合肥丰联房地产有限公司绿城雅苑项目可行性研究报告(46页)-地产可研(编辑修改稿)

合肥丰联房地产有限公司绿城雅苑项目可行性研究报告(46页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

35 亿元，增长 40%；社会消费品零售总额 587 亿元，增长 25%；城镇居民人均可支配收入 15550 元，农民人均纯收入5300 元，分别增长 %和 18%。 主要经济指标增速继续位居全国省会城市前列。 合肥人民生活水平大幅度提高 据合肥市政府工作报告数据显示， 在上一个五年中 ，城镇居民人均可支配收入增长 %，农民人均纯收入超过全国平均水平，增长近一倍；人均储蓄余额增长 倍，居民家庭财产普遍增加；社会消费品 零售总额增长 倍，住房、汽车等高档消费需求迅速升温。 综合性连锁经营等新型流通业态和物流、会展、旅游、金融等现代服务业发展加速，较好地满足了多样化消费需求。 促进就业的长效机制 初步建立，新增城镇就业岗位 万个。 社会保障体系进一步健全，“ 五险 ” 参保人数净增 105 万人次；企业离退休人员养老金、城镇职工最低工资、城镇低保标准分别提高 58%、 %和 64%。 表 31 日期 项目 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 市区人口（万 人） 城镇人均可支配收入（元） 6817 7145 7785 8610 9684 11013 13427 15591 同比增长 % % % % % % % % 城镇人均消费支出（元） 5600 5721 6234 6998 7398 8165 9936 11752 同比增长 % % % % % % % % （据合肥政府网统计公报资料） 合肥城市化进程加快 据 合肥市统计局信息显示， 2020 年 11 月 ，合肥市常住人口已达 501 万人，比 2020 年增加了 10 万人，净增长 %。 与户籍人口487 万人相比，净流入 14 万人。 2020 年，合肥市常住人口中人口出生率为千分之 ，同比下降 个千分点。 出生婴儿性别比为，比上年有所下降；死亡率为千分之 ，同比下降 个千分点，自然增长率为千分之 ，同比减少 个千分点 ， 人口自然增长率呈下降趋势。 随着 经济结构调整和国民经济的快速发展，合肥 城镇建设步伐不断加快，农村剩余劳动力不断向城镇转移， 2020年，合肥市人口城镇化率已达 %， 比上年提高 个百分点，而在 2020 年这一数据仅为 44%。 项目建设的必要性 房地产自身发展的需要 随着我国加入 WTO，市场运作将日趋规范，这就要求房产商走规模化、规范化的道路，一批具有雄厚实力和先进管理规式的房产开发企业将脱颖而出，一些实力不足的房产开发企业将被淘汰。 城市化发展的需要 合肥作为省会城 市和产业承接地， 她 的房地产市场是有刚性需求的。 此外，合肥 人口急剧增长，外来人口的汇集 也大大带动了合肥的房地产市场。 截至 2020 年 11 月 ，合肥市常住人口已达 501 万人 ， 城镇化率已达 %， 比上年提高 个百分点，而在 2020 年这一数据仅为 44%。 住房需求 的 不断增长 在 对 合肥 购房消费者进行过问卷调查，从反馈信息来看， 合肥的住房需求仍然非常大，在 购房人群中， 30 岁以下的青年人占 50%以上的比例，并呈快速增长的趋势。 这一群体由于经济实力有限，近半数以上的人会选择 70— 90 平米的中小 型住房。 合肥的 房地产重心 向外转移的需要 相关人士表示，合肥 今后 将坚持区域住房发展合理布局，进一步促进房地产市场发展重心向旧城区外转移。 按照国家 “ 从严从紧、有保有压 ” 的土地调控政策和节约集约用地的原则，合肥有关部门承诺，将严格控制城市新增建设用地规模，合理安排各类必需用地，确保城市基础设施用地和关系民生的居住用地，特别是廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地。 比如说保障性住房建设用地，将由政府划拨提供。 第四章 项目选址 和总平面布局 项目场址选择 本项目选择在岗集镇。 岗集镇地理位置优越，距离合 肥北二环仅仅 5 公里。 项目地点交通便捷，其中合淮路是合肥往淮南阜阳方向的交通要道。 场址条件 、地形、地貌、地质 合肥市处于古老的江淮丘陵 ，地貌岗冲起伏，宏观地形西北高、东南低、呈现较缓的波状平原状态，地面标高一般在 12～ 45m 之间，合肥市区高程大致在 ～ 范围，少许沿河低洼地区在 ～。 项目区地质情况良好，土壤由耕植土、杂填土层、粉质粘土层、粘土等组成，表层为上更新冲积洪粘土，地基岩为第三纪红砂岩。 、气候、气象 项目所在地区属亚热带季风湿润气候区，具有 四季分明、气候温和、日照充足、雨量充沛、无霜期较长的特点。 年平均气温 16℃ ，极端最高气温 ℃ ，极端最低气温 ℃。 合肥市历年年平均降水量为 ，最大降水量 （ 1954 年），最小降水量 （ 1978 年），降水量年内分配明显不均，其中 6～ 8 月份降水量最多，约为全年的 42%，历年年平均蒸发量。 合肥市全年主导风向为东南偏东（ ESE）风，夏季多东南（ SE）风和南（ S）风，冬季多东北（ NE）风和西北（ NW）风。 历年最大风速为 ，多年平均风速为。 、地表水系 建设项目位于合肥市 包河区 内，区域内主要地表水系为南淝河和巢湖。 项目所在区域内主要地表水系为南淝河， 南淝河发源于大潜山南麓将军岭狗头寨，河宽 10～ 100m，流域面积 1700 平方公里，河长从董铺大坝下至施口全长 公里，是入巢湖的主要支流之一，接纳了合肥大部分城市生活污水及工业废水。 巢湖是我国五大淡水湖泊之一，属长江下游左岸水系，距合肥市约 15km。 巢湖流域面积 13350km2，其中巢湖闸以上 9130km2，多年平均水位为 ，平均水深 ，水位变化幅度平均为 ，水位为 ～ 时湖泊水域面积约 760km2。 巢湖是巢湖市等地主要饮用水水源。 巢湖入湖河流有店埠河、南淝河、十五里河、派河、丰乐河、杭埠河、兆河等 33 条水系。 总平面布局 总平面布局原则 应满足平面紧凑，布局合理，便于 居民和 车辆进出，做到“技术”先进，经济合理、安全选用，确保质量 ； 建筑设计应注重环保和可持续发展 ； 建筑造型宽敞、简洁、明快； 根据 项目特点，遵照国家规范，妥善处理好防火、防噪声、防尘、防电问题，切实给小区创造一个整洁、安 全的环境； 工程设计均遵照国家颁发的现行的规范、规定和部颁标准； 根据需要，合理采用新技术和新材料。 总平面布局 根据整个小区各部分功能，初步考虑划分为以下 5 个区域，具体如下： 居民住宅楼； 临街商办楼； 绿化区； 停车区； 配套服务区。 其中商办楼沿合淮路布置，门面朝西方向；居民住宅楼面南布置；道路两边种植景观植物；配套服务区主要为一些休闲娱乐设施，供居民散步、锻炼。 第五章 项目建设原则和建设内容 项目建设原则 房地产开发必须严格执行城市规划的原则。 城市规划是城市人民 政府对建设进行宏观调控和微观管理的重要措施，是城市发展的纲领，也是对城市房地产开发进行合理控制，实现土地资源合理配置的有效手段。 科学制定和执行城市规划，是合理利用城市土地，合理安排各项建设，指导城市有序、协调发展的保证。 坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则。 经济效益是房地产所产生的经济利益的大小，是开发企业赖以生存和发展的必要条件。 社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。 环境效益是指房地产开发对城市自然环境和人文环境所产生的积极影响。 以上三方面是矛盾统一的辩证关系，既有联系，又有区 别，还会产生冲突。 这就需要政府站在国家和社会整体利益的高度上，进行综合整合和管理。 应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。 即综合开发原则。 综合开发较之以前的分散建设，具有不可比拟的优越性。 综合开发有利于实现城市总体规划，加快改变城市的面貌；有利于城市各项建设的协调发展，促进生产，方便生活，有利于缩短建设周期，提高经济效益和社会效益。 符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。 国家产业政策、国民经济与社会发展计划是指导国民经济相关产业发展的 基本原则和总的战略方 针，房地产业作为第三产业应受国家产业政策、国民经济与社会发展计划的制约。 项目建设内容 本项目总用地面积 18073 平方米（ 约 27 亩），总建筑面积 30150平方米， 建设内容 具体如下： 多层住宅： 22710m2。 商办楼： 7440m2 停车位： 134 个 地下停车位 ： 136 个 小区配套基础设施（水、电、气、道路、绿化等）。 建设规划 小区规划 根据经合肥市规划局批准的总体规划要求，在容积率、绿化率、道路红线等各项指标控制下，计划在小区内建设多层住宅及沿街商业铺面，并配套公 用建筑、车位及自行车库等。 住宅均为钢筋混凝土框架结构，项目总建筑面积为 30150m2。 小区在 合淮公路 设主入口。 内部建筑物均设计为南北向，其中住宅均为 多层住宅 ，单套面积在 65 m2— 120 m2，住宅部分总建筑面积22710 m2。 沿 合淮路 商业铺面，总建筑面积 7440 m2。 小区内车位 总计 270 个。 小区道路规划人车分流制，由小区道路可直接驶下地下车库，同时对道路两侧及楼房间进行绿化处理，设置庭院小品及户外体育设施，创造优美的小区环境。 给排水规划 依据合肥市城市总体规划要求，本项目建设将给排水干管 一次预埋到位，排水系统为雨污分流制。 主要建设内容包括：沿道路敷设DN300UPVC 给水干管， De500 钢筋混凝。