台州葭芷地块项目可行性研究报告(doc18)-地产可研(编辑修改稿)

台州葭芷地块项目可行性研究报告(doc18)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

一期组成围合空间，有利于路网组织和景观营造，同时充分考虑了与周边环境的协调问题。 （ 3） 以“多功能”为特点，住宅＋商铺的组合能满足多种需求。 （ 4） 在价格合理、保证供货的前提下，推广应用国家鉴定认可的新技术、新工 艺、新材料。 四 开发成本估算 估算的基本条件及假设条件 （ 1） 土地费用包括土地转让价格和由于商铺增加而需要补交的地价款，前者根据公司谈判价格确定，按 232 万元 /亩计算；后者根据调整面积与土地管理部门确定，暂按 10534 平方米商铺计算。 （ 2） 建设费用按照正常的工程造价估算，没有考虑由于特殊结构、材料以及特别不利的地质情况所需增加的成本 基地各项成本构成 建设总投资 35034 万元，其中土地转让费用 12296 万元，补交土地出让金 686 万元，共计 12982 万元。 总建筑面积约 10 万平方米，其中地上建筑面积 81970 平方米，地下建筑面积 18000 平方米。 单方建筑面积为 3500 元 /平方米。 具体见 附 表 2 —— 项目开发成本估算表。 五 项目开发实施计划 根据本项目的具体条件和特点，本项目从土地招投标开始至全部工程建成并取得大产证交房，共计需要个 32 个 月 （含春节）。 总体进度为 : 前期工作 、 开工准备 5 月 土建 安装 20 月 总体、绿化、配套工程 4 月 竣工、交付使用 3 月 销售周期 18 月 根据各项工作的搭接进行，项目的总开发周期为 32 个月，具体安排计划详见附表 3—— 项目开发实施进度计划表。 第六部分 经济分析 销售收入估算 根据 已受楼盘的情况看， 住宅的销售速度比较快，一般销售周期3 个月，并集中在开盘两周后的 1 个月中。 但 考虑 宏观调控可能造成的影响，以及 销售和进款的时间差异，本报告假设 销售计划见附表 4。 销售收入测算基本参数：住宅售价为 4500 元 /平方米、商业用房售价为 9000 元 /平方米、车位为 12 万 元 /只，则销售总额为 46292万 元。 静态评价 ⑴ 销售收入 46292 万 元 ⑵ 开发成本 （含财务费用） 35034 万 元 ⑶ 销售管理费用 780 万 元 ⑷ 销售税金 3032 万 元 ⑸ 开发管理费 830 万 元 ⑹ 税前利润 6616 万 元 ⑺ 税后利润（所得税 33%） 4433 万元 投资利润率 =4439/35034*100%=% 自有资金利润率 =4439/3000*100%=148% 动态评价 根据 销售回笼资金计划、资金投入计划、计算得出的财务费用汇总而成资金流量曲线图 ，见附表 5。 从表中可见，资金峰值在 2020 年 12月，约 亿 元。 自有资金3000万元外，需最大融资额度为 亿元，资金平衡点在 2020 年 7月。 敏感性分析 根据房地产开发经验，住宅项目技术已经非常成熟，主要风险因素为市场风险（销售价格、销售进度）、成本风险（收费标准、材料价格等），本项目 主要考虑销售价格、商铺面积、预征税作为敏感分析因素分别拟定方案，见下表。 根据表，项目销售价格的盈亏平衡点为：住宅价格 3650 元元 /平方米，商铺 8000元 /平方米。 开元旅业集团开元房产二 00 五年度损益预算表 项目名称：台州云顶佳苑项目 序号 项 目 计算依据 预征 税平衡点 盈亏平衡点 方案一 方案二 方案三 方案四 1 主营业务收入 竣工交付面积 2 均价 3 营业收入 4 减 :主营业务成本 竣工交付面积 5 单位成本 6 营业成本 7 减 :主营业务税金及附加 8 主营业务利润 9 减 :营业费用 10 减 :管理费用 11 减 :财务费用 12 营业利润 13 加 :其他业务收入 14 投资收益 15 营业外收入 16 减 :营业外支出。