吉安和济春天房地产开发项目可行性研究报告(78页)-地产可研(编辑修改稿)

吉安和济春天房地产开发项目可行性研究报告(78页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

井冈山大道 20号 42 栋多层， 3栋小高层 占地 ㎡，总建20 万㎡ 一期入市均价 1250 元 /㎡， （ 一期开始排号 ） 销售率 65% 周边市政配套较完善，闹中取静，但容积率高，栋距小，采光效果差 名人花园 井冈山大道 158号 8 栋多层， 1栋高层 占地 2万㎡，总建 ㎡，分两期开发 一期现交房中，均价1350 元左右 一期多层销售率 80%以上 紧靠主干道，井冈山大道，交通方便，但噪音及灰尘污染大 中 寰 城市花园 吉安市韶山西路 多层，小高层 占地 370 亩， 分二期开发， 总建 24 万㎡ 均价 1400 元 /m2 一期 销 售 率 80％以上 小区设施齐全，地理位置好 创天丽景 井冈山大道与跃进路交界处 多层，小高层 （ 1期） 占地 20 公顷，分三期，目前一期（ 8栋）占地 25 万㎡，总面积 50 万㎡ 最低价 1280 元 /㎡，最高价 1550 元 /㎡，均价 1350元 /㎡ 销售率 60%， 3房偏多 开发周期长，临后河而建，后河未开发 恒荣丽景 井冈山大道建行大楼对面 6栋多层 占地 ㎡，总建3万㎡ 起价 1398 元 /㎡ 销售率 95%，仅剩 6套复式 地段佳，距广场近，交通便 利，但噪音及污染大 信和嘉苑 中山路与永叔路交汇处 12 栋多层 占地面积 万㎡，总建 万㎡，分二期开发 均价 1300 元 /㎡ 销售率 90%只剩五六套 3 房和复式 吉安首家全错层结构住宅 恒丰酒店 中山路与永叔路交汇处 单栋小高层 16 层高， 总建 ㎡ 2800 元 /㎡ 3200 元 /㎡，均价 3000/㎡元 销售率 30% 产权式商务酒店， 1516 层为写字楼， 14层为大厅餐饮娱乐 滨 江 六合盛世 滨江四期南面（吉州大道） 多层，小高层，高层，别墅 占地 450 亩，分期开发，目前正处于拆迁阶段 未定 未销售 临江而建，形 态多样 壹街区 赣新大道旁 多层，小高层， 高层 占地 67 万㎡， 总建 ㎡， 起价 1080 元 /㎡，最高价2080 元 /㎡ 销售率 30% 小区规划开放，功能完善前 期广告到位 恒 荣 正丙角新村 吉安市广场西路（赣新大道） 多层、单体、联体别墅 总占地 21 万㎡，总建 22 万㎡，可容纳800 户左右 起价 838948 元 /㎡， 属前期排号阶段，在下半年开始正式销售 离市区较远，边配套不成熟，规模较大 梅苑小区 井冈山大桥东 头 多层、单体别 墅 占地 20 万㎡ ， 总建 17 万㎡ 多层均价 11001200 元 别墅均价 14001600 元 / 销售率 60% 由于开发周期长，体量大， 销售市场压力大 天立花园 青原区青原大 道 多层，单体别 墅，小高层 占地 20 万㎡， 总建 30 万㎡ 二期均价 1250 元 /㎡ 一期准备交房， 一期 58% 规模大，开发周期长，市场 压力大 明 珠 锦绣佳 苑 赣新大道旁 多层，小高层 占地 m2 总建 ㎡ 多层均价 1350 元 /㎡ 内部销售 3栋， 7栋多层销售 率 80％ 小区规划绿化功能完善前期广告到位 天龙花园 井冈山大道（有 线电厂） 多层 占地 m2 总建 ㎡ 多层期房均价 1450 元 /㎡，现房 1600 元 /㎡左右， 销售率 40% 井冈山大桥东侧，地理位置 优，楼盘策划理念新 金竹园 青原区青原大 道 多层，单体别 墅，小高层 占地 m2 总建 ㎡ 多层期房均价 1150 元 /㎡，现房 1250 元 /㎡左右， 销售率 50% 阳明大桥东侧，地理位置较 优 青原区 选取对应一期项目具有可比性的 梅苑小区、豪德花园、天立 花园 （一期）和（二期）、金竹苑 五个楼盘进行价格因素加权比较分析 供 项目决策。 吉州区 选取对应一期项目具有 参考 性的明珠 锦绣佳 苑、壹街区、中寰城市花园、名人花园 、江信庐陵花园（星港澳园）五个楼盘进行价格因素加权比较分析 供 项目 参考。 （ 2）价格因素加权比较分析。 ①青原区（河东片） 估价时间： 2020 年 6 月 均价：元 /m2 项目 梅苑小区 豪德花园 天立花园（一期） 金竹苑 天立花园（二期） 实际成交价 1000 900 1200 1250 1250 交易情况修正 100/100 102/100 100/100 100/101 100/100 交易日期修正 102/100 101/100 101/100 102/100 101/100 区域因素修正 100/100 102/100 100/102 100/105 100/103 修正后单价 1020 946 1188 1202 1226 按算术平均法计算： （ 1020+946+1188+1202+1226） 247。 5=1116 元 /m2 ②吉州区（河西片） 估价时间： 2020 年 6 月 均价：元 /m2 项目 星港澳园 中寰城市花园 名人花园 壹街区 明珠 锦绣佳 苑 实际成交价 1250 1400 1350 1500 1350 交易情况修正 100/105 100/105 100/103 100/108 100/108 交易日期修正 101/100 101/100 100/100 101/100 101/100 区域因素修正 100/105 100/110 100/110 100/105 100/108 修正后单价 1145 1224 1248 1275 1169 按算术平均法计算： （ 1145+1224+1248+1275+1169） 247。 5=1212 元 /m2（供 项目比较分析 参考） 综合 楼 目前吉安市吉州青原两区房地产开发项目中，尚无 小区综合 楼楼盘 推出，市场价格暂无参考，保守考虑一期项目高层写字楼销售均价暂定 2020元 / m2。 商铺 由于一期项目临近的 梅苑小区，天立 花园 （一期）、（二期），金竹苑、豪德花园均 有少量商铺， 但各楼盘均无明显亮点， 因此商铺售价参照 较近的天立 花园 （一期） 价 格，均价暂定 3200 元 / m2。 三、项目销售价格设定 项目名称 测 算 成本价 权 值 市场加权均价 权 值 项目加权销售均价 取整 住宅均价 1116 1100 商铺均价 2332 3200 2900 综合 楼均价 1673 2020 1900 综合上述因素，本楼盘销售 开盘均价 设定为：多层住宅 1100 元 /m2，商铺 2900 元 /m2， 综合 楼 1900 元 /m2。 以后每年按增长 5％计算。 项目名称 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 住宅均价 1100 1155 1213 1273 商铺均价 2900 3045 3197 3357 综合 楼 均价 1900 1995 2095 2199 这里的价格，应该是一种展望预估价格，是对地块价值未来竞争态势及一期项目楼盘供应量等诸多因素综合权衡而初定价格。 确定的开盘入市价格应结合项目经济技术指标、预算成本方案、入市前竞争态势等进行调整，由房地产公司销售部提交一份详细定价报告，其中将包括不同类型产品入市均价，后期不同类型产品价格走势判定，价格系数设定，营销策略等等，最终交董事会确定。 第四章 场址主要建设条件 第一节 场址及用地现状 一、场址现状 场址现状属典型的 江南 丘陵地貌，现状标高约 在 58～ 68 米，目前已 基本 完成场地平整，平整后标高为 60 米左右。 吉安市 和济春天 开发建设项目地点位于 青原区二桥东路与青原大道交汇处的东北角。 项目东起 站前路 ，西至 长征路和青原 大道，南接 二桥东 路，北临 万安 路 和茨坪路 ； 一期项目用地面积 亩，地块环境优美，视野开阔，地理位置显要，用地条件优越。 二、土地权属及占地面积 项目总征地面积 亩，一期项目用地面积 亩。 土地权属通过公开挂牌交易方式由 吉安市和济置 业 发展 有限公司取得，并已签订了国有土地使用权出让合同。 第二节 主要建设条件 一 、工程地质、 水文情况 工程地质 一期项目位于吉安市青原区，具体位置二桥东路经北，青原大道以东，长征路和茨坪路将地块划分为三块，其中 B B4 地块场地平坦， B3 地块有一定岩土方量。 B3 地块位于吉安市青原区赣江东岸二级基座阶地的后缘，阶地面比较平缓，中部相对较高；原地面标高 55m~，场地平整填高为 60m 左右；场地东侧粉石岩在地表有大面积出露，产状为： NW40 度，倾向 NE，倾角20 度左右，具剥蚀区一般地貌特征，地面坡度 5~15 度，该处即为二级基座 阶地起始位置。 地基土岩层及分布从上至下有：人工素填土，耕表土， 冲积粉质粘土，粗砂，园砾，残积粉质粘土，强风华粉砂岩，中风华粉砂岩组成。 其中人工素填土平均厚度 米，耕表土厚度 米，冲积粉质粘土 ～ 米， 粗砂0～ 米 ，园砾 ～ 米， ，残积粉质粘土 米，强风华粉砂岩 ～ 米，中风华粉砂岩。 地下水分上下二个含水层，上部含水层分布在填土和耕表土中，属上层滞水，水位埋深 1～ 米，主要受降水补给，水量小，旱季消失；下部初见水位埋深 11 米左右（标高为 47 米左右），水量较小存于园砾层； 粉质粘土属隔水层，强风华粉砂岩中仅有少量裂隙渗水。 从整 个区域来看，项目区属不存在 滑坡、溶洞、土洞及可液化地层等不良地质现象。 根据国家质量技术监督局发布， 2020 年 8 月 1 日实施的国家标准《中国地震动参数区划图》（ GB183062020），吉安市地震动峰值加速度 （相当于原地震烈度小于六度）一期项目可不考虑抗震设防。 水文地质 地下水由大气降水补给，水量较小，场址及周边未见滑坡、溶洞及软地层等不良地质现象。 五十年一遇的洪水水位是。 二 、区域规划情况 一期项目建设性质 和建设内容 符合吉安市的总体规划的用地要求。 在项目建设过程中将按照批准的规 划设计条件进行建设，合理组织交通，使项目满足城市景观、绿化设计、消防、交通等规范的要求。 三 、交通情况 一期项目紧邻 青原 大道 东 侧，项目东起 站前路 ，西至 长征路和青原 大道，南接 二桥东 路，北临 万安 路 和茨坪路，交通十分便利。 四 、社会环境条件 一期项目区规划用地内无工业企业，项目附近无化学污染源，军事设 施，无过境架空高压线，无危及人身安全的易燃易爆危险物品库。 五 、公共设施条件 沿 青原 大道 及 二桥东 路 已铺设市政给水、排水、电力、通讯光纤、有线电视等市政主管道，市政设施能满足该项目的施工和使用的需要。 六 、征地拆迁情况 一期项目区的征地拆迁已完成，现在已完成部分场地平整。 七 、施工条件 一期项目场址地势较平坦，水电可从 青原 大道就近接入；工程建设的砖、砾石、沙等材料可就地取材，钢筋、水泥可到就近购买，施工条件较好。 第五章 工程设计方案 第一节 指导思想与原则 建筑是社会性的，它从不孤立存在，而是常常和社区中的其他成员或大自然连在一起，人文主义的关怀体现在新生住户的交往需求。 压力大，节奏快的生活给现代人们之间平添了许多不解 、 惊异和不安，在日常的生活中，不知不觉中改变着现代人的行为方式，思考模式的变化进而影响人们的 生活习惯，共同的观念使陌生的人们重新的走到一起，改善邻里间的关系。 在方案设计中，小区环境设计上敏锐地意识到这一点，留出大量或可供三五人小憩，或可供数十人聚会或可对坐畅谈，或可闲庭漫步的场所，从而为住户提供尽量相互接触交往的机会。 室外空间或为人们寄托精神交流的场所，充分享受丰富的社会生活带来的无穷乐趣。 因此一期项目切实地从住户的居住要求出发，关注住户的生活习惯，照顾住户的日常生活，营造良好的氛围，体现出以人为本的思想，充分描绘出一个高品质小区应有的形象，创造出居家应有的环境。 该项目建筑设计能体现 和济春天 “新 时代、新城区、新生活 ”的经营理念，项目定位为中高档住宅区，强调产品的合理性与差异性，力求建筑成一个别致、新颖、周到、精美的现代住宅社区。 第二节 总体规划方案 一、规划依据 《中华人民共和国城市规划法》； 《城市规划编制办法和城市规划编制办法实施细则》 〈建设部建规（ 1995） 333 号文。