同致行惠阳世贸广场阶段营销执行报告(45页)-销售管理(编辑修改稿)

同致行惠阳世贸广场阶段营销执行报告(45页)-销售管理(编辑修改稿)内容摘要：

二期商业发售 一号写字 楼封顶 二期商业交付使用 二期商业开工 内部咨询期 一期写字楼强销期 一期写字楼持销期 商业主力店招商期 小商家招商期 商业销售 认筹期 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 二、各阶段营销重点安排 营销阶段 市场效果 卖点宣传 整体项目内部咨询期 二期商业主力店招商期 整体项目市场形象告知阶段 写字楼形象认知阶段 惠阳地区的发展潜力 ,大亚湾的带动作用，深圳东进对于项目的利好作用。 项目作为惠阳首家商务综合体的优势，项目所在区域未来价值进行宣传。 高档大型购物中心对于惠阳商业新格局的产生所带来的影响。 高级写字楼对于惠阳商务新格局的产生所带来的影响。 一号写字楼强销期 二期商业主力店招商期 写字楼形象认同阶段 商业形象告知阶段 写字楼卖点宣传。 针对大型商家宣传高档大型购物中心对于惠阳商业新格局的产生所带来的影响。 一号写字楼持销期 二期商业小商家招商期 二期商业销售内部咨询期 写字楼形象强烈认同阶段 商业形象认知阶段 高档大型购物中心对于惠阳商业新格局的产生所带来的影响。 商业卖点宣传。 二期商业销售期 商业形象认同阶段 商业卖点宣传。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 注： 卖点宣传中，加粗为该阶段重点宣传，不加粗为附带宣传。 三、一号写字楼营销阶段划分 （一）销售阶段划分 根据我司多年从事写字楼物业的销售经验，结合本项目的实际情况，在销售划分上分为 五 个阶段： 销售阶段 销售周期 预计销售率 项目 认筹 阶段 2020 年 6 月底 — 2020 年 7 月底 —— 开盘强销阶段 2020 年 8 月初 — 2020 年 9 月底 50% 持续强销阶段 2020 年 10 月 — 2020 年 10 月底 20% 持销阶段 2020 年 11 月 — 2020 年 11 月 底 15% 尾盘阶段 2020 年 12 月 — 2020 年 12 月 底 15% 合计 6 个月 100％ （二）媒体 选择 媒体是传播项目属性的重要途径，各种媒体各阶段合理的整合推广，可以最大程度的传达项目前期制定的营销思路与阶段策略。 以下为各媒体的主要功能介 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 绍： 媒体 优点 缺点 适用阶段 报纸硬广 提高形象 价格高 项目前期形象树立阶段以及各大营销节点 报纸软文 署名性强，价格便宜 不突出，不容易被客户关注 项目持续市场曝光，横跨项目整个营销周期 户外广告牌 提高形象，持续宣传 价格高 项目持续市场曝光，横跨项目整个营销周期 网络 价格便宜 ,传播面广 不突出，不容易被客户关注 项目持续市场曝光，横跨项目整个营销 周期 DM 直邮 价格便宜 ,点对点传播 辐射范围小 适用于商业定向招商阶段与持销阶段 短信 价格便宜 ,传播面广 降低项目档次 ,容易使客户产生厌恶感 适用于持销阶段与尾盘阶段 专业杂志 点对点传播 辐射范围小 适用于持销阶段与尾盘阶段 楼体广告、围墙广告 提高形象 ,价格便宜 ,持续宣传 ———— 项目持续市场曝光，横跨项目整个营销周期 楼宇液晶 提高形象、传播面广 价格高 项目持续市场曝光，横跨项目整个营销周期 电视广告 传播面广 受众群不同 适用于持销阶段与尾盘阶段 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （ 三 ）阶段性营销推广策略 项目展示期 结合项目实际情况， 7 月底具备 销售条件，项目在 6 月底开始认筹 ，确保 7月底项目正常销售，在激烈的市场竞争环境下，抢夺市场份额，把握目标客户。 销售阶段 项目展示阶段 时间 2020 年 6 月底 ～ 2020 年 7 月底 宣传策略 向市场传递项目的形象定位 “ 商务综合体 ” 、“惠阳唯一的高档写字楼” ； 在具备预售条件前向客户资源传达项目销售信息。 宣传方式 通过围墙、楼体、交通干道的户外广告牌进行形象宣传； 媒体宣传以软文和网络为主，报纸硬广为辅； 点式营销：短信、 DM。 实施“走出去，请进来”的销售策 略 包装策略 现场包装的施工：售楼处、裙楼顶广告牌、现场导示系统、围墙、条幅； 公关促销 与惠阳政府、经贸局联合举办 “ 惠阳新形势下商务理念变革座谈会 ” 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 价格策略 VIP 卡认筹开始， VIP 卡享受开盘选房优先与价格优惠。 实现目标 市场认知，传递项目高端形象，积累一定量的目标客户； 完成写字楼 客户积累 300 批以上； 根据市场的反馈情况，及时调整各阶段的营销策略； 制订价格，销控策略。 （ 1） 报纸 以深圳特区报、晶报为主。 惠州日报、新惠阳为辅。 内容一：大亚湾产业链启动 深圳东进惠 阳 惠阳世贸广场 可以骄傲 内容点：大亚湾中海壳牌的点火、深圳东进给世贸广场带来的时代机遇，写字楼6 月 底 认购、商业 10 月底认购的信息发布。 内容二：惠阳世贸 可以骄傲 内容点：区域 /产品 /配套 /服务等核心卖点阐述，写字楼 6 月 底 认购、商业 10 月底 认购的信息发布。 内容三：惠阳世贸广场 惠阳的商务先锋（重点阐述写字楼卖点）（配合硬广） 内容点：此项目将是整个惠阳地区，包括大亚湾经济开发区在内的写字楼办公的重大补缺，写字楼 6 月底 VIP 卡接受登记。 内容四：惠阳世贸广场 写字楼隆重发售（重点阐述写字楼卖点 ）（配合硬广） 内容点：结合以上三点内容提炼，按照区域价值、项目价值、未来潜力的顺序讲述项目的投资价值，重点说明写字楼作为惠阳商务办公新模式的领导者的站落地位，以此说明项目写字楼部分的投资价值。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 内容五：惠阳世贸广场 写字楼开盘（配合硬广） （ 2）短信 以深圳宣传为主，惠州、惠阳为辅。 内容一：惠阳世贸广场 投资新概念 内容点：按照区域价值、项目价值、未来潜力讲述项目的投资价值，重点说明写字楼作为惠阳商务办公新模式的领导者的 战略 地位，以此说明项目写字楼部分的投资价值。 内容二：惠阳世贸广场 写字楼 隆重发售（重点阐述写字楼卖点） 内容点：区域 /产品 /配套 /服务等核心卖点阐述，写字楼 6 月 底 VIP 卡接受登记。 内容三：惠阳世贸广场 写字楼开盘（重点阐述写字楼卖点） （ 3） DM 直邮 以惠阳、龙岗为主，深圳、惠州为辅。 内容一：惠阳世贸广场 惠阳的商务先锋（重点阐述写字楼卖点） 内容点：此项目将是整个惠阳地区，包括大亚湾经济开发区在内的写字楼办公的重大补缺，写字楼 6 月底 VIP 卡接受登记。 内容二：惠阳世贸广场 写字楼开盘（重点阐述写字楼卖点） （ 4） 网络 在深圳房地产信息网、搜房等门户网站，刊登项目信息。 针对有意向在惠州、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 惠阳投资房地产的客户宣传项目的投资价值及未来升值潜力。 （ 4）户外广告牌 针对惠阳当地市场的形象宣传，其他项目目标客户引导。 在淡水高速公路出口、当地人流、车流集中地。 如：淡水立交桥、好易多路口、大亚湾往淡水人民路等地段设置项目形象广告牌，树立项目市场高端形象，增加项目知名度，同时截流其他房地产项目的投资客户。 开盘强销期： 周期为两个月，时间为 2020 年 8 月初 — 2020 年 9 月底 ，利用前期的客户积累及营销推广的全面展开，进行强势面市 ，结合项目主体封顶和开盘活动的举行，提升项目的形象，迅速将潜在的目标客户转化为成交客户，该阶段将成为销售的首个高峰； 销售阶段 开盘强销期 时间 2020 年 8 月初 — 2020 年 9 月底 宣传策略 展开全方位立体广告宣传，重点为报纸硬性广告宣传； 重点宣传由形象全面转入卖点和开盘信息，在卖点的导入过程中，树立项目的形象； 新颖的开盘活动作为项目正式推出的切入点。 宣传方式 各媒体密集投放（以《特报》、《商报》、《证券时报》等主流 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 媒体及特色媒体为主），软硬炒作； 所有选定的传播工具全面启动，力求覆盖面 广、渗透力强。 包装策略 加强现场的包装，渲染开盘的热烈气氛； 样板层开放； 看楼通道的包装。 公关促销 举办特色的开盘仪式； 联合媒体机构，在售楼处、样板层举办 “ 建筑品质鉴赏会 ” 与高尔夫球会共同主办银行大客户、高尔夫会员、准大客户的 “ 世贸杯高尔夫邀请赛 ” 价格策略 开盘第一周予以 3%优惠，第二周予以 2%优惠，第三周予以 1%优惠，第四周开始不予以额外优惠。 实现目标 通过整合营销手法在各种媒体上进行立体式的宣传推广，引起市场的轰动效应，广泛吸引目标客户群体的高度关注，把项目声势营造到空前顶点； 塑造本项目高端商务物业形象，并传达出高品味的开发理念； 完成写字楼可售面积的 50％。 持销强销期： 时间为 2020 年 10 月 — 2020 年 10 月底 ，经历上个阶段的开盘强销，来访客 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 户和购买客户将会有所回落，该阶段的重点是继续执行各媒体投放计划，对未成交客户的跟进和接待新来访客户。 销售阶段 持续强销期 时间 2020 年 10 月 — 2020 年 10 月底 宣传策略 全方位立体广告宣传，报纸硬性广告加软文宣传； 核心卖点的宣导，开始项目品牌创建； 宣传方式 各媒体密集投放（以《特报》、《商报》、。