君悦紫园住宅地产项目可行性研究报告(50页)-地产可研(编辑修改稿)

君悦紫园住宅地产项目可行性研究报告(50页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

目迅速开工建设，今年全市新开工项目明显增多，但受金融政策影响，房地产信贷规模出现缩小趋势，开发企业投资信心开始下降，为缓解资金 压力将会放缓施工速度。 所以，上半年尽管新建商品房的施工面积同比有所增长，但竣工面积却出现了明显下降。 预计下半年随着国家的调控力度进一步加大，购房者的购买力和信心还会受到明显的影响，市场需求难以有效激发，君悦紫园项目可行性研究报告 19 进而影响整个房地产业的投资信心，开发企业在资金压力和消极预期的综合影响下，房地产开发投资会继续下滑。 （ 4）房地产信贷监管更趋严格，房地产金融的支持力度将减弱。 今年以来，对于已明显过热的房地产市场 ,抑制高房价、打击投机购房、打击炒地囤地成为主要方向。 利用金融信贷手段对房地产市场进一步调控和引导 ,成为今年 房地产调控连环组合拳的重要一环，也是调控效果最为明显的。 金融业与房地产业两者是紧密相连的，尤其长沙房地产开发企业绝大部分是中小型企业，往往更需要金融机构的支持，包括支付土地出让金、前期开发贷款、按揭贷款，都离不开银行。 为防范房地产金融风险，房地产开发贷款和个人房贷将从严审批，开发企业的融资开发能力和个人的购房支付能力将明显下降，而且房地产金融政策在一段时期内还看不到松动的迹象，都将会对全市的土地市场和房产市场带来长期影响。 （ 5）房地产市场交易萎缩，房价将由高位盘整转向回落。 在去年以来经济刺激政策的实施所 带来的住房高需求的惯性推动，今年上半年我市房地产市场销售仍保持较高比例的增幅，房地产价格保持坚挺，但随着调控措施的逐步到位，政策综合效应逐步显现，需求和供应都将发生显著变化，房价将由高位转向小幅回落。 新政后，新房交易量出现了逐月递减的趋势，目前日交易面积仅相当于年初的一半，而且还有下降的可能。 按照楼市 “ 量为价先 ” 的规律， “ 量跌 ”到 “ 价跌 ” 的滞后期至少三个月；在价格联动中，一线城市降价扩散君悦紫园项目可行性研究报告 20 到二三线城市，也需要一、二个月。 因此，下半年长沙房地产市场量跌价滞的局面将被打破，长沙楼市将会面临一段时期的调整，预计房价 将有 10%左右的调整空间。 （ 6）继续规范房地产市场秩序，重点加强土地供应管理和商品房销售管理。 上半年，加大了闲置土地清理和卫片执法检查力度，全市涉嫌 44宗土地闲置，总面积为 4416 亩，发现违法用地 36 宗。 下半年，政府将高度重视土地供应管理工作，将继续抓好批而未用土地专项清理、积极完善供地机制、加强建设用地监管等措施，合理确定土地供应节奏、方式和内容，切实加强土地供应管理，促进土地有效利用。 在努力增加普通商品住房供应的同时，着重加强需求管理，将实行更为严格的差别化信贷和税收政策，抑制投资投机性购房，限制购 置多套房或大批量购置住房的炒房行为，会加大对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为的处理力度，进一步加强对预售资金的监管，确保供求平衡、市场稳定，防止我市房地产业出现较大幅度滑坡。 （ 7）刚性需求依然强劲，市场对宜居型产品仍会保持较高的热度。 从上半年全市的销售来看，中低价位和中小户型销售最为旺盛，滞销面积最少，而且价格涨幅最大。 近期上市不少位置比较好的小户型，一推出几天就能全部销售完，这也是长沙这段时间和北京、上海、广州这样的城市相比，市场没有出现大幅下跌的原因。 下半年，随着全市棚户区改造和城市地 铁、过江隧道、城际轨道等重点工程建设的君悦紫园项目可行性研究报告 21 快速推进，拆迁安置房源的需求量将不断增大，而目前适合被拆迁人需求的中低价位和中小户型房源却十分不足，而这部分需求却往往是急需的刚性需求，再加上投资客对中小户型的青睐，可以预见中小户型、中低价位 —— 具体来说 100 平方米以下，单价在 5000 元以内的产品，只要有较好的地段、品质和区位配套，市场需求会保持较高热情。 另外，从上半年楼市排行榜的上榜企业和楼盘来看，品牌企业、品牌产品在调整市道中更具竞争优势，得到了购房者的趋从。 相反，由于对调控风险的担心，非主流品牌企业、品质楼盘的产 品销售明显地受到冷落，市场竞争差异化越来越明显，出现了冰火两重天的现象。 （ 9）租房市场由冷转热，公共租赁住房市场值得期待。 近期长沙也像全国一线城市一样出 现了租赁市场畅旺，其中一大原因就是部分准购房者，在新政出台后观望情绪令其搁置了购房计划，转投租赁市场。 像长沙这样的城市，近期如火如荼的棚户区、城中村改造，使大量的原租户和拆迁户涌入租赁市场，需求增多使得业主纷纷提价，带动了租金的普遍上涨，学区和商区租金涨幅最快最大。 随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益突出，外来务工人员居住条件也亟需改善。 随着国家七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》联合出台，长沙市委市政府也正在制订相应政策，拿出实实在在的行动和措施来培育和发展城市公共租赁住房，必将有助于长沙房地产市场长远的健康稳定发展。 君悦紫园项目可行性研究报告 22 第四章 建设地点与建设条件 区域位置 君悦紫园（以下简称本项 目）位于长沙市 梓园路 24 号，建设用地位于长沙市中心地带，为老城区居住密集板块。 项目旧址为湖南省机械研究所。 小区环境优美，交通十分便捷，周边配套设施完善，星级酒店、餐饮、娱乐、学校、医院等单位一应俱全。 不仅如此，它还汇聚了袁家岭商圈、芙蓉路商圈、东塘商圈、窑岭商圈等长沙极具人气的商圈，在商业领域，具有不可复制的区位优势。 自然条件 地形地貌 规划用地呈较为规整长方形南北 向展布，区域内地势高度差不大，现场 较为平整， 呈南高北低势，用地 东临梓园路，拆迁工作已经完成，土地已完成三通一平，区内人流车流串流不惜，是商住项目 建设理想之地。 气象条件 长沙市建筑气候划为Ⅲ B 区 ， 主城区 属亚热带季风性湿润气候，空气清新，四季分明，雨量充沛。 (1)气温：年平均气温： ℃ 极端最高气温： ℃ 极端最低气温： ℃ 君悦紫园项目可行性研究报告 23 (2)雨量：年平均降水量： 年最大降雨量： 日最大降雨量： (3)湿度：年平均相对湿度： 80% 年最小相对湿度： 10% (4)风： 年平均风速： 年最大风速： 24m/s (5)冰雪 年最大积雪深度： 20cm 年最大冻土深度： 5cm (6)长沙地区夏季主导风向为东南风、冬季为西北风。 地震烈度 根据国家地震局 1990 年 6 月出版的《中华地震烈度区划图》，长沙地区的地震烈度为 6 度，建构筑物按 6 度设防。 市政配套设施 电力、上、下水管网、通讯等市政公共配套设施均与市网联结 ,长沙城南供电局 10KV高压线路从用地边通 过，为电源接入提供了接入点，整个小区开通了 约 600 部程控电话，配备两套供水、供电和变配电间、加压泵房等，以保证交通、通讯、水电无忧。 君悦紫园项目可行性研究报告 24 第五章 主要专业技术方案 总平面规划布局 总平面布局充分考虑用地的特点，同时要求最大可能的利用周围景观，并且通过建筑体量、韵律丰富整个小区的景观，具体体现为丰富连续、庄周大方的建筑形象，塑造良好的城市风景线和城市总体空间环境。 注重建筑中的生态化、人性化、集约化、创造可持续性建筑。 以人为本、以环境为中心，综合考虑日照、采光、通风和景观诸要素，创造良好的居住环境。 小区采用完全人车分流、人行车行 出入口均布置在梓园路上。 在基地中部位置设出入小广场，入口位于小区的中心位置， 至各单元的可达性强。 地下车库：车库出入口结合车行入口设置，车辆进入基地后即进入地下车库。 地下停车库停车约 200 辆，设有两个车行出入口。 消防车道：在外围设置环形车道，出口均设在梓园路上。 沿街商业门面留出 5 米道路作为消防车道。 结合基地西侧消防道布置地上临时停车位。 基地地势平坦，竖向标高在满足排水要求的前提下，维持现状标高。 利用现有的景观资源，充分体现资源共享，景观均好的景观设计理念，通过建筑的围合形 成三个绿化开敞空间，以绿化广场为中心垂直于梓园路的景观轴线，构成整个小区的绿化空间结构。 君悦紫园项目可行性研究报告 25 本工程为湖南铭地置业投资有限公司投资的君悦 紫园 商住 楼项目， 本工程地处雨花区梓园路西侧，紧邻长塘里小区 ， 交通便捷，地理位置优越。 建筑设计 建筑单体根据场地特点合理控制建筑空间形态，顺应地形，严格按小于 85 米的规划控高设计，住宅共 26 层，其中第一、二层为商业裙楼。 建筑整体典雅大气，西部层次十分丰富，环境营造追崇意境，技术上精益求精。 规划区总用地面积 平方米， 规划总建筑面积 平 方 米，其中地 上建筑为 平 方 米、地下室 平 方 米； 建筑 基底占地面积 平 方 米，建筑密度 %,容积率,绿地率 35％。 结构方案 设计依据及设计要求 （ 1） 自然条件 基本风压： W0=基本雪压： S0=地震基本裂度：本工程位于长沙市区，根据国家地震局 1990 年 6月出版的《中国地震裂度区划图》和《长沙市城市抗震设防区划》场地地震基本裂度为六度。 最大地震影响系数第一水准为 ，第二水君悦紫园项目可行性研究报告 26 准为 ，第三水准为 ，特征 周期为 秒。 高层住宅抗震等级：框支层框架为二级，抗震墙为二级； 小高层住宅抗震等级：框支层框架为二级，抗震墙为三级； （ 2） 设计依据 ◇ 本工程设计依据建筑专业提供的有关图纸及资料； ◇ 有关规范规程： ①建筑结构荷载规范 (GBJ987)； ②混凝土结构设计规范 (GBJ1089)； ③钢筋混凝土高层建筑设计与施工规程 (JGJ391) ④建筑抗震设计规范 (GBJ789) ⑤砌体结构设计规范 (GBJ388) ⑥高层民用建筑防火规范 (GBJ388) ⑦建筑桩基技术规范 (JGJ9494) ⑧人民防 空地下室设计规范 (GB5003894) ⑨建筑地基基础设计规范 (GBJ789) （ 3） 设计要求： 根据《中国地震裂度区划图》及《建筑抗震设防分类标准》本工程重要性属丙类建筑。 按《长沙市城市抗震设防区划》，项目场地为抗震有利地段，非液化区，场地特征周期 Tg=，地震影响系数为 ，本工程地震作用按 6 度计算，框架及剪力墙抗震等级为三级，建筑物安全等级为二级，地基基础设计等级为乙级。 君悦紫园项目可行性研究报告 27 结构设计 (1)荷载取值 ◆ 活荷载 楼面活荷载： 办公、住宅 营业厅 、大堂、商场 厨房 浴室、厕所、盥洗室 挑出阳台 门厅、走廊、楼梯活荷载： 住宅 办公 商场 屋面活荷载： 上人 (不包括种植屋面静荷载 ) 不上人 车库 ◆ 静荷载 静荷载按实际结构构件、装修等重量考虑，外围填充墙采用混凝土空心砖，荷载取值不大于 4kN/m2，内隔墙采用轻质隔墙，荷载取值君悦紫园项目可行性研究报告 28 不大于 ，静荷载分项系数为。