呼和浩特某住宅项目可研报告(doc25)-地产可研(编辑修改稿)

呼和浩特某住宅项目可研报告(doc25)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

资金实力一般不强，且旧城改造区域内居民的层次和消费能力十分有限，无法自行贴补购买较高品质的商品房，所以旧城改造的动迁仍以就地返迁为主。 由于统计体系不健全，对呼市近年新建商品房存量说法各一。 但最可信的数据是 15%。 一般的购买对象是由各机关、事业单位（集团消费）和个人，近年个人购买的比例开始上升，但集团消费的现象依然有一定的比例，在 20%至 30%左右。 呼市近三年房产成交价格及房型特点分析 呼 市 近 年 的 住 宅 销 售 价 格 平 均 在 1400 元 /M2， 其 中 市 中 心 区 均 价 在18001900 元 /M2，个别超过 2020 元 /M2。 经济适用房销售价格在 1150 元 /M2。 2020 年房价较上一年度上升了 %。 销售的主力房型为 80100 平方米的两房。 超过 100 平方米的三房，主要的购买对象是机关和事业单位的干部及私营业主。 新建商品房市场区域分布分析 目前呼市新建商品房大多分布在东北部和东南部地区。 热点区域 ―― 东北部，由于市政府搬迁至东北部的如意开发区，致使呼市东北部成为房产开发的热点区域，目前在建和新建的商品房有丽苑小区、海天花园、芳汀花园、祥泰花园等，该地区楼盘均以 中档形象出现，其中北恒街以北地区均价在 1300 元 /平方米左右；北恒街以南地区均价在 1750 元 /平方米左右。 次热点区域 ―― 东南部，目前呼市东南部尚未成为房产开发的真正热点地区，但 “ 东苑 ”60 万平方米的开发量足以引起呼市房产市场的关注，预计在 3－ 5 年后会有一个地位的提升。 房地产市场有关政策分析 内蒙古自治区第九届人大常委会于 2020 年 2 月 12 日发布了《内蒙古自治区城市房地产开发经营管理条例》。 该条例根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律和法规制订，其中，需要上海市投资者注意的内容有： l、 设立房地产开发企业应有 100 万元以上的注册资本和 4 名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员， 2 名以上持有资格证书的专职会计人员。 自治区以外一、二级房地产开发企业可以在自治区内从事房地产开发经营，并必须到项目所在地房地产开发行政管理部门登记，并由管理部门向自治区政府建设行政管理部门备案后才可进行房地产开发经营。 注：建设部规定仅一级企业可在全国范围内自由开发房地产。 房地产开发企业在获得开发建设项目后应办理城市房地产开发建设项目手册，在项目建设过程中应当将主要事项记录在项目手册 中，定期报送有关部门备案。 土地出让合同约定的动工开发期限满 1 年未动工开发的，可以征相当于土地出让金 20%以下的土地闲置费；满 2 年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权（但动工开发必需的前期工作造成动工延迟的除外）。 竣工验收时，政府有关部门组织的综合验收包括拆迁安置方案的落实情况。 预售房的购买人在交房后 90 天内，现售房在签订合同后 90 天内办理土地使用权变更和产权登记手续。 房地产企业协助办理。 银行项目贷款和按揭贷款政策 由于呼市的经济发展状况不如上海，因此银行的贷款能力也相当有限。 银行向开发 商发放的项目专项贷款和向业主发放的商业按揭贷款总额受到限制，开发商之间竞争这一盘子相当激烈。 职工公积金由呼市的住房资金管理中心负责管理。 职工贷款由中心负责审核，再委托商业银行具体操作。 只要职工所在企业缴纳公积金，则职工购买商品房的公积金贷款一般不受限制。 然而，呼市并非每个企业都执行公积金制度。 呼市的住房资金管理中心类似上海的公积金管理中心，承担住房公积金和房改基金的管理工作。 但是，呼市的住房资金管理分散，条块分割，各系统、自治区都运行各自的住房资金管理中心，没有完成属地化管理，造成资源分散、统计不全 的局面。 建设周期 呼市地处北方，传统上每年 10 月中旬左右到第二年 4 月中旬为冻土期，一般的工程建设全部停止。 如在此期间需要施工，必须采取价格昂贵的冬季施工措施，并履行繁琐的手续。 预售许可 虽然在预售管理上，自治区服从国务院和建设部的有关预售条件的规定，但实际执行较松。 另一方面，由于市场不成熟，呼市居民有购买现房的习惯，以免上当受骗。 一般在建筑结构出形象后，才会有销售量。 交付许可 呼市没有类似上海的交付使用许可证制度。 住宅单体竣工，取得竣工验收合格证明后即可交付客户入住。 其主要原因是呼市的气候 冬季寒冷，施工期短，如要绿化、环境等全部完工，则建设周期过长，开发商压力过大。 呼市招商引资的优惠政策 内联企业享受以下税收优惠：（ 1）经营 10 年以上，市外投资在 100 万元以上（含 100 万元）且占中投资 25％以上的生产性内联企业，从获利年度起，3 年内免征企业所得税，免税期满后， 2 年内减半征收企业所得税。 在开发区或经济园区新办的内联企业，除享受相应的财税优惠政策外，优惠期满后减按 15％的税率征收企业所得税。 市外投资者在呼和浩特新办的内联项目，减半征收城市基础设施配套费、增容费和 7000 平方米 以下的人防结建费。 市场微观状况分析 区位竞争对象研究 与本案同区域、同品质的楼盘以 “ 东苑 ” 为代表，所以相邻物业以东苑一期为标准进行分析，并作为主要的楼盘竞争对象。 n 物业单价、总价及房屋面积 A 房型 楼层 房型 面积 实际单价 总价 1F 二室二厅 1450 140926 2F 二室二厅 1600 155504 3F 二室二厅 1716 166778 4F 二室二厅 1660 161335 5F 二室二厅 1550 150645 6F 跃层 1850 241259 小计 1016446 B 房型 楼层 房型 面积 实际单价 总价 1F 三室二厅 1450 172231 2F 三室二厅 1600 190048 3F 三室二厅 1716 203826 4F 三室二厅 1660 197175 5F 三室二厅 1550 184109 6F 跃层 1850 264920 小计 1212309 C 房型 楼层 房型 面积 实际单价 总价 1F 二室二厅 1450 151119 2F 二室二厅 1600 166752 3F 二室二厅 1716 178842 4F 二室二厅 1660 173005 5F 二室二厅 1550 161541 6F 跃层 1850 258889 小计 1090148 D 房型 楼层 房型 面积 实际单价 总价 1F 三室二厅 1450 177625 2F 三室二厅 1600 196000 3F 三室二厅 1716 210210 4F 三室二厅 1660 203350 5F 三室二厅 1550 189875 6F 跃层 1850 333740 小计 1310800 E 房型 楼层 房型 面积 实际单价 总价 1F 四室二厅 1450 234683 2F 四室二厅 1600 258960 3F 四室二厅 1716 277735 4F 四室二厅 1660 268671 5F 四室二厅 1550 250868 6F 跃层 1850 403578 小计 1694493 销售总额 6324196 销售面积 平均价格 1649 n 建筑类型 ―― 多层住宅 房型结构及比例 房型 一房 二房 三房 四房 跃层 合计 比例 0 % % % % 100 n 交付状态 一期 2020 年 10 月交房，二期将于 7 月份开盘。 n 物业管理 物业管理由开发商进行管理，管理费用为 元 /平方米 .月 n 配套设施 200 米范 围内：东瓦窑副产品批发市场。 500 米范围内：郊区医院。 1000 米范围内：内蒙师大、农业大学等。 n 地段位置 位于金桥开发区外，昭乌达路和师大南路交界处。 与本案地段位置接近。 在目前居民的概念上属于呼市的南端，开发商获得的地价也在 6 万元左右。 板块竞争对象研究 在东区的丽苑小区可以作为本案的板块竞争对象加以研究。 n 地理位置 位于海拉尔路东路和二糕点厂西巷交界处，属于新城区。 n 物业规模 总建筑面积 50 多万方左右，其中一期 30 万方，二期 22万方。 n 物业类型 一期为纯多层小区，二、三期将开发多层、小高层及别墅多种物业类型。 n 销售价格 一期平均价格： 1300 元 /平方米左右，二期初步定价为 2200 元 /平方米左右 n 主力房型 一期以 80－ 100 平方米的小户型为主，二期主力房型以 100－ 130 大户型为主。 n 环境规划 一期规划较一般，二期将推出组团绿化、下沉式广场等规划。 n 交房时间 一期为现房。 n 销售情况 一期所剩不多，只剩 1－ 2 万余量。 一期的销售速度在每年 3 万平方米左右，是呼市销售较好的项目。 二期尚未开盘。 n 消费者 外地私营业主、药（保健品）商等。 n 发展态势 目前丽苑正准备第二期工程的规划设计，价格将会有较大幅度的提升。 其它竞争对象研究 （ 1）学府花园 n 地理位置 位于电杆厂街和师大南路交界处。 属于赛罕区。 n 物业规模 总建筑面积 10 万方，其中一期 3 万方。 n 物业类型 纯多层小区 n 销售价格 表价区间： 1310－ 1580 元 /平方米 平均价格： 1400 元 /平方米左右 折扣：一次性付款 95 折，贷款 98 折。 n 主力房型 本案主力房型二房；主力面积区间为 70－ 100元 /平方米。 n 环境规划 环境规划无特色，以带状绿化为主。 n 交房时间 一期于 2020 年 4 月底交房；二期于 4 月中旬开盘， 2020 年年底 交房。 n 销售情况 一期去化率达 85％以上，仅余几套面积较大的房型。 n 消费者 院校教师、个体户、工薪阶层（以小房型为主） （ 2）芳汀花园 n 地理位置 位。