咸阳x改扩建工程项目可行性研究报告(doc41)-工程可研(编辑修改稿)

咸阳x改扩建工程项目可行性研究报告(doc41)-工程可研(编辑修改稿)内容摘要：

影 9 40— 200平米 1500平米 其他 20 10—— 60平米 600平米 配套服务 7 200平米左右 1200平米 电脑专卖 1 250平米 250平米 合计 85 约 6800平米 C、通讯市场  咸阳市目前主要的通讯市场 集中于 电信大楼周边  无论是销售行货还是二手手机的市场状况都非常差  主要以柜台形式销售，单位面积 3 平米左右，总面积约 100 平米  无论是档次还是规模，都远远逊于同类三级城市 D、住宅底商（典型性商业分析） 楼盘名称 华瑞、城市境界 总建面积 1． 8万平米 主力单价区间 一层使用面积 /平米（二、三层只租不售，整层出租） 总价区间 200万 — 300万 付款方式 一次性和按揭 售后返租 自买自营，不返租 面积区间 外铺 110平米 楼层总数 3 开盘时间 2020年 6月 入伙时间 未 定 工程现状 主体结束，公共区域内装期间 销售现状 70% 物业公司 自己组建 装修标准 高档 中国最大的管理资源中心 18 结论：  临街商业是咸阳市较为常见的一种商业形式，相较于其他一二级城市，数量众多，分布集中，供应充足，现有总面积超过 15000 平米  以品牌专卖店为主，但相较于同类三级城市，中低端品牌多，高端品牌少。  现有租金情况远远低于同类三级城市，主力租金价格集中在 元 /平米左右  目前的临街商铺主力面积在 50 平米左右。 在售项目的底商主力面积约 100平米  销售产品业态以服装类为主  临街商业沿中心商业区分布，集中 在人民中路两侧。  非中心区底商的售价在 8000—— 10000 元 /平米 1． 2． 2内街商业 名称 中宏时代商业广场 盛世银泰购物广场 秦隆步行街 福园购物广场 总建面 12020平米 24000平米 46743平方米 10000平米 售价（建筑面积计算） 均价 1万 F1: /平米 F1: /平米F2: /平米 F3: /平米 F1: /平米F2: /平米 F3: /平米 售后返租 售后自租，不返租 售后自租或代租，不返租 （自余部分店铺出租） 返租 3年： 第一 年 7% 第二年 8% 第三年 9% 每月月初返租 返租 2年 每年 % 一次性付清 面积区间 20— 50平米 20平米 — 100平米 15— 100平米 20— 200平米 租金标准 （建筑面积计算）） F1： 3元 /平 .天 F2： /平 .天 F3： /平 .天 3元 /平米 /日 F1： /平 .天 4元 /日 /平米（尚未开业） 商铺数 140 322个 300 160左右 楼层总数 3 4 5 3 中国最大的管理资源中心 19 入伙时间 陆续开业 陆续独立开业 已陆续开业 10月 1日（地下一层爱家超市已开业） 工程 现状 已完工 已竣工开业 公共装修已完成 正在安装设备及外立面装修 销售现状 已售完 60% 80% 配套 无 无 地下停车场 地下停车场 1． 2． 3餐饮街 团结路： 饭店 11 家（中等规模，川味为主，人流较少，生意一般，面积在 100— 400 平米）酒吧 3 家（ J J Bar、西海岸酒吧、 V9 吧），生意平淡。 安定路： 与团结路、乐育路相连，临街为 20— 60 平米本地风味小吃，卫生较差生意一般。 渭阳中路： 饭店 10 家（中高档，精装修， 200— 600 平米上下两层，各地香辣风味，其中与西兰路什路口百姓餐饮、 2068 香辣虾生意火爆，其他生意较好； 咖啡厅一家（挪威森林咖啡，生意清淡）。 西兰路： 饭店 7家（中高档，精装修， 200— 500 平米，海鲜风味，生意较好）； 健身房一家规模中等，瑜珈馆一个，咖啡厅两家，生意清淡。 人民中路： 本地特色小吃十余家 10— 50平米，生意不错，其他饭店 9 家（其中快餐肯得基一家，麦当劳一家，生意火爆，其他一般） KTV 四家，生意清淡，规模中等，较大规模有中宏广场一楼欢乐100；嘉年华健身俱乐部一个，大型网吧两家，咖啡厅两家（皇 家咖啡、摩玛咖啡，生意冷清），剧院一家，迪厅一家（ 处），游戏娱乐厅，生意清淡。 乐育路： 北段为当地特色风味小吃（单个店面 20— 50 平米）十余家，生意不错，南段风味饭店（湘菜） 4 家，中等规模装修（ 100— 200 平米），生意一般；网吧 2家，影院一家，迪厅一家， KTV5 家，生意平淡。 中国最大的管理资源中心 20 结论：  内街形式的商业街，实际上是临街商业的一种延伸，小体量建设，容积率低，对土地的利用价值不能够体现最大化原则，主要是由于消费力支撑薄弱而不得已采用的方式，在北京和上海等大型城市中很少采用。  盛世银泰的销售情况比较好，但是 租赁非常差，除一层出租后开始经营外，二三层仍然处于空置状态  目前中心商业区的内街商业，租价普遍较低，仅为 3 元左右，是根本不能够支撑售价的，因此，这样的状况直接导致了租赁少，除一层能够勉强开业外，二三层基本都处于空置状态。  而在偏离中心商业区地点开发的秦隆和福园，售价仅为 1万元左右，租金也只有 ,但是整体的销售和租赁情况都不好  虽然秦隆和福园入市价格已经很低 ,但仍然选择用返租的方式吸引消费者 ,特别是福园居然采用了首付款返租的方式 ,足以说明这种内街式商业模式的市场状况并不十分理想 ,因此才会选择用返租来补贴租 金和售价的差额。  另外 ,盛世银泰在中心商业区只建容积率这么低的商业楼 ,同商业的宗旨是违背的，之所以选择内街形式 ,只是为了分割产权后 ,销售方便 ,同时也说明了这种做法有可能是因为支撑力较为薄弱而不得不采用的做法。 1． 3 百货类商业 楼盘名称 银泰春天 金义百货 茂源购物广场 商业总建面 约 20200平米 30000平米 约 13000平米 主力单价区间（使用面积计算） 一层 26000（独立店铺）；二层 20200；三层15000 一层 29000；二层 2万；三层 11000（打 ） 总价区间 30— 120万 30万 — 100万 付款方式 一次性和按揭（一次性优惠 3%，按揭优惠 1%） 一次性和按揭 售后返租 返租 10年 每年 % 返租 10年 每年 10%回报率 自买自营 或公司整体出租 面积区间 20— 50平米 25— 50平米 中国最大的管理资源中心 21 租金标准 联营 25%+1%不出租 联营 23%；租金 9元 /月 /平方米（三层局部租金） 楼层商铺数 100多（一层） 696 开盘时间 2020年 7月 30日 入伙时间 年底 11月 18日 未定 工程现状 公共装修已完成 工程已基本竣工 工程主体完工 销售 现状 已停止销售 60% 结论：  新建在建百货类商业在销售时全部采用了返租的形式，而且平均回报率都在 8%以上，作为一种虚拟返租回报额度相对较高  由于咸阳市存款余额高，因此银行对于开发商的支持力度非常大，开发商通过银行提供贷款，允诺消费者差价补贴，以维持高售价。  在中心商业区的百货店，一层几乎全部售空，说明咸阳市投资者对于一层的认可度很高，因此，茂源在外围加做了一批独立店铺，用以回收资金，而没有采用返租。 1． 4 高层商业业态填充问题 1) 在核心商业区现有的百货类商业中，宝安选择了 KTV，百货大楼选择了网吧和 橱柜展示 2) 而新建的高层商业中，银泰春天选择酒店，茂源和新华大厦均为写字楼，而写字楼大都处于空置状态。 3) 通过对现有高层业态的经营情况调查可知，宝安的 KTV 收费很低，百货大楼的网吧虽然人比较多，但 1元 /小时的价格，也基本没有利润可谈； 4) 在另外一些三级城市，也有用酒店来做高层填充的情况，但在咸阳，这种可能性是比较低的，根据调查发现，咸阳虽然可以算做旅游城市，但酒店方面情况并不乐观，现在咸阳市的四星级酒店标间价格仅为 188元，即使不考虑入住率的情况，这样的价格也根本无力承担酒店的日常运营管理费用。 中国最大的管理资源中心 22 5) 因此，盛世银泰在 人民路这样的黄金商业区，只建三层，不做高层，也正是看到了高层业态几乎不赢利的现状而作出的选择。 商户、投资者、消费者调研分析 1）商户调研分析 商户经营的商品主要是服装，通常会选择一定的品牌。 在咸阳市， 5 平米以下的摊位较少，多数为 535 平米的中大摊位，商户的月流水平均可以达到 58千，由于距离西安较近，因此，多数商户选择到西安进货，只有少量商户会到广州等大的城市进货。 商户获取信息的渠道为传统媒体，集中在报纸和电视方面。 目前商户对于经营的商场最为不满意的依次为管理混乱、经营不规范、消费水平低以及客 流少。 针对本案，商户多数选择租赁，能够承担的租金介于 300600/月/10 平米市场摊位，有近 2/5 的商户愿意到本案中经营。 2）投资者调研分析： 在咸阳市，投资者目前主要的投资手段为房地产投资，其中又以商铺投资为主。 半数以上的投资者能够承担总价在 3050 万，面积在4060 平米的商铺，希望达到的投资回报为 10％，年限最好在 35年。 另外，通过调查也发现，投资者主要采取的方式还是自己出租，而不希望借助开发商进行包租。 投资者在购买商铺时，根据关心程度的高低依次为地段、开发商实力、人流和担保公司，非常看 重朋友之间的相互介绍，信赖口碑传播。 咸阳市投资人对一层商铺看好，对二三层购买态度不十分积极。 对本案的投资前景比较看好。 3）消费者调研分析 通过对消费者进行的有效问卷调查，可以发现，目前在咸阳市主要的消费者以本地人为主，年龄居于 1835 之间，购买商品的主要用途为自用。 消费者在购买产品时，对商品的种类和价格关注度最高，另外，通过调查，逛街购物是目前咸阳市居民主要的休闲爱好，单次人均 中国最大的管理资源中心 23 消费 3050 元，平均每周一次。 由于咸阳市整体市区面积较小，因此，消费者对于公共交通的依赖性大。 本案所在地点是咸阳的 主流消费区域，也是消费者最常逛的地方，因此，只要本项目能够开业，他们就一定会来。 五． 项目分析 （一）本案商业地缘关系分析 1. 本案所在的人民路是咸阳市自发形成的商业中心和政治中心，人民路南侧聚集了大量商业，已经形成核心商业中心。 2. 与人民路并行的渭阳路是咸阳市的行政中心，包括市政府在内的一些市属机关都聚集于此。 3. 本项目的北侧是铁路线，周边居住人口有限，缺乏必要的商业人流支撑。 4. 西侧的西兰路是主要的交通道路，人流少，车流多为过路车，公交线路少 5. 本项目虽然位于人民路，但是位于人民路的北侧，由于秦都市政府、法院等都位于 此，因此该地区目前的行政属性要大于商业属性。 （二） SWOT 分析 1) 地理位置优越，地处咸阳商业中心区，交通便捷，共有 10 条公交车在此停靠，符合消费者对传统公交的依赖心理 2) 区域商业地段价值对于投资者来说，认同度极其高 3) 周边配套全面，集中了大量的政府机构和学校机关等，存在高质量的购物人群 4) 广告位集中，便于对项目的宣传推广 5) 国民经济快速增长 ,年增长率已经达到 13% 2．项目的劣势 1) 咸阳市总体消费水平偏低，人民主要消费仍然是传统的衣食，对于高端消费需求相对较低。 2) 附近虽然交通线路集中，但过路人 流数量多，同时其他车辆少，消费人流数量有限 中国最大的管理资源中心 24 3) 目前人民路商业中心的商业主要集中在人民路的南侧，北侧较少，商业氛围相对要差一些。 项目的机会 1) 根据咸阳市十一五规划，未来咸阳整体发展趋势明朗 2) 当地居民开始出。