合富辉煌市场建议书(doc84)-销售管理(编辑修改稿)

合富辉煌市场建议书(doc84)-销售管理(编辑修改稿)内容摘要：

......................................... 错误 !未定义书签。 商场销售价格建议 .................................................... 错误 !未定义书签。 住宅部分价格建议 .................................................... 错误 !未定义书签。 七、招商策略 ........................................................................ 错误 !未定义书签。 策略一：提前介入制定招商政策 ............................ 错误 !未定义书签。 策略二：有意识选择商户 ........................................ 错误 !未定义书签。 策略三：经营商品类别与商场定为一致 ................ 错误 !未定义书签。 八、营销推广实 施建议 ........................................................ 错误 !未定义书签。 销售条件及销售时机 ................................................ 错误 !未定义书签。 分阶段销售总体战略 ................................................ 错误 !未定义书签。 销售实施计划 ............................................................ 错误 !未定义书签。 销售控制计划 ............................................................ 错误 !未定义书签。 销售促进计划的主要操作细则 ................................ 错误 !未定义书签。 宣传推广策略 ............................................................ 错误 !未定义书签。 媒体组合宣传重点 .................................................... 错误 !未定义书签。 销售人员培训 ............................................................ 错误 !未定义书签。 结 语 ...................................................................................... 错误 !未定义书签。 大量管理资料下载 5 第一章 市场分析 一、宏观环境因素分析 柳州经济现状及发展趋向分析 改革开放以来，柳州市先后被国家确定为“科技兴市 ”、“优化资本结构”、“技术创新”和“信息化”试点城市，多次荣获“全国卫生城”、 “全国环境综合整治优秀城市”以及“广西文明城市”等称号。 城市综合实力曾两次列全国 450 个城市中 50 强之内。 随着柳州现代化建设的深入进展，柳州经济取得飞速发展。 数据来源：柳州经济信息中心 如图 1 所示，柳州 2020 年国内生产总值比 2020 年增长 %，2020年国内生产总值为 亿元，比去年同期增长 %。 超 出 2020年国内生产总值 亿元，经济增长开始提速。 而从柳州国内生产三大产业比重走势来看，柳州作为中、西南地区的工业重镇，第二产业尤其工业成为拉动经济增长的主要动力。 数据来源：柳州经济信息中心 2020 年，柳州市第一产业增加值 22 亿元，比去年同期增长 %；第二产业增加值 112 亿元，比去年同期增长 %；第三产业增加值96 亿元，比去年同期增长 12%。 农业趋向减缓，第二产业尤其工业迅猛发展，而第三产业（服务业）也加快了发展步伐，三大产业比重 大量管理资料下载 6 更趋合理。 2020 年柳州投资情况表 数 额 同比增长 固定资产总投资 亿元 % 基本建设投资 亿元 % 房地产开发投资 亿元 % 数据来源：柳州经济信息中心 而从社会固定资产投资来看，如上表所示： 2020 年柳州固定资产投资高速增长。 随着双冲桥、内环道路、截污工程等建设项目的陆续开工，全市掀起了新一轮城市建设的热潮，全力打造“创业在柳州、发展在柳州、安居在柳州”的城市品牌，使得柳州固定资产投资保持双位数增长的强劲势头。 综合以上所述： 各项经济指标显示， 2020 年柳州市围绕“工业立 柳、强市富民”的发展战略，以中国加入 WTO 和西部大开发为契机，加快改革与发展的步伐，柳州经济运行呈现良好的发展态势。 而良好的经济发展态势为柳州房地产业及商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。 大量管理资料下载 7 二、柳州房地产市场分析 柳州市房地产现状及趋向分析 房地产市场总体发展态势 柳州市的房地产业自 1992 年正式起步以来，发展到今天已经形成群雄逐鹿的局面，据不完全统计， 2020 年底在柳州市注册的房地产公司约达 217 家，全年完成施工的商品房面积总数（不含经济实用房和单位集资房）达 万平方 米。 数据来源：柳州市信息协会 /柳州日报 2020 年柳州房地产投资完成 88226 万元，比上年同期增长%； 而 2020 年房地产投资完成 159900 万元，比去年同期增长%， 近年柳州房地产投资保持较快的增长势头。 柳州市面上的房地产经济经过整整 10 年的发展，已经初步形成了一个稳定的市场格局，并成为城市基础设施建设投资方面越来越旺的投资热点。 正是在这种环境和背景之下， 2020 年柳州房地产业各项指标均奇迹般地创造了前所未有的历史新高，并且连续三年达到了产出比投入大的经营业绩。 而 2020 年作为柳州“城市建设与管理”年，新区开发和旧城改造在全城到处开花，成片开发也大有起色，城市构架的拉开、行政中心东移，给房地产开发带来了巨大的商机，其中仅河东区开发建设的 大量管理资料下载 8 投入就需 16 亿元以上。 柳州市房地产业的升温，有其历史必然性的，归其原因有：  得益于国家宏观经济调整，市民的消费信心得以增强和巩固；  机关企事业单位取消了实物分房政策，催生了商品房新的市场需求；  在“城市建设与管理年”中对拆迁安置需求大增，是房地产走旺的主因。  金融机构对购房者发放贷款，市民观念的转变、收入的提高，楼盘 配套的日益完善，也大大推动了房地产业的发展。 柳州房地产市场供求分析 2020 年柳州房地产供求情况一览表 类 别 统计指标 数 额 供应 商品房 新开工商品房面积 136 万 m2 总施工面积 300 多万 m2 竣工面积 70 多万 m2 需求 商品房 销售面积 85 万 m2 大量管理资料下载 9 销售额 约 12 亿元 数据来源：柳州日报 如表 2 所示， 2020 年柳州商品房的销售面积超过了竣工面积，柳州房地产市场呈现供求两旺的市场局面。 2020 年初，全市有房地产企业 180 多家，目前已有 217 家；全年商品 房在建开工点达 66 个，房地产开发投资 亿元， 在建施工面积 300 多万平方米， 创下了柳州历史的最高水平。 而据不完全统计， 2020 年有 60 个以上的楼盘同期销售。 而且在政府注重成片开发的引导下，新楼盘规模呈现越来越大的趋向。 房地产市场价格分析 2020 年柳州商品房销售均价 1608 元 /平方米，而至 2020 年柳州市商品房销售均价为 1650 元 /平方米， 在比 2020 年平均价格上涨了%的情况下，仍然出现了一个销售高潮。 供需两旺的发展态势将会进一步拔高商品房的销售价格，使柳州房地产呈 现“价升量涨”的市场发展态势，据有关专家预测，柳州房地产热将持续 35 年左右。 大量管理资料下载 10 柳州房价一路走高，归其直接原因主要有：  随着竞争加剧，房子本身越建越好，质素越来越高；  土地拍卖政策导致地价攀升；  新的拆迁政策自 2020 年 11 月 1 日起执行后发展商成本加 大，同时新盘房价比照拆迁房价；  消费市场支持。 房地产市场空置简析 至 2020 年底止，柳州市空置商品房面积为 万平方米，比上年减少 %。 据悉， 2020 年柳州拆迁面积约 50 万平方米，按惯例拆迁面积和重建面积的比例为 1： 5，目 前有超过 1 万户房地产消费人口。 随着房地产投资势头的旺盛，旧城改造如火如荼，拆迁周转房、安置房的商机应运而生，同时带动了销售势头的旺盛，使柳州房地产商品房空置面积趋于下降。 大量管理资料下载 11 各区房地产市场特点及趋势 ⑴ 城中区 城中区作为柳州传统商业中心，现建筑密度较大，后续供应土地相对较少， 城中区房地产的开发以旧城改造而带来的商品房开发为主。 由于得天独厚的地理位置，使得城中区房价一直位于柳州的高价位，巨大的商业价值使城中区商用物业存在较大量的开发，除了部分物业的裙楼商铺外 ，还包括五星商业街、人民广场改建 的规划及曙光路步行街的旧城改造项目等。 随着政府对八一路、连塘路的改造及 2020 年末“红光桥”的规划施建，预计连塘路、西门市场一带将会具有一定的升值潜力，并有较大量的后续供应。 目前城中区主要在售项目有华天世纪、蓝色港湾、鸿府、时代商厦、淘园世纪等项目，以商业结合住宅开发为主。 多年来商用物业的开发使城中区的商业占据柳州主导商业地位，方圆不足 500 米内集中了柳州市几大主要商场，而随着城市的外围拓展及旧城改造，城中区规划成为柳州的中心商业区，随着旧城改造的推进，其商业规模不断呈现扩大的迹象。 大量管理资料下载 12 ⑵ 柳南区 柳南区主要划分为柳南的河西片及南区。 南区由于汽车总站、汽车南站、火车站均设于此，加上飞鹅路贯通屏山大道的便捷交通，从而带旺了该区域的批发市场，成行成市而极为火曝。 随着南二环的建设，交通条件的改善，预计南二环沿线物业（如旧机场开发区一带等）将会得到进一步的开发。 柳南河西片主要包括潭中西路及西环路一带，该区域原先被柳州人称为柳州的“西伯利亚”。 但随着 1994 年壶西大桥的建成以及潭中西路、西环路的开通后，该区域得以相当大的变化。 该区域目前主要在售项目包括金河湾、金绿洲如意江南、中山城市花园、福馨苑等 项目，总体销售价位约在 1650 元 /平方米左右，其中金河湾全面抄袭广州的星河湾，并取得不俗的销售业绩。 同时由于较为便捷的交通，使潭中西路、西环路沿线出现部分专业市场，如潭中西路的中华奇石及家具市场、西环路的汽车及部分装饰市场等，而去年柳州市政府批准将西环路和潭中西路商业冠名为“广西汽车大道”。 由于河西片开发相对较晚，存在较大量待开发土地，预计该区域将会出现成片开发的较大规模项目。 大量管理资料下载 13 ⑶ 鱼峰区 鱼峰区位于柳州市东南部，东濒柳江，南邻羊角山乡，西接柳南区，北抵柳东乡，西北隔江与城中区相望。 面积约 41 平方公里。 是柳州市重要的工商业、旅游、文化教育城区。 依鱼峰区 19992020 年经济社会发展战略，鱼峰区开始大力发展第三产业，重点发展旅游服务业、房地产业、商贸业、高新科技产业等支柱产业。 鱼峰区主要可分为鱼峰区河南片区及东区。 河南片区早期由于文惠桥及柳江大桥的贯通，受到城中区商业的辐射而成为柳州的次商业中心区。 该片区目前包括东风商城、鱼峰大厦、华联超市等较有影响力的大型商场，但由于该区域缺少其它商业配套设施，难以与城中区商业相竞争。 东区随着柳州市行政中心的东迁决策而开始升温，目前东区聚集近 10 万人口、 上百家单位、十多个住宅小区。 房地产开发较为密集，主要包括经典时代、金桂苑、钻石苑等项目。 但“东区构想”的开发目前仅处于筹建阶段，其建设本身还有待完善，生活配套设施还存在太多的空白点。 随着居住人口的集中及政府对该片区的远期规划，预计河东片的 大量管理资料下载 14 商业价值将会进一步得到挖掘，商业开发将会得以升温。 ⑷ 柳北区 柳北区是柳州的工业区，柳钢即位于该区域，而原先跃进路一带曾是柳州轻工企业相对集中的地方，但效益较差。 柳北区政府在招商政策方面尽可能向投资者倾斜，保障投资者的权益，并引导培育柳北市场的发展，另外政府还积极为企业 与投资商牵线搭桥，并派专人为商家做好协调、通联。