呼和浩特市某商业地产项目推广策划报告(doc26)-商业地产(编辑修改稿)

呼和浩特市某商业地产项目推广策划报告(doc26)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

呼和浩特市中心位置； (2) 呼和浩特市区范围小，交通可及性强，如项目定位、规划得当，必将成为呼和浩特市的目的性消费中心。 (3) 相对于呼和浩特市区传统的、单一的、功能分离的购物空间，本案的规划将成为呼和浩特市生活圈内最舒适、规模最大，集休闲、娱乐、购物、服务为一体的地区生活中心。 (4) 基地周边的大规模商业开发将有利于本区域的商业地位和品位的提升，再加上临近 原市政府办公地点的得天独厚的优势，本区域已成为呼和浩特市最大、最繁华的中央生活区 (“CLD”地区 )。 基地发展限制与威胁 (1) 由于本案的周边正在兴建多处大型商业设施，从而会使不少投资客和自用客认为未来经商竞争过剧，从而失去在此投资或经营的兴趣。 (2) 由于项目周边的商业用房已进入结构封顶阶段，不少业主和投资 中国最大管理资源中心 第 13 页 共 27 页 客已投入资金购买，其对本案所带来的负面影响不可低估。 (3) 由于呼市商业区的集中，未来这些商业区中的各类大、中 型商业设施，包括一些大卖场的经营，将会直接影响到本案 对消费者的相对吸引力。 二、开发策略研拟与 分析 商圈需求预估 依商圈需求量，现有呼和浩特市供给量及各业种最适合经营规模推估本案业种需求坪数： 此部分需由开发商及商场管理公司与销售公司共同拟订。 经营模式 出售回租： 400㎡ 出售： 49000㎡ 自营 10000㎡ 业 种 需求坪数 需求坪数 需求坪数 精晶百货商场 ／ ／ 10000㎡ 生活量贩店 6000㎡ 2020㎡ Dollar Tree 1000㎡ ／ 室内步行街 ／ 5000㎡ 精晶服装城 25000㎡ 餐厅及美食街 2020㎡ 2020㎡ 俱乐部 2020㎡ 2020㎡ 门市 3000㎡ 其它 (银行、证券 ) 3000㎡ 合计 63000㎡ 三、 开发策略建议 除已提到规划方案外，本案的开发策略还可朝以下方向思考：附加目的性的消费： 优点： 目的性的消费可拉大商圈，与原主体结合，除提升整体购物、休闲、娱乐之层级外，亦可加速带动周遭环境。 中国最大管理资源中心 第 14 页 共 27 页 缺点： 此类型的目的性 消费如主题游乐园之经营有特别的 KN0W—HOW，且面积、停车场数量需求均大，投资金额亦高，使得寻找合作对象的困难增高。 其他特色主题则须企业体长期用心经营，因此除非企业体本身与主题渊源深厚，否则成败难以预料。 四、市场定位建议 购物中心形态 对于购物中心的分类可依其规模、服务范围及包含之业种而有所谓的邻里型、社区型、区域型、都会型、特殊型、业种零售型心、主题型、工厂直营型八种类型之分。 以本项目的立地条件、区位优势、地理特征、相邻环境等方面因素来考虑，建议可以用区域型和都会型的购物中心来定位本项目。 定 位注意点 以此为 本案定 位， 除必 须提供 大量 、便利 的停 车空间 外， 还必须在招商和经营管理上注重以下几点原则：  日用品：集合价格具竞争力，产品多样化之大卖场。  购物 ：各 店业 种及 商品 部分 重叠 ，保 持 适度 竞争 环境 ，带 给消费者选择的空间。  娱乐 ：以 规划 完善 ，适 度规 划为 原则 ， 业种 之齐 全可 增加 互动效果。  服务：增加服务设施，并籍举办活动与地方产生关系。 五、单元划分建议 (使用面积 ) 单元面积划分 面宽与进深 比重 备注 摊位 5—10㎡ 2m2m 3m3m 70％ 需要大面积的客户可合并购买 精品屋 2540㎡ 3m～ 6m 4m6m 5m 30% 贰、出售与出租对比分析 优点 缺点 全部 出售 (分割 ) 短期内即有资金取得，并可灵活应用 不需负担经营风险 各户产权独立、难以统 —管理 未出售摊位容易影响整体经营，分 散集客效果 中国最大管理资源中心 第 15 页 共 27 页 符合国人购买习性 出入动线及安全管理一旦无法掌控，对楼上住宅将产生负面影响 如整层出售，总价高，客源有限 全 部 保留 (出租 ) 住宅品质容易操纵 定期租金或营业收入 必要时抵押周转 现阶段而言使用率 较高 经营业态较统一，格调高尚，且较易根据市场定位塑造产品的特殊性。 l、投入经营管理、人力及物力损耗 负担经营成败及损益 资金积压、无法灵活应用 叁、运营方向分析 营运方向 客源 纯销售 (产权独立 ) 自营小业主，投资客户 纯租赁 自营小业主 自行营运管理 关系企业、管理顾问、百货公司管理 部分销售 部分回租招商 (著名品牌店 )、部分自营 自营小业主 投资客户 品牌店 与百货公司合作 策策 略略 篇篇 一 、项目推总精神： 地理共处 资源共享 经济共荣 释义： 突出本案的特点，并赋 予其全新形象，成为策划推广的重要点，从而塑造品牌形 中国最大管理资源中心 第 16 页 共 27 页 象，走品牌经营道路。 根据本案的前期市场分析和产品分析，实际上如何达到地理环境上共处，区域资源的共享，经济的共荣，将成为本案推广重中又重的一项工作，因此这三点势必成为本案推广的总精神。 (一 )总体推广思路： A：本案地处锡林北路与中山路交叉口，周边商业繁华，商场林立，坐拥呼市市中心最重要的黄金地段，发挥和提升本案所处区域的地段价值及稀缺性，充分利用地区优势及项目本身优势进行宣传定位，成为本案推广重点。 B：有计划地商场、商务套房、会所部分，进行相互结合和关联， 通过分析如何有计划地形成产品定位。 这将是本案以下要讲的重要部分。 (二 )总体宣传包装策略 策略一：树立项目品牌形象，为整体服务。 先期引入国际著名品牌概念，在形象宣传上为整个项目服务。 在概念引入同时，可以通过国际招标等形式对商场内各商铺进行招商、规划、策划营销等工作，以媒体的宣传报道来达到品牌起到前期宣传效果，为商场和商务套房的推出树立品牌形象。 策略二：组建完善的经营管理团队，营造良好品质。 科学严谨的经营管理团队造就了项目过硬的品质，因此组建完善的经营管理团队，本身就具有很强的说服力，也是服务品质的重要 保证，更是推动项目销售的有力佐证。 策略三：商场、商务套房、会所进行捆绑式推广宣传。 通过三者的相互结合与关联，在整个推广过程中，先期通过高品质的商务套房之形象来达到以点带面的作用，带动整个项目的销售工作。 然后再推动商场的销售工作，会所实际上起到了点缀作用。 二、商务套房推广策略 (一 )营销推广思路 “商务套房”在本案推广策略中，已引入商务套房 (SOHO)概念，弥补呼市市场空白，路线与管理引入星级酒店统一保姆式管理体系。 这其中源于以下几个方面： 策略一： A、商务套房概述：是指能提供酒店式专业服务，同时又 拥有商务办公之便利和私人公寓的私密性及生活风格的综合物业。 中国最大管理资源中心 第 17 页 共 27 页 主要诉求点： 交通成本 —— 建造在市中心商业区、商务区、高科技园区、金融贸易区附近，有快捷的轨道交通连接。 身份感 —— 配有会所等娱乐设施，具有身份感的交往空间，对追求生活品质的新潮消费者更有吸引力。 稀缺性 —— 市中心的土地资源具有土地市场最大的稀缺性，土地增值性是物业保值的有力保证。 收益率 —— 目前收益率一般在 10％左右。 B、高档次、高品位、又不乏人性的商务套房 本案部分既定为商务套房，故在设施配套、服务等各方面均需达到星级酒店的同样标准，同时亦提 升本案与周边住宅租赁的竞争力，以充分体现本案之超凡价值。 为照顾不同客户的需要，本案主要卖两种房子： 高标准全配备：户户做到精装修全配备，充分考虑业主 入驻要求，除基本装修外，另配备厨具、洁具、家具、空调等，做到业主只需提行李便可轻松入住。 公共部位如门厅、大堂、电梯厅、走廊，均以高档酒店标准进行设计装修 菜单式装修：根据业主需要进行全方面的服务与装修工作。 C：销售方式主要以租售并重，以租代售 建议销售方式以租售并重，以租代售，相互结合和关联，同时通过管理公司提供代为。