合肥市君临蓝湾商业地产市场调查报告(137页)-商业地产(编辑修改稿)

合肥市君临蓝湾商业地产市场调查报告(137页)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

理资源中心 在合理的城市规划下，产业区与住宅区的合理比例 的支配下，将形成新一轮的居住需求，未来的房地产开发具有强大的需求人群及产业的支撑。 （ 2）各区域房地产开发特征： ，主要是厂区撤二进三的进程加快，如安拖等项目的实施。 同时又形成了以龙岗开发区、新站区的城市扩容的发展形成房地产开发时机及带来的有效市场需求，龙岗区域具有单价低的明显市场特征，新站区的房地产开发将逐步形成向二环外发展的趋势。 瑶海区的安拖项目（城市绿苑 50 万平方米）一期已经开工、砂轮厂项目（ 18 万平方米）即将动工将带动整个瑶海区旧城房地产开发，整个区域市场供应量将达 150 万平方米； 新站区在沿胜利路进行综合物业形态的开发，以高层为主，占地规模小，沿临泉路向两翼发展，目前西段楼盘普遍规模较小，以多层为主，均价约在 2800 元 /平方米。 向东以香格里拉花园为代表的东段，区域房价均价达到了 2900 元 /平方米，其中香格里拉花园二期均价超过 3100 元 /平方米。 沿二 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 环路，巴黎春天（ 27 万平方米）、康城水云间（ 18 万平方米）、西湖花园（ 15 万平方米）、东湖山庄碧云阁等，目前项目一期已经动工并开始发售，区域以多层为主； 龙岗开发区域位于合肥东部，原为肥东县境内，去年区划调整划入合肥市区。 在合肥市政建设及房地产快速发展的基础上，沿长江东路向两侧纵深开发，以龙岗大道为南北走向，以平行于长江东路的临泉路与新安江路为东西走向的区域开发特征。 整体上市量较大，目前上市的大盘有龙岗静安新城（ 40 万平米）、东河丽景，即将上市的有九狮水岸、月亮湾城市花园、海洲景秀世家（ 50 万平米），整个区域楼盘以推出一期或即将推出一期为主，区域的均价在 18002100 元 /平方米之间，目前开发销售的以多层为主，在合肥整体房价上扬的市场态势下，由于瑶海区专业市场的发展，城市外来人口的增多及肥东进城人口的居住需求，极大的刺激了 此区域的房地产的需求。 此区域以价格最低见长。 、临泉路沿线、森林公园区域的房地产开发； 庐阳区目前在售楼盘以荣事达大道、蒙城路两侧、沿河路西侧为主，可销售的楼盘数家，均价区间 30003500 元 /平方米。 未来的区域核心将以合瓦路旧城改造（占地 1000 余亩，规划建筑面积 114 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 万平方米的上城国际）、以元一滨水城为代表的临泉路蒙城路区域及后期的森林公园区域的整体开发的区域，目前在售项目主要有“元一滨水城”等。 ，并将逐步形成以二环沿线的黄 山公园、望湖城区域的房地产开发态势； 包河区以马鞍山大道两侧为主，并呈向南延伸的趋势。 区域楼盘占地较大，以高层、小高层、多层等多种物业形态。 代表楼盘有联邦花园、世纪阳光花园等。 马鞍山路沿线楼盘均价超过 3500 元 /平方米。 同时望湖城项目部分地块已经完成了信托融资的工作。 未来将形成马鞍山南路及二环路区域的楼盘开发并伴随二环内城市改造的小盘的面市。 ，目前以多层为主，同时，望江西路的旧城改造随着的房地产的繁荣及地段靠近新城区的优势将促进此地段的进一步开发，黄山路已以形成 以新华学府代表的成熟楼盘，并将有绿城的项目（自行车厂）面市，区域以小高层、高层为主；高新区房地产开 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 发业以向西南开发的特征，并随科学城规划的实施，将极大刺激区域的房地产的繁荣。 政务文化新区由于整体规划要求较高，楼盘以小高层为主，区域的发展前景良好。 经济技术开发区由于整体分大学城及工厂区两个明显的特征，在整体居住人口数量及与老城区的交通因素，区域的认同感在各区中明显偏低。 蜀山区以潜山路为目前的热点区域，沿线均价达到 31003400 元 /平方米，汉嘉都市森林、广利花园多层标准层一上市就销售一空。 区域将形成以望江 西路、潜山路、合作化路沿线开发特征，同时沿岳西路沿线的城市道路改造的完成也已形成新的开发区域，其具有连接整个老城区与新城区的中间地带，具有一定的区位优势。 高新区仍是中高档居住区，楼盘价格达到了 34003600 元 /平方米，其中市场供应量以小高层、高层为主，由于土地供应的原因，呈现向西发展的趋势；政务文化新区楼盘以小高层、高层为主，价格 28003500 元 /平方米；经济技术开发区楼盘目前销售数量不多，但开发楼盘的体量将有很大的上市量，主要集中在大学城区域，目前价格 25002800 元 /平方米，在蜀山区具有绝对的价格优势。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 今年 13 季度合肥房地产交易总量为 亿元，建筑面积 万平方米，分别增长 84%和%，其中二手房成交额为 亿元，建筑面积 万平方米，分别占交易总量的 %和%。 预计今年的二手房交易额将突破 40 亿元。 二手房市场呈现如下的特征： 由于各区域的房价多在 2500 元 /平方米以上，使得 3000 元 /平方米得房屋交易量不断增加，数据显示 20203000 元每平方米得交易房屋呈上升趋势， 其中 11 月的交易数据显示 20203000 元 /平方米的交易房达到 71%， 3000 元 /平方米以上的占到21%。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 根据房屋总价和面积趋势分析， 80 平方米左右的二手房仍是主要需求，占交易总量的 %，总价在 10 万元的左右的二手房交易量明显提升，达到交易总量的 %，反映出中小户型易换手的特性。 二手房交易以多层为主，毛坯房目前呈上升趋势，说明炒房的上市量有一定的上升。 04 年第四季度合肥二手房的总价梯度： 一居室： 3240 平方米；二居室 6068 平方米；三居室 8590 平方米 东区总价梯度： 一居室： ～ ～ ～ ～ 9～ ～ ～ ～ 万元 二居室： ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ 万元 三居室： 18～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ 万元 南区总价梯度： 一居室： 8～ ～ ～ ～ 10～ 11～ 12 万元 二居室： ～ 16～ ～ ～ ～ ～ ～ 万元 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 三居室： ～ ～ 223.～ ～ ～ ～ 万元 三居室： ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ 万元 中区总价梯度： 一居室： ～ ～ ～ ～ 万元 二居室： ～ ～ ～ 23～ 万元 三居室： ～ 28～ ～ 31～ 万元 西区总价梯度： 一居室： ～ ～ ～ ～ ～ ～ 万元 二居室： ～ ～ ～ ～ ～ ～ 万元 三居室： ～ ～ ～ ～ ～ ～ 万元 北区总价梯 度： 一居室： ～ ～ 10～ ～ ～ ～ 万元 二居室： 16～ ～ ～ ～ 19～ ～ 万元 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 三居室： ～ 24～ ～ ～ ～ ～ 万元 东区二手房单价区间： 1800 元 /平方米 —— 3375 元 /平方米 南区二手房单价区间： 2020 元 /平方米 —— 3700 元 /平方米 中区二手房单价区间： 2800 元 /平方米 —— 4187 元 /平方米 西区二手房单价区间： 2225 元 /平方米 —— 3156 元 /平方米 北区二手房单价区间： 2225 元 /平方米 —— 3506 元 /平方米 分析： 目前二手房市场仍将以满足自住性为主。 但随着时间的推移，今年所购的物业大多明后年交房，部分作为投资炒作的二手房将在交房后面市，其的升值空间将决定其的成交量，从长期看，这部分物业将增加未来的市场的供应量，并夸大了目前市场的有效需求繁荣的程度，随着其上市规模的扩大，将形成明显的市场特征，并将影响一手房市场的销售。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 ： ： 年 限 名 称 2020年 2020 年 2020 年 一季度 二季度 三季度 四季度 一 季度 二季度 三季度 四季度 多层住宅 框架 100 商住楼 框架 100 高层住宅 短肢剪力墙 100 教学楼 框架 100 办公楼 框架 100 工业厂房 框架 100 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 、商住楼、高层住宅造价指数走势曲线图 9597991011031051071091111131151171192000年03一季度03二季度03三季度03四季度04一季度04二季度04三季度04四季度多层住宅商住楼高层住宅 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 2020 年钢材、水泥价格指数走势 曲线图 7080901001101201301401501601701801902002020年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12钢材水泥 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 2020 年红砖、黄砂、碎石价格指数曲线 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 7080901001101201301401501601701801902002020年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12红砖黄砂碎石三 .合肥市消费者特征分析 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 随着人们住房消费意识的增强和对住房条件要求的不断提高，在位置、环境等因素不可改变的情况下，建筑类型和户型越来越成为购房者关注的焦点。 一套住宅能否受到人们的青睐，一个楼盘在销售上能否获得成功，前期的建筑设计与户型设计已成为重中之重。 那么目前购房消费者偏好什么样的住宅呢。 多 层住宅最受宠爱 高层住宅需求上升 020406080多层 小高层 高层20202020 对比 2020 年和 2020 年消费者对不同类型住宅的选择情况来看，“多层住宅”仍是合肥消费者最喜爱的建筑类型，选择多层住宅的购房消费者所占比例由 2020 年的 58． 2%上升至 2020 年的 73%。 而近年来兴起的小高层住宅开始显示了颓态，选择比例由 2020 年的 36． 4%下滑到 2020 年的 15． 1%。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 取而代之“小高层”的是“高层”住宅正在逐渐被购房消费者所接纳，需求的增长趋势较为明显，选择比例由 2020 年的 1． 8%上升到 2020 年的 10． 7%。 高层建筑是建筑类型中的一个重要有机组合，近几年来，高层建筑在合肥建筑市场由原来的市场空白点逐渐发展到今天的占到合肥住宅市场总供应量的 5%。 随着土地资源的不断减缩，高层是未来房地产市场一个大的方向。 2020 年与 2020 年购房者对建筑类型的选择比较 如今的购房者愈来愈讲究性价比，高层建筑的建筑成本居高不下，加上公摊面积过大，物业管理费过高等缺点，多层住宅更加受宠是必然的趋势。 因此多层住宅需求的坚挺不下，既有购房者对良好的居住环境孜孜不倦的追求，也有成本以及价格因素的驱使。 高层住宅的出现最 初主要在于节约城市土地，降低开发成本，而对于消费者选择高层建筑主要看重的是住高层可使居者“视野远，心情畅，采光强，通风好、品位高、新颖时尚”，绝大多数潜在购房者认为在满足“视野、时尚”等需求方面小高层不如高层有优势。 2020 年和 2020 年购房者户型选择比较 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 家庭背景和户型选择有关联。 人口、年龄、经济、文化的不同所选择的户型差异也较大。 从年龄上看： 20－ 29 岁的群体选择二室一厅和两室二厅的为众，这个层次的消费者收入主要在 4 万左右； 选择三室一厅与三室二厅的以 30－ 45 岁和收入在 6 万元左右的为主。 再从家 庭人口来分析： 多成员结构家庭对户型的关注程度明显高于其他人群，如何在有限的空间里，让家人住得更舒服，并保留一定的私密性是多成员家庭着重考虑的问题，相比成员数量比较少的家庭来讲，入住成员在 4人以上的家庭对户型的考虑程度接近 70%，超过成员在 3 人的家庭 30 个百分点以上。 对于单身的购房者而言，由于其意向购买的房屋属于小户型，因此，其更关注所购房屋的户型结构是否合理，关注程度达到 55． 6%。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 010203040506070一环内 一二环间 二环外20202020 首先，与 2020 年 相比购房者的买房位置逐步向城市边。