航母”的身份令所有的消费。