台州市房地产-某房地产项目户型开发建议书-20xx年(doc)-地产综合(编辑修改稿)

台州市房地产-某房地产项目户型开发建议书-20xx年(doc)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

前台州楼市高层的总体价格拉升了几个档位。 相形之下，云顶佳苑小高层因为开盘早，在同等层数上价格则明显低于前两者。 在走访中却发现一个不争的事实，三个楼盘平均月销量以个位数计，俨然一个“曲高和寡”，高价格只是在市场赚了一声吆喝，但真正出彩的景观、品质却有所缺乏，更为重要的是，开发区生活配套的使用性不足，还需要时日来完成高价的支撑。 对比台州消费者购买行为调查所接受的 40005000 的承受力上限，仍说明价格定位与市场的偏离，不无值得我们参考 ，高档区仍然需要的是高性价比。 3．具备规模的项目不多 综观台州在售项目中，项目规模呈两极分化，主要以 100 亩以下的小项目为主；另一个极端则是 500 亩以上的超大项目，但此类项目不多。 据了解，台州人对大社区、配套齐全的社区的钟爱程度是很高的。 4．可类比项目户型分析 本次调查的项目包括有万家华庭、香格里拉、东京湾、汇景名苑等在售项目，其 中国最大管理资源中心 第 7 页 共 14 页 开发规模、所处地段、销售价格等方面都对本项目的开发具有一定的参考价值和竞争影响。 从以上调查对象开发的产品方面看，其户型面积范围的特点表现在以下方面： 130— 140m2三房二厅 二卫户型占主力，四房户型 180m2是上限，喜欢大厅小房型，在售住宅项目中，多为两个房间朝南。 三、客户购买行为浅析 1．购房意图：改善居住环境和解决住房问题成主流 虽然市场高空置率和供大于需的表象，但更大的影响是投资客的心态，而对于真正需求自住型买家，改善居住环境和解决住房问题仍然成为最大购房者的心声。 2．家庭结构：三口之家引导后续户型面积的设计 由于外来人口少，本地人口基数不足 20 万，形成二手房市场的不活跃，形成台州一个典型的购房习惯特征：当地人购房时喜欢一步到位，即便是未婚还是新婚，都想买三房的房子 ，免得以后换房麻烦。 这种特征无疑给户型设计配比提供了方向。 3．价格承受力： 4060万房屋总价最具关注度， 5000 元 /㎡ 的单价是上限 调查中，购房者总价承受力明显分成两个档位，第一档控制在： 40 万 60 万元 /套（毛坯）；第二档控制在 80 万以上，即中间档位 60 万 75 万 /套房价是真空地带，此位位高不成低不就，接受度最低；其次，单价制在 40006000 元 /㎡ （毛坯）为最好。 4．单套平层建筑面积： 120140 ㎡ 的“中三房”最畅销， 100120 ㎡ 的小三房也走销 户型应以三房两厅两卫， 120140 ㎡ /套的 “中三房”为主，向下兼顾 90㎡ 以下的两房两厅两卫，向上兼顾 100120 ㎡ 的“小三房”； 5．影响购房的因素：房产价格、生活配套和景观，对教育配套关注度明显高于其它城市 有 61%的被访者以价格作为购房首要考虑的先决条件，此观念虽显滞后，但欣喜地发现，随着购房理念的日益成熟和房产市场的发展，购房者对于园林景观、生活配套的要求正变得日益突出，而不是一昧单纯强调地段和价格，可以肯定的是，日后影响台州购房的因系将表现在一个小区的综合性价比。 对于地段的看法，由于城市规模较小，居民生活半径不大，所以地段要素相应变 中国最大管理资源中心 第 8 页 共 14 页 得较 弱，但当地存在念旧城情结，认为旧城的生活配套满足日常生活所需，相对较为方便。 此外，对于教育的重视程度远高于其它城市。 而对于开发商品牌背景不是想象中那样重视。 6．购买决策周期将拉长 经历了台州楼市的种种变化，目前的购房者较之以前变得非常理性，具体表现即是购房周期普遍拉长，大部分购房者从半年前开始看房，但是其预计下单时间为 1年内，直接表现在同区域各个楼盘平均销售月低于 10 套。 总之，在目前的楼市有喜有忧，在此状况下，购房者心态的变化对开发商的营销及产品提出了更高的要求。 而购房者对于未来总体房价走势及板块走势的 分歧为开发商及政府提供了非常大的引导空间。 ◇ 东一观点： 通过本次对台州及椒江区的房地产市场初步调查，根据过往的经验与理解，我司对椒江区的房地产产品开发情况归结如下： 1． 由于椒江区房地产市场呈现供大于求的状况，实际上在投资型买家大部分撤离本地房产市场后，其性质开始从投资型向自住型实现逐步过渡； 2． 总价承受力明显分成两个档位，第一档控制在： 40 万 60 万元 /套（毛坯）；第二档控制在 80 万以上，即中间档位 60 万 75 万 /套房价是真空地带，高不成低不就，接受度最低； 3． 单价承受力控制在 40006000 元 /㎡ （毛坯）； 4． 户型需求以三房两厅两卫， 120140 ㎡ /套的“中三房”为主， 100120 ㎡ 的“小三房”为第二主。